Запрещенный прием: опасные подвохи во время приемки квартиры в новостройке

Иногда застройщиками используется хитрость с подписанием предварительного акта приема-передачи, предупреждает Бородина. Застройщик предлагает дольщику провести предварительный осмотр квартиры до сдачи ее в эксплуатацию и подписать предварительный акт приема-передачи, объясняя это тем, что при наличии претензий к качеству квартиры застройщик на основании этого акта устранит их, и уже к моменту окончательной сдачи квартиры и подписания основного акта приема-передачи дольщику будет передана квартира с исправленными недостатками.

Дольщик в данном случае несет риск того, что перечень недостатков, закрепленных в предварительном акте окажется окончательным (если такое положение будет закреплено в предварительном акте), или по невнимательности дольщик не заметит, что сам акт является окончательным, а не предварительным, как сообщил застройщик, говорит Бородина.

Возможна и такая ситуация, добавляет Кузнецова, что застройщик направляет дольщику «односторонний акт приемки» или даже его копию.

Все эти ситуации являются поводом для обращения покупателя в суд, так как на эти хитрости застройщик идет, когда не намерен вести диалог.

Ввод да не тот

Проблема с приемкой может поджидать там, где ее совершенно не ждешь — например, дом, получивший разрешение на ввод в эксплуатацию, может по факту даже не быть еще до конца построен, рассказывает Кузнецова. По закону это невозможно, но таковы наши реалии, сетует она.

Застройщик ООО «Славянское подворье Л» задержал ввод дома в эксплуатацию и, как следствие, передачу квартир дольщикам, рассказывает Кузнецова. Однако местная администрация приняла дом и выдала акт ввода дома в эксплуатацию, несмотря на то, что были закончены только монолитные работы, но дом не был даже облицован до конца кирпичом, что было видно по камерам на объекте. Имея акт ввода дома в эксплуатацию, застройщик предложил уже на такой стадии «неготовности» объекта подписать акты приема-передачи квартир.

«Дольщикам нельзя подписывать акты приема-передачи квартир при неготовности дома, тем самым подтверждая выполнение застройщиком всех своих обязательств по ДДУ», — предупреждает она. Зарегистрировать право собственности по такому акту приема-передачи не получится до тех пор, пока работы не будут фактически завершены и органы БТИ не произведут технические обмеры для последующей постановки на кадастровый учет как дома, так и отдельных помещений. «Для жителей это грозит тем, что акт ввода в эксплуатацию дома может быть признан незаконным, и как следствие — многоквартирный дом будет признан незаконной постройкой и снесен», — заключает Кузнецова.

Смотровой лист, или Что проверять при приемке квартиры

Наконец-то дом построен, прошел госкомиссию и сдан в эксплуатацию. Долгие месяцы (а возможно, и годы) ожидания позади. Лишь один маленький шаг отделяет дольщика от оформления прав собственности на долгожданную недвижимость – акт приемки новой квартиры у застройщика.

Наконец-то дом построен, прошел госкомиссию и сдан в эксплуатацию. Долгие месяцы (а возможно, и годы) ожидания позади. Лишь один маленький шаг отделяет дольщика от оформления прав собственности на долгожданную недвижимость – акт приемки новой квартиры у застройщика.

Не стоит относиться к этой процедуре как к пустой формальности, ведь именно от нее зависит, когда вы сможете заселиться в жилье и насколько комфортно будет в нем проживать.

Только после сдачи-приемки квартиры новоселы смогут получить ключи

Правовые моменты

Согласно закону ФЗ-214, застройщик обязан в срок, определенный договором долевого участия, построить дом, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и в течение двух месяцев после этого передать недвижимость надлежащего качества дольщику. Важно, что, даже если застройщику удастся прописать в договоре долевого участия пункт об освобождении от ответственности за недостатки строительства, это условие по закону является ничтожным, то есть не будет иметь значения для суда.

При передаче квартиры от застройщика к покупателю составляется акт приемки-сдачи квартиры. Именно этот документ послужит основанием для регистрации прав собственности на квартиру.

Подписание акта приемки-сдачи – необходимый этап для регистрации собственности на квартиру

Как это происходит?

Передача квартир в доме обычно происходит по подъездам и по этажам. Квартиру может принимать сам дольщик либо его доверенное лицо. При себе необходимо иметь оригинал ДДУ со всеми приложениями и паспорт, а если приемку квартиры осуществляет третье лицо, ему будет необходима нотариальная доверенность. В обязательном порядке участвует в процедуре приемки квартиры в новостройке представитель компании-застройщика. Если в доме уже организовано ТСЖ, то должен присутствовать и его представитель.

При приемке квартиры важно проверить все мелочи

Передаточный акт подписывается в двух экземплярах (для застройщика и покупателя). Порой подписывается и третий экземпляр – для подачи в Росреестр. Акт приемки-сдачи не имеет строго установленной формы, однако обязательно должен содержать такую информацию, как:

— почтовый (милицейский) адрес;

— номер квартиры, ее фактическую площадь по БТИ;

— окончательную стоимость объекта недвижимости.

В процессе осмотра квартиры может заполняться смотровой лист или дефектная ведомость. Либо обнаруженные недостатки, если они будут, можно перечислить на обычном листе бумаги.

Для того чтобы хорошенько оценить качество квартиры, понадобятся: фонарик, электрическая лампочка, ручка и бумага, линейка, рулетка и уровень (особенно при приемке квартиры без отделки).

На что обратить внимание при приемке квартиры?

Качество отделки общественных помещений. Конечно, прямого отношения к вашей личной квартире это не имеет, но может многое сказать о добросовестности застройщика и общем качестве работ.

Входная дверь. Должна быть оснащена замком, свободно открываться и закрываться, иметь полный ход.

Бетонные конструкции. Межкомнатные перегородки должны быть расположены согласно плану БТИ. В панельных домах должны быть хорошо заделаны монтажные стыки и швы, в монолитных домах – отсутствовать неровности из-за дефектов литья. Плохую изоляцию можно определить по потемнениям или налету на стенах. Следует обратить внимание на отсутствие неровностей и крупных трещин (мелкие «усадочные» допустимы) на стенах, проверить отклонение стен по вертикали. Проверьте высоту потолков. Особое внимание полу: «горы», «ямы» и прочие дефекты стяжки – наиболее распространенная проблема.

Обычно советуют смотреть квартиры при дневном свете. Однако такие недостатки, как неровности потолка, могут быть заметнее при искусственном освещении, поэтому, по возможности, стоит предварительно осмотреть квартиру и вечером.

Окна и лоджии.

Электрика. Работу верхнего освещения можно проверить, вкрутив лампочку в патрон. Если имеются розетки, проверьте их работу с помощью зарядки для телефона или другого электрического устройства. Розетки и выключатели должны быть закреплены ровно и на одной высоте, провода должны быть целыми. Не забудьте проверить звонок.

Отопление, водоснабжение, вентиляция. Если квартира осматривается в летний период, следует указать в акте, что квартира принята без проверки работы отопления. Радиаторы должны быть надежно закреплены на своем месте (не менее 5 см от подоконника, не менее 6 см от пола, не менее 2,5 см от стены). Проверьте расположение водосчетчиков, отсутствие в районе стояков следов воды, качество стыков водопровода, работу запорных кранов на отводах, надежность установки полотенцесушителя.

Обнаруженные недочеты необходимо пометить в смотровом листе

А если возникли проблемы?

Если квартира не соответствует техническим требованиям, дольщик либо может требовать у застройщика безвозмездного устранения всех обнаруженных недостатков, либо самостоятельно привести квартиру в надлежащий вид и уже после этого обратиться к застройщику за возмещением расходов.

На практике добиваться у застройщика компенсации ремонта обычно приходится через суд, и полный успех может гарантировать только грамотный юрист. Поэтому часто приходится видеть совет ни в коем случае не подписывать передаточный акт до устранения всех обнаруженных недостатков. Но многие дольщики не хотят ждать. Не спасает ситуацию даже 1 % стоимости квартиры, который покупатель имеет право требовать с застройщика за каждый день просрочки. Все понимают, что без суда застройщик не сдастся, а значит процесс имеет все шансы затянуться даже не на месяцы, а на годы.

Впрочем, это не повод «махнуть рукой» на обнаруженные недочеты. Выявленные при приемке квартиры недостатки можно перечислить в специальном приложении, в самом же акте указать, что квартира принята с недоделками – впоследствии застройщик обязан будет их устранить. Следует отметить, что многие застройщики без лишних пререканий идут навстречу новоселам даже после подписания акта. К тому же, закон ФЗ-214 определяет такое понятие, как гарантийный срок.

По закону о долевом участии, гарантийный срок на квартиру составляет не менее трех лет после подписания передаточного акта, если только недостатки квартиры не стали следствием действий ее нового владельца, либо естественного износа коммуникаций.

Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2021 году — Контур.

Федеральный закон № 214-ФЗ подробно объясняет, как продавать недвижимость в строящихся домах. Он защищает дольщиков — покупателей строящегося жилья — от мошенников и гарантирует возврат денег, если застройщик не выполнит свои обязательства. В законе правительство прописало, каким требованиям должны соответствовать застройщики, а также как они должны проводить такие сделки.

214-ФЗ применяют, если на этапе строительства застройщик планирует продавать:

• квартиры в многоквартирном доме,
• таунхаус, который состоит минимум из трех блоков.

Закон не действует на индивидуальное строительство, например, частных домов. 

Требования к застройщику по 214-ФЗ

Чтобы продавать квартиры в строящемся жилье, застройщик должен получить специальное разрешение в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Минстрой проверяет:

Какая организационно-правовая форма у компании-застройщика

Разрешение выдают только хозяйственным обществам: обществам с ограниченной ответственностью (ООО) или акционерным обществам (АО). Министерство откажет некоммерческим организациям или индивидуальным предпринимателям.

Кто занимает руководящие посты в компании

Руководителями застройщика и главным бухгалтером не могут быть лица, которые:

• имеют непогашенную или неснятую судимость за экономические преступления или преступления против власти,
• единолично владели компанией, обанкротившейся меньше пяти лет назад,
• владели как минимум 5% акций компании, обанкротившейся меньше трех лет назад,
• были дисквалифицированы и не имеют права заниматься такой деятельностью.

Есть ли проектная декларация

Чтобы подтвердить, что в проекте нет нарушений, застройщик должен приложить к декларации заключение специальной экспертизы.

Сколько денег у застройщика

У компании должны быть собственные средства, суммой больше 10% от проектной стоимости строительства. К таким средствам можно отнести не только деньги на счетах, но и недвижимость, земельные участки или дебиторские задолженности.

Также перед тем, как получить разрешение, застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке. На счет он должен положить 10% от проектной стоимости строительства. Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма займа должна быть больше 40% от проектной стоимости.

Минстрой не выдаст разрешение, если компания:

• еще не рассчиталась за ранее взятые кредиты, ссуды или займы,
• выпускает любые ценные бумаги, кроме акций,
• заложила свое имущество для обеспечения обязательств,
• участвует в процедуре банкротства,
• приостановила деятельность по решению суда,
• не выполнила контракт или договор после победы в закупке и попала в Реестр недобросовестных поставщиков (РНП),
• не выплатила в срок налоги, сборы или другие государственные платежи.

Какой у застройщика опыт

Застройщик должен участвовать в строительстве многоквартирных домов не меньше трех лет. За это время он должен построить не менее 5 000 м2 жилья. Министерство учитывает объекты, возведенные родственными организациями, а также проекты, в которых застройщик был техническим заказчиком или генподрядчиком.

Кому принадлежит земля под застройку

Застройщик должен владеть участком под строительство или взять его в аренду или субаренду.

Обязанности застройщика во время строительства

Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Квалификация застройщика

Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.

Кредиты во время строительства

Единственный кредит, который может взять компания — целевой займ для финансирования текущего строительства. Такой займ не может быть больше 20% от стоимости проекта. А процентная ставка в нем не может отличаться от ключевой ставки Центробанка больше, чем на 2%. Например, в январе 2021 года ключевая ставка равна 4,25%. Значит, застройщик не может взять кредит по ставке выше 6,25%.

Финансовое состояние застройщика

Компания не может выпускать облигации, чтобы привлечь финансирование. Также она не может выступать в качестве поручителя или передавать свою собственность в залог.

Расчеты с контрагентами и дольщиками

Перед стартом продаж застройщик должен выбрать уполномоченный банк и открыть в нем эскроу-счет. Именно на нем будут храниться деньги дольщиков. О том, как работают эскроу-счета, мы рассказывали в недавней статье. 

Все расчеты с техническим заказчиком или генеральным подрядчиком также должны проходить только со счетов в одном уполномоченном банке.

Переводы со счета застройщика

Застройщик может переводить средства со своего счета только по нескольким причинам. Например, он может тратить деньги на:

• строительные работы на объекте,
• проектную документацию, инженерные изыскания или экспертизы,
• строительство инженерных сетей,
• подготовку градостроительной документации,
• кредит на строительство,
• госпошлину за регистрацию договора долевого участия (ДДУ),
• налоги, штрафы, пени или банковские комиссии.
• зарплату сотрудникам,
• взносы в компенсационный фонд,
• возврат денег дольщикам, расторгнувшим договор,
• рекламу,
• аренду офисов и оргтехники для сотрудников.

При этом снимать наличные он может только на выплату зарплаты сотрудникам. Все остальные средства можно только переводить со счета на счет.

Периодическая отчетность

Ежеквартальные и ежегодные бухгалтерские отчеты застройщик должен публиковать в Единой информационной системе в сфере жилищного строительства (ЕИСЖС). Ежеквартальную отчетность нужно сдать не позже, чем через 30 календарных дней после окончания квартала. Срок сдачи ежегодной отчетности больше — 120 дней с окончания года. Чтобы подтвердить достоверность отчета, его должен проверить аудитор.

Все эти правила нужно выполнять до ввода объекта в эксплуатацию. Как только первый дольщик зарегистрирует право собственности на одну из квартир, ограничения перестают действовать. 

Ответственность застройщика

Если застройщик продавал строящееся жилье без разрешения, дольщик может написать заявление на возврат средств. В этом случае он может взыскать не только стоимость квартиры, но и двойные проценты по ипотеке, которые успел выплатить. 

Если застройщик привлек средства дольщиков для строительства, но не имел на это права:

• должностным лицам грозит штраф от 20 тыс. до 50 тыс. ₽,
• компании — от 500 тыс. до 1 млн ₽.

Если застройщик опубликует неполную или ложную проектную документацию или не опубликует ее в срок:

• должностным лицам грозит штраф от 5 тыс. до 15 тыс. ₽,
• компании — от 200 тыс. до 400 тыс. ₽.

Если застройщик не сдаст отчетность или сделает это не вовремя:

• должностным лицам грозит штраф от 5 тыс. до 15 тыс. ₽,
• компании — от 50 тыс. до 200 тыс. ₽

Сроки устранения недостатков застройщиком после приемки квартиры — «СитиПроф»

Сдача в эксплуатацию долгожданной квартиры — событие, ожидаемое на протяжении не одного месяца. Но с постройкой жилья может быть не все так просто: часто новоселы жалуются на неровные стены, плохую проводку, недостаточно мощную вентиляцию или неисправную канализацию. Строительные дефекты — серьезная проблема, которая откладывает переезд новых собственников и спокойное проживание в квартире. Перед покупателями новостроек встает вопрос: какие после приемки квартиры сроки устранения недостатков установлены законом?

Сроки, установленные законом, и порядок их расчета

Федеральный закон № 214 четко не ограничил период, в течение которого застройщик должен устранить дефекты. По общему определению, сроки эти «разумные», что, по сути, освобождает от обязательств компанию, занимающуюся строительством. Отсутствие точного временного лимита связано с разнообразием поломок, поэтому у владельца жилья есть право квалифицированного выявления дефектов при дальнейшей подготовке претензии или судебного иска.

Многие новоселы заранее заботятся о своевременном и качественном получении услуги. Для этого все ограничения по срокам указываются в договоре купли-продажи. Сюда же можно прописать штрафные санкции. Если договорных обязательств в этом вопросе нет, а застройщик отказывается признавать свою вину, пострадавшая сторона обращается в судебную инстанцию. В иске можно сослаться на ФЗ «О защите прав потребителей», устанавливающий максимальные временные ограничения в размере 45 дней.

Важный момент. Проблема обязательств по срокам обсуждается в процессе подготовки договора между сторонами. Срок, выделяемый на устранение недостатков, отсчитывается со дня получения застройщиком претензии.

Помимо сроков устранения дефектов, определяется время, в течение которого будет действовать гарантия. Этот показатель является общей нормой действующих законов. В ФЗ № 214 минимальные гарантийные обязательства составляют:

• три года — на инженерные коммуникации;
• пять лет — на монтажные работы.

Сроки рассчитываются в автоматическом режиме с момента регистрации акта приема-передачи. Гарантия говорит о том, что при выявлении дефектов в течение установленного времени полная ответственность возлагается на компанию, которая занималась постройкой.

Неровности и отклонения от нормы могут быть обнаружены сразу — во время осмотра помещения или спустя время, но в пределах срока действия гарантии.

Рекомендации по осмотру перед приемкой жилья

Изучите договорной документ, подтверждающий участие в долевой стройке, найдите страницу, где описывается состояние передаваемого жилья. Следует проверить все позиции по спискам: строительные конструкции с покраской, покрытия, отделку, состояние плит перекрытия и т.  д.

Далее проверяются сантехническое оборудование, подача газа и прочие коммуникации. Можно помечать в документе, что все находится в исправном состоянии. При наличии претензий составляется новый лист (некоторые компании используют бланки дефектной ведомости, отображающие недоделки). Для необходимости подтверждения некачественно предоставленной услуги можно сделать фотографии.

Если вы нашли неисправности, не подписывайте акт приема-передачи.

Закон дает полномочия дольщику на отказ от проставления подписи в акте, если недвижимость не соответствует договорным условиям, проектным бумагам или санитарным требованиям. Документ остается без вашей подписи, пока застройщик не устранит дефекты или не возместит расходы на их устранение.

Отказаться от подписания акта можно в таких случаях:

• параметры, обозначенные в договоре покупки продажи, отличаются;
• разнятся фактические показатели и данные проекта;
• нарушены действующие строительные или санитарные нормы.

Что нужно делать в этой ситуации владельцу квартиры:

• выявленные несовершенства фиксируются отдельным документом, в нем по списку перечисляются все неточности;
• документ вручается строительной компании или отправляется заказным письмом с обязательным уведомлением о передаче адресату;
• оформляется письменно соглашение с компанией для коррекции недостатков с обозначением конкретных сроков, не превышающих трех месяцев;
• после выполнения застройщиком обязательств подписывается акт приема-передачи, подтверждающий факт завершения сделки.

Дефекты, обнаруженные со временем

При выявлении каких-либо поломок и несоответствий после завершения сделки нужно сразу подавать претензию с изложением всех обстоятельств. Затягивать с жалобой не рекомендуется. Ваша правота не будет доказана, если документ о приеме-передаче подписан без замечаний.

Компания-застройщик откажет в компенсации:

• при естественном износе, сопровождающемся ухудшением качественных параметров жилья;
• если новоселом были нарушены эксплуатационные правила;
• отсутствует необходимый уход по регламентному обслуживанию.

Среди необоснованных доводов для компенсации можно назвать дефекты, появившиеся после дополнительного (самостоятельного) ремонта, реконструкции или перепланировки объекта.

Учитывайте, что некоторые недобросовестные застройщики сразу после сдачи объекта закрывают предприятие, объявляя его банкротом, и открывают новое. После того, как «одноразовое» общество станет банкротом, компенсация убытков будет невозможна.

Какие требования можно предъявить застройщику

Федеральный закон № 214 дает дольщику право самостоятельного выбора требований от строительного предприятия:

• исправление недостатков за счет застройщика;
• уменьшение цены квартиры, указанной в договоре, на стоимость ущерба;
• возмещение расходов для устранения недостатков, которые понес дольщик.

Как уже оговаривалось, разумные сроки — неточное понятие, поэтому окончательная дата должна быть сразу указана после обнаружения неисправности и закреплена в документах. С учетом особенностей неисправности определяются максимальные временные ограничения — в среднем, они составляют два месяца. Даже при отсутствии письменных документов временные ограничения, согласно закону, не могут превышать полутора месяцев.

Если за этот со стороны компании-застройщика никаких действий не предпринято, дольщик имеет право на судебные разбирательства. Ежедневная просрочка обходится застройщику неустойкой в размере 1% от стоимости жилья. Следует, однако, учитывать: хотя эта сумма и обозначена в федеральном законе, суд может ее уменьшить, признав завышенной.

Обязательства застройщика по устранению: как заставить

Если застройщик не собирается признать вину и подписать акт о выявленных дефектах, они фиксируются документально. Рекомендуем сразу обратиться в специальную экспертную службу, имеющую лицензию для проведения соответствующей оценки. Для совместного осмотра через уведомление эксперты пригласят доверенное лицо застройщика.

Направляем претензию

Некоторые собственники уверены, что максимальные временные ограничения подачи претензии строительной компании закрепляются обязательствами по гарантии. Это не совсем верное мнение. Благодаря гарантии дольщик может отказаться от доказательства того, что дефекты возникли по халатности застройщика. После завершения гарантийного срока вы также вправе подать претензию, но шансы, что ее удовлетворят, уменьшаются.

Текст жалобы должен содержать конкретный список недостатков. Для расчета неустойки берется процент:

• от цены за квартиру по ДКП при нарушении сроков передачи;
• от суммарной траты на ремонт по предотвращению недочетов.

Претензия может быть написана от руки или на бланке, выданном застройщиком.

Судебный иск

Если ремонтные работы строительной компанией не осуществляются, обращайтесь в судебный орган. Иск содержит те же требования, что и претензия.

Взыскание обозначается по следующим позициям:

• нарушены сроки передачи недвижимости, устранения недоработок;
• компенсируется моральный вред и половина от суммы иска при отказе от выполнения законных требований дольщика;
• возвращаются расходы за услугу профессионального оценщика.

Если владелец квартиры желает устранить недочеты самостоятельно, он предоставляет всю документацию с чеками.

Итог

У дольщика есть право выбрать способ устранения дефектов с дальнейшим получением компенсации, при этом необходима оценка реальности доказательства вины застройщика. Этапы дальнейших ремонтных работ должны быть задокументированы. Также подтверждается факт отклонения исполнителя от строительных и технических норм.

Перед тем как обращаться в суд, попробуйте урегулировать спор с компанией. Крупные застройщики, заботящиеся о своей репутации, пойдут навстречу, но могут попросить больше времени на исправление своих недочетов.

Что такое ДДУ и на что обращать внимание при покупке квартиры у застройщика — Новостройки

Чем отличается ДДУ от ДКП или договора с ЖСК

ДКП — это договор купли-продажи, он тоже может использоваться при покупке жилья в новостройках. Но ДДУ заключается до ввода объекта в эксплуатацию, а ДКП — после, то есть когда дом уже построен, сдан, имеет адрес.

Есть и промежуточный формат — предварительный договор купли-продажи (ПДКП), который заключается между получением застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и выдачей ключей. «Это не покупка квартиры, а лишь намерение сторон совершить сделку в ближайшей перспективе. Договор не предполагает ни регистрации договора (как при ДДУ), ни перехода права собственности (как при ДКП), и действует лишь до заключения основной сделки, — поясняет управляющий партнёр компании „Метриум“ Мария Литинецкая. — Поэтому на сегодняшний день на столичном рынке массового сегмента 78% квартир всё-таки продаётся по договорам долевого участия».

ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы, — добровольное объединение пайщиков с целью строительства многоквартирного дома. Чтобы «купить» в нём квартиру, нужно заключить договор паенакопления и стать пайщиком. ЖСК существуют на «добровольных» началах, поэтому такие объединения слабо регулируются законом, предполагается, что пайщики сами должны обо всём договориться: как выстроить отношения между членами, когда будет возведён дом, кто обязан (и обязан ли) устранять недочёты строительства, сколько будет стоить пай и т.  д. Договор пайщика не регистрируется в Росреестре, и это может привести к мошенническим действиям: один и тот же пай продадут несколько раз.

«В настоящее время новые стройки по ЖСК запрещены в России, — рассказывает руководитель юридического департамента агентства недвижимости „Бон Тон“ Дмитрий Логинов. — Исключение составляют только обанкротившиеся проекты, ЖСК для отдельных категорий граждан (военных, учёных, правоохранителей и т. д.) и проекты ЖСК, реализация которых началась до введения запрета — до 1 июля 2018 года». 

Таким образом, если вы захотите купить квартиру в строящемся доме, почти наверняка покупка будет осуществлена по ДДУ. 

Преимущества и недостатки ДДУ

Преимущества ДДУ:

Дольщики хорошо защищены законом. Интересы дольщиков защищает федеральный закон (214-ФЗ) и закон о защите прав потребителей. «В первом предусмотрено право получить неустойку за задержку сроков передачи квартиры, а во втором — возможность претендовать на компенсацию морального вреда, причинённого дольщику из-за переноса сроков сдачи объекта», — поясняет Мария Литинецкая.

Договор регистрируется в Росреестре. ДДУ подлежит государственной регистрации, и повторно продать квартиру недобросовестный застройщик не сможет.

Все параметры чётко прописаны, за нарушение застройщик должен выплатить компенсацию. В договоре прописываются чёткие требования: стоимость квартиры, сроки передачи объекта дольщику и т. д. При нарушениях дольщики могут потребовать неустойку или даже вернуть свои деньги. Порядок такого возврата, а также возможность взыскания убытков определены федеральным законом.

Если что-то случится со стройкой, деньги вернут. По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Это должно решить проблему обманутых дольщиков: если что-то пойдёт не так и стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.

Гарантийный срок. После сдачи в эксплуатацию квартиры, купленной по ДДУ, в течение пяти лет действует гарантия устранения строительных недоделок. «Эта гарантия предусмотрена 7-й статьёй 214-ФЗ, поэтому она может быть даже не отражена в ДДУ, — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров „БЕСТ-Новострой“. — Но всё равно по закону застройщик обязан соблюсти гарантийные сроки: не менее 5 лет на сам объект (стены, кровлю и т. п.) и не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование (лифты, коммуникации и пр.)». 

Недостатки ДДУ:

Недостатки покупки по ДДУ связаны только с тем, что перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен. Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.

Как проверить застройщика

Прежде чем покупать квартиру в новостройке и, соответственно, заключать ДДУ, нужно проверить надёжность застройщика.

В первую очередь, у строительной компании должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на объект, документы на земельный участок (собственность или аренда).

Застройщик также обязан предложить покупку через эскроу-счёт либо, если он продаёт жильё по старой схеме, предъявить ЗОСК (заключение о соответствии критериям). Дело в том, что некоторые застройщики официально могут строить и продавать жильё по старым правилам (без эскроу-счетов). Но только в том случае, если к 1 июля 2019 года дом уже был построен не менее чем на 30% или проданных в нём по ДДУ квартир было не менее 10% от его общей площади. Подтверждает право застройщика на продолжение строительства объекта без привлечения эскроу-счетов специальная бумага — заключение о соответствии критериям (ЗОСК).

Важный показатель — деловая репутация застройщика. Чтобы получить о ней представление, нужно ознакомиться с портфелем реализованных компанией проектов, изучить, соблюдаются ли сроки ввода объектов в эксплуатацию, и т. д. Большой объём застройки и длительный опыт работы на рынке, как правило, говорят в пользу застройщика.

«Информация о застройщике и объекте строительства открыта и размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), — поясняет Дмитрий Логинов. — Там можно ознакомиться с проектной декларацией, документами на землю, разрешительной документацией. Также о застройщике можно получить информацию на сайте ФНС и в картотеке дел Арбитражного суда».

Репутацию застройщика также легко проверить через единую информационную систему жилищного строительства Наш.Дом.рф. Если у застройщика есть проблемные объекты, система это покажет.

Ещё один показатель — партнёрство застройщика с ведущими российскими банками. «Если финансирование застройщику предоставляет авторитетная кредитная организация, то это служит гарантией успешной реализации проекта, — говорит Литинецкая. — Обратите также внимание на банки, которые выдают ипотеку на квартиры в жилом комплексе: кредиторы тщательно изучают застройщика, поэтому сотрудничество, например, со Сбербанком, ВТБ, ДОМ.РФ, говорит в пользу проекта».

На что обращать внимание при заключении ДДУ

Как правило, ДДУ — типовой документ. Однако стоит проверить, чтобы в договоре были точно указаны ФИО, паспортные данные покупателя, цена квартиры, строительный адрес объекта и обозначение квартиры, приложен план помещения, прописана площадь, зафиксировано, как будут вестись расчёты, если после ввода дома площадь квартиры будет меньше или больше обозначенной.  

«Дольщику следует обратить внимание на формулировку обязательств застройщика по передаче квартиры: должен быть точно указан срок, например, III квартал 2021 года, — рекомендует Мария Литинецкая. — Если девелопер обязуется выдать ключи в течение определённого количества дней после ввода объекта в эксплуатацию, но не прописывает конкретный срок, стоит насторожиться, ведь дом может и не получить разрешение на ввод от властей».

В ДДУ указывается также гарантийный срок (от пяти лет на конструкции и от трёх лет на коммуникации), а при покупке новостройки по новым правилам прописывается обязанность покупателя внести средства на эскроу-счёт, название и реквизиты банка, который выступает оператором таких счетов.

«Если квартиру покупают с отделкой от застройщика, то к ДДУ должно быть составлено приложение, в котором описывают вид отделки, перечень работ и материалов, — добавляет председатель совета директоров компании „Бест-Новострой“ Ирина Доброхотова. — Марку материалов при этом застройщик указывать не будет, но обязан обозначить тип, например, ламинат в качестве напольного покрытия, обои под покраску в качестве отделочного материала стен и т.  д.». 

ДДУ и ипотека

Если квартиру в новостройке человек покупает в ипотеку, то составляются два разных договора: ДДУ и договор кредитования. При этом в ДДУ обязательно указывают, что оплата покупки происходит с привлечением заёмных средств.

«Сначала клиент подписывает договор кредитования, вносит средства первоначального взноса на открытый счёт, после чего и первоначальный взнос, и кредит перечисляются на счёт застройщика, — рассказывает Доброхотова. — Клиент получает подписанное платёжное поручение и только потом подписывает ДДУ. Оба договора уходят на регистрацию, в ДДУ ставят штамп о наличии ипотеки в силу закона. Средства списываются с ипотечного счёта клиента после регистрации ДДУ».

Если заёмщик окажется не в состоянии обслуживать кредит, застройщик обязан передать квартиру банку.

Переуступка прав по ДДУ

Переуступка прав подразумевает перепродажу строящейся квартиры до завершения стройки. То есть, по сути, это продажа не готовой квартиры, а только договора (ДДУ), по которому дольщик в будущем станет собственником жилья, это переуступка прав на квартиру другому лицу. Для сделки по переуступке прав составляют специальное соглашение, и оформить это можно в любое время до подписания акта приёма-передачи квартиры (если после, то сделка уже будет проходить через договор купли-продажи). Причём изменить или дополнить существующий ДДУ нельзя, новый дольщик полностью берёт на себя права и обязанности именно по этому договору.

Однако есть нюанс: в большинстве случаев дольщик не может переуступить права на квартиру без ведома застройщика.

«Чаще всего девелопер обязывает покупателя уведомлять о том, что тот уступает свои права. Часто такие сделки проходят через самого застройщика, и в некоторых случаях с покупателя взимается комиссия за переуступку, — поясняет Мария Литинецкая. — Девелоперы делают это для того, чтобы избежать конкуренции с частными инвесторами. Как правило, комиссию оплачивает сам покупатель, поэтому стоит иметь в виду, что к стоимости, указанной в объявлении, скорее всего, придётся прибавить ещё 1–2% от суммы сделки».

Застройщик нередко даёт положительное решение на переуступку только после того, как дольщик выплатит всю сумму долга. Если квартира приобреталась в ипотеку, то также потребуется согласие банка, выдавшего кредит. Если клиент попытается продать жильё без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.

Как получить квартиру по ДДУ, когда дом построен

После ввода дома в эксплуатацию застройщик отправляет дольщику письмо с уведомлением о необходимости принять квартиру. В ДДУ обычно обозначают, в какие сроки нужно прийти на приёмку квартиры. Чаще всего дольщик должен приступить к принятию квартиры (хотя бы записаться на приёмку) в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения (если в договоре не указан другой срок).

Если вовремя не принять квартиру, застройщик может оформить приёмку в одностороннем порядке, а дольщик лишится возможности найти в квартире недочёты и составить ведомость для их устранения, отмечает Ирина Доброхотова. «Процесс передачи квартир и выдачи ключей в доме обычно длится несколько недель, поэтому дольщикам предлагаются даты и время на выбор, главное — отозваться на уведомление и согласовать с застройщиком дату осмотра и приёмки квартиры», — советует она.

Итак, в согласованный срок участник долевого строительства приезжает на осмотр объекта и проверяет его соответствие условиям договора. Для этого оформляется акт осмотра, в который дольщик вносит свои замечания. Если всё его устраивает, стороны составляют и подписывают акт приёма-передачи квартиры. Если клиент выявил дефекты строительства, их необходимо указать в акте осмотра. И самое главное: до их устранения покупатель вправе не подписывать акт приёма-передачи квартиры и требовать повторно провести приёмку. Впрочем, есть ещё один вариант — подписать передаточный акт с условием устранения недостатков в установленные сроки.

«В передаточном акте отражаются все характеристики объекта, — рассказывает генеральный директор компании „Миэль-Новостройки“ Ирина Шаталина. — Это проектные и фактические характеристики помещения (номер корпуса и помещения, общая площадь, этаж), строительный и почтовый адрес объекта и сведения о том, что покупка оплачена».

После того, как акт передачи квартиры подписан, покупатель может заняться оформлением квартиры в собственность. Нужно подать документы на регистрацию права собственности в регпалату или МФЦ. Это можно сделать как самостоятельно, так и через застройщика.

Что делать, если параметры квартиры не соответствуют ДДУ или есть расхождения?

Согласно статье 9 214-ФЗ, расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. «Если процент больше, то дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ, — говорит Мария Литинецкая. — Если речь идёт о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчёт стоимости квартиры: за лишние метры придётся доплатить, а за „недостающие“ застройщик вернёт деньги. Как правило, необходимость перерасчёта цены прописывается в ДДУ».

Кроме того, в ряде случаев дольщик может обратиться к закону «О защите прав потребителей». Согласно статье 29, при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе потребовать бесплатно их устранить, снизить цену или возместить расходы на устранение недостатков.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва.

Как правильно принять квартиру в новостройке: советы экспертов

Долгожданный момент получения квартиры сопряжен с радостными переживаниями, однако не следует забывать, что, подписывая акт приема-передачи квартиры, дольщик подтверждает, что компания-застройщик выполнила все обязательства. То есть, после подписания документа будет проблематично заставить застройщика исправить недочеты, если таковые обнаружатся. Любые проблемы придется решать за свой счет, несмотря на то, что дольщик уже все оплатил, и поэтому жилье обойдется ему несколько дороже, чем он ожидал.

Осматривать новое жилье следует тщательно, и сегодня поговорим о том, на что нужно обращать внимание во время приемки квартиры. 

При осмотре стоит помнить, что застройщик заинтересован передать жилье, и сделать все возможное, чтобы документ был подписан. Соответственно, дольщику не будут сообщать о каких-либо недочетах, если они есть, наоборот, представитель застройщика постарается скрыть все огрехи. Если же дольщик обнаружит проблему и укажет на нее представителю застройщика, последний может обещать, что все будет исправлено, но все равно будет настаивать на подписании акта. Соответственно, подписание акта исключает необходимость выполнения словесных обещаний, данных только что, и об этом не нужно забывать.

Кроме того, отказ принимать квартиру автоматически означает срыв сроков передачи жилья по вине застройщика, это позволяет потребовать от последнего выплаты компенсации. Но если застройщик сумеет доказать в суде, что срыв сроков был по вине дольщика

• Если договор предполагает чистовую отделку, но вы не уверены, что при выполнении работ использовались материалы того качества, которое отражено в договоре, вы можете потребовать дополнительные документы, которые это подтверждают.

Могут возникнуть вопросы по таким элементам отделки и оснащения квартиры, как обои, линолеум (ламинат), плинтуса, двери, окна (запорная арматура, петли), радиаторы отопления. Подтверждающими документами могут служить договоры застройщика с поставщиками, накладные, внутренние документы, например, акт передачи ТМЦ на склад.

• Если у вас есть претензии по качеству выполнения работ (качеству строительных, отделочных материалов, пр.), но вы хотели бы быстрее получить жилье, решить вопрос с устранением недочетов можно иначе, не вынуждая застройщика проводить соответствующие работы.

Например, если вы все равно будете проводить демонтаж (в рамках ремонта с перепланировкой), может быть заключено соглашение о изменении стоимости жилья (в сторону понижения) на сумму, равную стоимости материалов (труда) – расходов, с которыми неизбежно столкнулся бы застройщик при устранении недоделок.

Приступаем к осмотру квартиры

Перед приемкой квартиры дольщиком застройщик уже должен сдать дом в эксплуатацию, у здания должен быть официальный почтовый адрес, а у квартиры – номер. Площадь жилья также должна быть точно обозначена, предполагается, что работники БТИ уже побывали в квартире и сделали все необходимое. Жилье должно находиться в состоянии, указанном в договоре (отделка «под ключ», черновая отделка, пр.) и быть укомплектовано всеми элементами оснащения, инженерных коммуникаций. Дольщик получает смотровой лист (прилагается к акту приема-передачи), где можно фиксировать все дефекты, в принципе, этот документ отчасти является подсказкой, которая указывает, куда нужно смотреть. Так же, дольщик имеет право позвать на помощь профессионалов, которые с использованием специальной техники смогут проверить качество строительных работ, что в последствии может сэкономить приличную сумму денег при ремонте. В нашей постоянной рубрике «полезные советы» мы наглядно продемонстрировали как принимать квартиру без отделки.

Признаки, которые должны насторожить

Начинать оценивать качество жилья можно с мест общего пользования (подъезд, входная группа, лестничная клетка). Если, добираясь до квартиры, вы замечаете трещины на стенах, осыпающуюся штукатурку, участки с некачественно выполненной отделкой – готовьтесь увидеть недочеты и в вашем жилье. Хотя, как правило, застройщики уделяют пристальное внимание подобным мелочам, так как понимают, насколько важно произвести хорошее впечатление.

Кто должен убирать строительный мусор

В подъезде, на лестничных площадках и, разумеется, в самой квартире не должно быть строительного мусора. Во-первых, вынос мусора является частью строительных работ, которые вы уже оплатили, и, во-вторых, если вы подпишете акт приемки «как есть», то этот мусор, с высокой вероятностью, останется лежать, пока вы его не уберете (как бы ни разубеждал вас представитель застройщика в обратном).

Плоскости стен, потолков и пола

От кривизны стен напрямую зависят ваши затраты на их выравнивание (штукатурный раствор, гипсокартонные конструкции, пр., оплата труда рабочих).

Осматриваем конструкционные элементы квартиры – стены, пол и потолок. Плоскости поверхностей обязаны быть ровными, а углы прямыми (если иное не предусмотрено технологическими, дизайнерскими решениями планировки), на потолке не должно быть перепадов в области стыков. Норма – это когда стены не «завалены», впадины или горбы отсутствуют. Существуют строительные нормы, которым должны соответствовать поверхности: отклонения по горизонтали допускаются не более 10мм.,а по вертикали не должны превышать 0,3мм (на метр длины). Все это легко проверить с помощью отвеса или электронного уровня.

Если в пустом помещении не так заметно, что стены завалены, то когда будет установлена мебель, перекосы будут бросаться в глаза. Поэтому лучше настоять, чтобы застройщик выровнял стены (отметив дефект в смотровом листе и указав на него в претензии).

Гидро- и теплоизоляция помещений

Как панельные стыки, так и монтажные швы (несущие стены, перегородки, панели перекрытия) должны быть герметичны, о нарушениях могут говорить пятна сырости или даже плесневой грибок в углах. Если вы видите подобное, имейте в виду, что придется хорошо потратиться при самостоятельном устранении дефектов или мириться с повышенными расходами на отопление, с отсыревшими обоями и прочими «прелестями» плохой изоляции. К сожалению, если нет описанных признаков, определить нарушения не представляется возможным, но если таковые имеются, то необходимо прибегать к услугам строительной экспертизы.

Двери и окна

Двери и окна должны быть установлены ровно (горизонталь, вертикаль проверяется по уровню) между оконными рамами и вокруг дверных коробок не должно быть зазоров их размеры должны соответствовать параметрам проемов. Обязательно следует проверить, насколько плотно окна и двери закрываются, не заедают ли при открывании. Проверить, насколько плотно прилегают створки к раме, можно с помощью листа бумаги, если поместить бумагу между рамой и створкой, лист не должен свободно вытаскиваться. Окна должны быть укомплектованы подоконниками и отливами, если предполагается чистовая отделка, то откосы на окнах и дверные проемы должны быть отштукатурены (или отделаны иным способом).

Электрооборудование

Электрооборудование к моменту осмотра должно быть подключено, полностью готово к эксплуатации и находиться в рабочем состоянии.

• Проверить наличие электричества в квартире можно, подключив в розетку какое-нибудь компактное устройство (например, зарядку для мобильного), а проверить подключение осветительных приборов можно, вкрутив в патрон принесенную лампочку (стоит ли говорить, что у представителя застройщика, скорее всего, лампочки не окажется).

• Розетки и выключатели должны быть плотно закреплены в соответствующих отверстиях, рекомендуется проверить это, приложив некоторое усилие и попытавшись вытащить устройство.

Лучше проверить все без исключения розетки и выключатели, это занятие не займет много времени, зато избавит вас от расходов. На косые взгляды представителя застройщика не стоит обращать внимания, ведь вы платили за качество работ и хотите его получить в полной мере.

Вентиляция

Обязательно проверьте вентиляционную систему здания, в противном случае придется нести расходы на организацию принудительной вентиляции или постоянно проветривать помещения. Качество вентиляции можно проверить, приложив лист бумаги к вентиляционной решетке – лист должен притягиваться.

Вентиляционные отверстия должны быть на кухне, в туалете и ванной, кроме того, проект дома может предполагать установку вентиляционных клапанов в жилых помещениях (это лучше выяснить заранее).

Тепло и водоснабжение, канализация

Проверяем системы водоснабжения, канализации, теплоснабжения. После сдачи дома в эксплуатацию здание должно быть подключено к городским сетям, соответственно, в кранах должна быть холодная и горячая вода.

При осмотре необходимо записать показания счетчиков, это пригодится при заключении договора с управляющей компанией. На трубах и стояках не должно быть следов ржавчины, механических повреждений. Вода на полу, сырость, плесень – все это является очевидными признаками неисправностей.

Проверить работу системы теплоснабжения в летнее время, к сожалению, не получится, однако настоятельно рекомендуется указать в смотровом листе, что отопление не проверялось и указать причину (не отопительный сезон). Должны насторожить пятна ржавчины на радиаторах и на полу (под радиаторами). При наличии таковых нужно отметить это в смотровом листе, и если неисправности проявятся со временем, запись будет служить доказательством вины застройщика в момент, когда вы по гарантии обратитесь к нему с претензией и требованием устранения нарушений. В противном случае застройщик может отказать вам, мотивируя неисправности неправильной эксплуатацией радиаторов с вашей стороны.

Что взять с собой на приемку квартиры

Визуальный осмотр помещений не всегда может дать исчерпывающую картину относительно качества жилья. Отправляясь принимать квартиру, нелишним будет захватить с собой некоторые приспособления, которые помогут определить дефекты, невидимые глазу.

Сейчас мы представим список предметов, которые могут пригодиться:

• Правило и уровень – строительные приспособления, помогающие проверить плоскости стен;

• Отвес (металлический груз на нитке) – даст возможность определить отклонения плоскостей по вертикали;

• Фонарик – если приблизить включенный фонарик к поверхности стены или потолка (чтобы луч падал параллельно поверхности), можно сразу заметить все впадины, неровности. Кроме того, в принимаемой квартире может не оказаться лампы в ванной, туалете, кладовке, а без нее провести качественный осмотр проблематично, простой фонарик поможет быстро справиться с проблемой отсутствия света;

• Лампа накаливания — для проверки работоспособности осветительных приборов;

• Зарядка для мобильного устройства – поможет определить наличие напряжения в сети. В идеале лучше взять какое-то мощное устройство (перфоратор), чтобы проверить, насколько электросистема держит напряжение;

• Лист бумаги – для проверки работы вытяжки. Кроме того, бумагой можно проверить, насколько плотно закрываются окна, достаточно положить между рамой и створкой лист бумаги, закрыть створку и потянуть за лист. Если лист тянется плохо или не тянется вообще, тогда уплотнители хорошо выполняют свою работу.

• Молоток – отличное средство для проверки брака в стяжке на полу, при простукивании сразу же обнаружатся пустоты, отслоения. Молотком можно проверить пол, а вот штукатурку на стенах так проверять нельзя, да и представитель застройщика не позволит это сделать.

Скрытые работы и гарантийные обязательства

Строительство многоэтажных жилых зданий предполагает проведение множества, так называемых, скрытых работ. Качество таких работ нельзя определить визуально (в некоторых случаях даже с помощью различных приборов и приспособлений), однако они в значительной степени влияют на эксплуатационные характеристики жилья. Иными словами, если такие работы были проведены с нарушениями технологических норм или с ошибками, то брак может обнаружиться только спустя определенное время.

В случае обнаружения брака после принятия квартиры вы можете потребовать от застройщика устранить недоделки, так как в договоре (согласно ФЗ-214) должны быть прописаны гарантийные обязательства. Срок, в течение которого застройщик обязан все исправить, в большинстве случаев составляет пять лет.

Заключение

Недочеты, которые не были обнаружена на этапе приемки квартиры, могут стать причиной расходов, причем, иногда довольно существенных. Положение усугубляется тем, что покупатель, как правило, слабо понимает нюансы строительных технологий, отличия в качестве строительно-отделочных материалов.

Возможно, что дольщику ранее просто никогда не приходилось проводить описанные тесты и, соответственно, это ставит будущего новосела в затруднительное положение. В этой ситуации есть достаточно простой способ, позволяющий все проверить на высоком уровне. Необходимо захватить с собой человека, который, в силу своей текущей деятельности и квалификации может дать экспертную оценку качеству жилья. Это может быть знакомый, который трудится на должности прораба в строительной компании, или же экспертом может выступить консультант по технической приемке жилья, некоторые строительные компании предлагают подобные услуги. Естественно, привлечение специалиста повлечет определенные расходы, однако вполне может получиться так, что за небольшую плату вы сэкономите намного более крупную сумму.

Как принять квартиру у застройщика — Блог Райффайзенбанка R-Media

Приемка дома госкомиссией. По закону перед тем, как дом сдадут в эксплуатацию, он проходит процедуру приемки государственной комиссией. Обычно госкомиссия формируется органом местного самоуправления. Она проверяет:

• соблюдение процедур при оформлении документов в начале и в процессе строительства;
• соблюдение ГОСТов и СНиПов — это правила и нормы, которые регулируют процесс стройки от строительных материалов до расценок на строительные работы;
• соблюдение законодательства при приемке дома и в процессе стройки — жилищное строительство регулируют федеральные и региональные законы;
• наличие договоров на обслуживание и эксплуатацию инженерных коммуникаций: водоснабжения, канализации, газоснабжения, электроснабжения, лифтов. Они должны быть заключены до сдачи дома в эксплуатацию. Коммуникации должны быть не просто разведены в квартиры, а находиться в рабочем состоянии;
• благоустройство придомовой территории.

Главный документ, который выдает госкомиссия, — разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Он означает, что дом готов к заселению.

Постановка на кадастровый учет. После того как дом сдан, застройщик должен поставить его на кадастровый учет — для этого он сдает документы на государственную регистрацию в Росреестр. После госрегистрации Росреестр присваивает новостройке почтовый адрес — до этого момента у новостройки есть только строительный адрес, который назначается при старте строительства.

Росреестр отчитывается об этом действии на сайте

После этого новостройку можно передавать дольщикам.

После того как застройщик сдал дом госкомиссии и получил разрешение на его ввод в эксплуатацию, он вправе приглашать дольщиков на осмотр и получение ключей.

После того как дом поставлен на кадастровый учет, застройщик может начать продажу готовых квартир по договору купли-продажи. И тогда аналогичным образом на осмотр приглашаются покупатели, которые приобретают уже готовое жилье у застройщика.

Передача квартиры в новостройке дольщику регулируется ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. По закону застройщик должен пригласить покупателей к осмотру не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи или за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи. Уведомление отправляется заказным письмом почтой или вручается лично в офисе застройщика.

Ключи от квартиры застройщик передает только после того, как покупатель подписывает акт приема-передачи квартиры. Но прежде чем подписать акт, объект стоит внимательно осмотреть. Если не указать недоделки и недостатки, то потом будет сложно потребовать их устранения у застройщика.

Пример уведомления от застройщика. Источник

На осмотре обязательно должен присутствовать представитель застройщика и сам покупатель. При осмотре важно фиксировать все, что не нравится, даже если представитель застройщика говорит, что это ерунда.

Покупатель имеет право прийти на осмотр со специалистом по приемке. Иногда застройщики препятствуют их участию, но закон не ограничивает участие сопровождающих лиц при приемке. Сопровождение такого специалиста не требует оформления нотариальной доверенности или другого документа, если покупатель присутствуете на осмотре. В случае отказа застройщик должен оформить его официально, а вы можете обратиться в суд с иском о защите прав потребителя и потребовать неустойку за каждый день просрочки передачи квартиры, а также компенсации морального вреда.

К осмотру квартиры нужно подготовиться. Можно заранее сделать себе чек-лист проверок, чтобы отмечать недостатки и ничего не забыть. Вам понадобятся:

1. копия плана квартиры — для сверки с фактической планировкой. По закону ДДУ должен содержать подробное описание будущей квартиры в графической форме (п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ);
2. ручка и бумага — чтобы фиксировать все недоделки;
3. школьный мел — чтобы прямо на месте фиксировать недоделки, например отметить проблемные места на стене или на полу;
4. смартфон и зарядка — чтобы проверить розетки;
5. рулетка, уровень, дальномер — чтобы убедиться, что площадь соответствует заявленной;
6. лампочка — если установлены светильники, то стоит проверить их исправность;
7. свечка и туалетная бумага — для проверки вытяжек и сквозняков.

Осмотр лучше проводить по принципу лабиринта: идете все время вдоль одной стороны, например по левой, и внимательно осматриваете все сверху донизу. Вот на что нужно обратить внимание.

Двери. С них можно начать. Проверьте, как открываются замки входной двери, как она установлена, как открывается: не мешает ли что-то ее полному открытию, нет ли перекосов. Проверьте внутренние двери.

Планировка. Проверьте, соответствует ли планировка квартиры техническому плану в вашем договоре. Прикиньте площадь квартиры, например можно установить мобильное приложение для определения длины, измерить периметр, высоту и посчитать площадь. Площадь и высота потолков должны соответствовать плану.

Стены. Проверьте, нет ли трещин, насколько ровные стены — здесь поможет уровень. Чтобы оценить качество штукатурки, постучите по стенам в разных местах. Если слышите пустоты, значит, работы выполнены не очень хорошо, и штукатурка отслаивается. Убедитесь, что нет подтеков на стенах с окнами или у самого окна, — это означает разгерметизацию швов.

Полы. Полы должны быть без резких перекосов — это тоже проверяется уровнем. Постучите ногами по полу — звук везде должен быть единым. Если услышите пустоты, обозначьте их обычным мелком, сфотографируйте и отметьте на копии техплана квартиры.

Потолки. Оцените ровность поверхности. Не должно быть трещин и перепадов.

Окна. Проверьте окна: все ручки должны быть на месте, а окна — открываться и фиксироваться в положении проветривания. Проверьте окна и остекление на балконах и лоджиях: убедитесь, что окна открываются легко, а закрываются плотно, без зазоров. Для этого понадобится туалетная бумага, она уловит дуновение ветерка: медленно проведите бумагой вдоль окон и под подоконником. Также для этого можно использовать зажженную свечу: если есть сквозные отверстия, пламя будет колебаться.

Следите за ними, когда строитель передаст ваше жилищное общество

Когда строитель передает ваше общество вам, как бы вы ни были взволнованы тем, что наконец-то сможете жить в своем новом доме, совершенно необходимо обратить внимание на проблемы квартиры на уровне дома.

Некоторые критические области, на которые следует обратить внимание во время передачи: юридические вопросы, финансы, конструкция здания, электричество, водоснабжение, водопровод и канализация, управление пожарными и чрезвычайными ситуациями и аспекты безопасности.При таком большом количестве видимых проблем ассоциации часто упускают из виду определенные фундаментальные проблемы, которые рано или поздно требуют внимания и в конечном итоге прожигают большую дыру в вашем кармане.

Разумно проанализировать и понять все проблемы с квартирами и решить их в течение гарантийного срока, который предлагает ваш застройщик. Опубликуйте это, почти невозможно заставить их ответить, забудьте заставить их действовать по проблеме. Перед передачей убедитесь, что вы составили официальный документ о найденных, исправленных и нерешенных проблемах.Таким образом, строитель может нести ответственность за эти проблемы.

Во время «передачи» документы, которые «передаются», относятся к правовым аспектам строительного комплекса, относящимся к различным системам внутри комплекса и документально доказывают, что все системы и компоненты работают в соответствии с проектом.

Некоторые важные этапы передачи:

1) Помимо ассоциации, сформировать группу волонтеров для участия в процедуре передачи.

2) Составьте список систем и подсистем комплекса.

3) Составьте список компонентов в разделе системы / подсистемы комплекса.

4) Составьте перечень передаточных документов.

5) Составьте официальный документ о нерешенных проблемах, которые разработчик должен будет отсортировать.

6) Рекомендуется использовать инструмент управления обществом, который поможет вам постоянно отслеживать проблемы и их статус для справки даже спустя годы. (Вы можете попробовать портал управления обществом CommonFloor Groups)

Убедитесь, что вы посвятили некоторое время разработке структурированной процедуры передачи, которая включает все аспекты вашего общества.

Вы нашли этот пост полезным? Пропустили ли мы какой-либо важный документ, необходимый во время передачи общества? Прокомментируйте и дайте нам знать в любом случае.

Контрольный список перед вступлением во владение вашей новой квартирой

Владение домом — это высшая мечта большинства людей с незапамятных времен, поскольку это дает каждому человеку чувство защищенности.Но удовлетворение, которое покупатель получает, завладевая домом своей мечты, просто необъяснимо. Однако при этом абсолютно необходимо, чтобы покупатель оставался осторожным.

Иногда покупатель может быть обманут заинтересованным строителем / продавцом, который, возможно, пообещал ряд удобств, функций или аналогичных услуг в начале строительства. Но во время передачи квартиры соответствующему покупателю покупатель дома видит несколько невыполненных обещаний. Они могут варьироваться от незаконной собственности до плохого качества строительства и отсутствия обещанных удобств в рамках указанного проекта.В результате покупатель чувствует себя обманутым. Следовательно, чтобы избежать подобной ситуации, лучше, чтобы покупатель провел детальную проверку собственности, которую он собирается принять во владение.

Важный контрольный список для владения квартирой или домом

Контрольный список можно в общих чертах разделить на две категории — «Список документов для проверки» и «Что нужно проверить в рамках проекта и соответствующего блока».

Проверьте эти важные документы

Перед тем, как забрать ключи у застройщика или владельца, убедитесь, что вы получили оригиналы документов и ксерокопии всех необходимых документов от застройщика / владельца.Необходимо получить следующие важные документы:

Что нужно проверить в рамках проекта / подразделения

• Удобства: Строители обещают множество удобств, таких как бассейн, клуб и тренажерный зал, и многие другие, во время бронирования. Однако может случиться так, что некоторые из них могут быть отложены или не находятся в нежелательном состоянии на момент владения. Если нет, то убедитесь, что эти удобства будут доступны позже в соответствии с соглашением.
• Лифты и места общего пользования: Проверьте, находятся ли лифты, если таковые имеются, в рабочем состоянии, особенно если ваше устройство расположено выше. Помимо этого, вам также необходимо проверить, хорошо ли освещены места общего пользования и есть ли в них обещанный пол и плитка.
• Функции и принадлежности: При получении вашего устройства важно, чтобы вы проверили оборудование и функции, обещанные вам во время бронирования. К этой фурнитуре относятся электрический распределительный щит, дверные ручки, сантехника и т. Д.Вы должны проверить, предоставляет ли производитель такую ​​же или эквивалентную торговую марку.
• Двери и окна : Необходимо провести комплексную проверку во время владения. Убедитесь, что в вашей квартире есть все двери и окна в обозначенных местах согласно плану. Проверить качество дверей и окон согласно договору. Если в окнах есть сетка, проверьте, правильно ли она установлена. Также убедитесь, что двери и окна открываются и закрываются плавно, а также имеют в них надлежащую фиксацию.
• Краски для стен: Краски для стен необходимо проверить перед тем, как завладеть домом своей мечты. Все комнаты должны быть покрыты двухслойной краской без видимых пятен. Помимо проверки покраски окон и балконных решеток, внешняя окраска также должна быть идеально завершена на момент владения.
• Ищите трещины: Одна из наиболее частых проблем, видимых во время владения, — это трещины в стене. Необходимо внимательно искать трещины в фундаменте, перекрытиях и стенах, которые по существу указывают на движение конструкции, вызванное оседанием, расширением грунта и т. Д.Проверьте, нет ли трещин на стенах, особенно вдоль электрических розеток.
• Отводы канализации: Это также одна из важных вещей, которые необходимо проверить перед тем, как вступить в новую квартиру. Забитые розетки — одна из самых распространенных проблем, с которыми можно столкнуться при переезде в новый дом. Следовательно, рекомендуется проверить, что все сливные отверстия на балконах, в ванных комнатах, на кухне, в подсобных помещениях и т. Д. Работают и не забиты.
• Проверка на утечки: Помимо проверки сантехники в соответствии со спецификациями, мы обязательно проверяем, что все краны и сантехника находятся в рабочем состоянии.Убедитесь, что при открытии или закрытии кранов нет утечек. Убедитесь, что раковина на кухне установлена ​​правильно и вода не течет под ней. Обратите внимание на то, нет ли утечек в вашей ванной комнате или на кухне. Эти утечки можно легко устранить на этом этапе, а не позже.
• Проверьте выключатели и розетки: Убедитесь, что все розетки, вилки и держатели ламп подключены к электросети. Также проверьте, контролирует ли главный предохранитель в доме полную подачу тока.В случае инвертора обеспечьте переключение питания на инвертор, если главный выключатель выключен. Убедитесь, что все переключатели и розетки работают. Убедитесь, что дополнительные электрические розетки / выключатели, которые вы просили, предоставляются в соответствии с требованиями. Также проверьте, хорошего ли качества автоматический выключатель (MCB).
• Получите все наборы ключей. : Убедитесь, что получены все наборы ключей. В случае, если недвижимость покупается у застройщика, у ремонтного агентства обычно есть комплект ключей.Это тоже должно быть получено во время владения.

Хотя покупатель, возможно, прошел через необходимые документы и, возможно, посетил объект перед покупкой недвижимости, важно быть вдвойне уверенным, что все находится на своих местах, как ожидалось. Этот простой контрольный список поможет вам обрести душевное спокойствие, прежде чем отправиться в дом своей мечты.

Жилищное общество Передача от застройщика

Довольно много пользователей ADDA являются многоквартирными комплексами, которые сформировали жилищное общество и находятся в процессе передачи управления и обслуживания от застройщика.Мы надеемся, что это исследование и всеобъемлющий контрольный список помогут как Строителю, так и Обществу в беспроблемной передаче.

Жизненный цикл типичного многоквартирного жилого комплекса (комплекс апартаментов / вилл):

1. Приобретение земельного банка застройщиком у собственника (ов)

2. Строительство здания и продажа индивидуальных квартир Собственникам (типовая продолжительность 1-3 года)

3. Передача Объектов собственникам для проживания и обслуживание Комплекса застройщиком (типовая продолжительность 1-3 года)

4.Формирование ассоциации собственников / общества и передача Строителем Обществу обслуживания и контроля (типичная продолжительность 3-5 месяцев)

5. Управление комплексом со стороны общества собственников (типовая продолжительность 25-40 лет)

6. Реконструкция комплекса Обществом собственников совместно с застройщиком.

Очевидно, что пересечение пункта 4 и пункта 5 имеет решающее значение. Недвижимость, которая будет находиться в управлении Ассоциации собственников в течение 25-40 лет и дольше, должна быть передана Жилищному обществу.

Вот исчерпывающий перечень контрольных вопросов, который потребуется любому обществу для беспрепятственной передачи от Строителя:

Контрольный список для передачи от застройщика жилищному обществу / ассоциации собственников

Имущество

П1. Документы о собственности, заключенные между землевладельцами и строителями

P2. Утвержденный план строительства — рекомендуется провести осмотр вручную на предмет дефектов конструкции.

П3. Свидетельство о сдаче

P4.Свидетельство о занятости

P5. NoC пожарной охраны

P6. NoC от инспектора по электротехнике

P7. Допуск на эксплуатацию лифтов

P8. Документ о страховании имущества (при наличии)

Наряду с вышеуказанными документами желательно иметь следующие документы:

1. Копия «Декларации», должным образом проверенная компетентным органом.
2. Подробная информация о компаундировании (если есть) вместе со всеми соответствующими документами, платежной квитанцией и справкой о разрешении, выданной компетентным органом.
3. Все разрешения / NOC от соответствующих органов в отношении распределительного устройства, счетчиков, панелей, трансформаторов и т. Д.
4. Санкционное письмо от соответствующих органов для электроэнергии Санкционированная и распределенная нагрузка вместе с равномерным распределением нагрузки.

Операции

О1. Чертежи электропроводки, включая точки заземления

O2. Чертежи водопровода

O3. Чертеж STP и сертификация архитектором / Совет по контролю за загрязнением

O4.Система удаления отходов с одобрения Совета по контролю за загрязнением

O5. Документы AMC — лифт, генератор, трансформатор, портал ADDA и т. Д.

O6. Счета-фактуры и гарантии на все имущество — насосы, лифт, генератор, трансформатор, оборудование для бассейнов, оборудование для тренажерного зала

O7. График технического обслуживания для всех активов

O8. График работы всего обслуживающего персонала комплекса

О9. Документация по отстойнику и верхнему резервуару

O10. Одобрение местных властей на скважину, документальное подтверждение соответствия требованиям RWH.

O11. Техническая документация на насосы, документация на верхние резервуары, документация с указанием глубины ствола скважины и т. Д.
Финансы

F1. Платежная ведомость по налогам на имущество, строительство и обслуживание

F2. Платежная книжка за городское / муниципальное водоснабжение

F3. Учет эксплуатационных расходов при ремонте строителя

F4. Учет всех поступлений от владельцев (кроме связанных с покупкой)

F5.Контракты с существующим персоналом по обслуживанию и безопасности (может быть таким же, как L6)

F6. Информация о квартирах Подробная информация о IFMS и амортизационном фонде, подлежащем возмещению AOA / Владельцам квартир, а также подробные сведения о вычетах (если таковые имеются).

F7. Учет гарантийных депозитов в различных органах власти, таких как Электричество, Вода и т. Д.

Юридический

L1. Копия договора купли-продажи / свидетельство права собственности всех владельцев

L2. Копии сертификатов акций для всех владельцев (если применимо)

L3.Копии сертификатов Khatha для всех владельцев (где применимо)

L4. Запись о распределении парковок

L5. Все юридические документы, заключенные между строителем и землевладельцем (могут быть такими же, как P1)

L6. Контракты с поставщиками

L7. Обязательство Строителя в отношении возмещения и ограничения ответственности Общества по всем сделкам до Даты передачи

Для получения дополнительной информации о передаче строителей, вы также можете перейти по ссылке здесь.

Полезные советы по передаче:

• Начните правильно, настроив управление обществом и бухгалтерский учет на самом комплексном программном обеспечении для управления квартирами, ADDA
  
• Чтобы найти поставщиков услуг по техническому обслуживанию оборудования, таких как уборка, безопасность и т. Д., Войдите в приложение ADDA и выполните поиск в Discover.
  

Процесс передачи общих территорий и объектов от промоутера к AOA — Prashant Kanha

Эта статья относится к законодательству штата Уттар-Прадеш. В статье есть видео-презентация. | Загрузить электронное руководство по квартире

The U.P. Правительство ввело в действие U.P. Закон о квартирах (содействие строительству, владению и техническому обслуживанию) 2010 г. («Закон 2010 г. )» Заявление об объектах и ​​причинах, по которым они:

«Жилье — это основная потребность человека, и качество дома, а также окружающей его среды играет важную роль в физическом и умственном развитии людей.Увеличивающийся разрыв между растущим городским населением и ежегодно добавляемым жилищным фондом постепенно достиг такой критической стадии, что проблема обеспечения надлежащего жилья и желаемого уровня жизни кажется очень трудной для решения. Более того, большинство жителей городских районов государства не могут мыслить категориями владения домом на индивидуальной основе из-за нехватки земли в городских районах. Усилия правительства и различных ведомств не повлияли на решение жилищной проблемы.Уттар-Прадеш — преимущественно сельскохозяйственный штат; нецелесообразно все больше и больше использовать плодородные земли для жилищных целей, что в конечном итоге повлияет на производство продовольственного зерна. Необходимо соблюдать существенные инвестиции, для которых необходимо будет стимулировать развитие группового жилья. С целью продвижения группового жилья было решено принять закон, предусматривающий право собственности на отдельную квартиру в здании, представляющем безраздельный интерес, на общие части и помещения, принадлежащие такой квартире, и сделать такую ​​квартиру и проценты наследуемые и передаваемые.”

Заявление о предметах и ​​причинах. UP Apartment Act 2010

Очевидно, что правительство хотело продвигать групповое жилье, при котором минимальное количество квартир было бы четыре, а максимальное количество оставлено на усмотрение застройщика / промоутера. Правительство штата принимает местные постановления о строительстве, такие как постановления о строительстве NOIDA или нормативные акты о строительстве Лакхнау (LDA), которые разрешают строительство групповых домов с максимально возможным количеством квартир.Это побудило частных застройщиков и промоутеров построить групповое жилье, состоящее из более чем 10 000 квартир в одном проекте.

Правительство штата осознало, что содержание общих частей и помещений в таком большом групповом жилье может стать постоянным источником прибыли для промоутеров, как таковых в U.P. В Законе о квартирах предусмотрены положения об обслуживании многоквартирных домов / групповых домов через Ассоциацию собственников квартир ( «AOA» ). Однако из-за недостаточной осведомленности владельцев квартир и AOA, большинство промоутеров смогли отложить процесс передачи общих частей и помещений, фонда погашения и IFMS ассоциациям собственников квартир.

Закон о квартирах возлагает ответственность за формирование AOA на промоутера. Однако вряд ли кто-либо из учредителей выступит с инициативой создания Ассоциации собственников квартир посредством свободного, справедливого и законного процесса. С помощью этой статьи автор пытается информировать Ассоциации владельцев квартир и ассоциации владельцев квартир о процессе передачи общих частей и помещений в форме часто задаваемых вопросов.

1.

Ассоциацию владельцев квартир следует сформировать, как только заполнение группового жилья составит 33% (согласно U.P. Закон о квартирах, 2010 г.) или заполнение 60% в соответствии с U.P. Закон о квартирах (поправка) 2016 года. В соответствии с разделом 2 Закона о поправках 2016 года автор данной статьи считает, что поправки 2016 года не вступили в силу до настоящего времени. В письменном ходатайстве № 3791 от 2020 года Высокий суд Благородного Аллахабада обратился к правительству штата с особым запросом о внесении в протокол уведомления в соответствии с разделом 2 Закона о внесении поправок 2016 года. Суд удовлетворил ходатайство об аннулировании свидетельства о регистрации Ассоциации собственников квартир, поскольку занятость соответствующего группового жилья составляла менее 60% от общего числа квартир.Строитель получил свидетельство о регистрации соответствующего AOA, аннулированное на основании занятости менее 60%, но Высокий суд Благородства оставил постановление Регистрационных обществ после того, как убедился prima facie в том, что Закон о поправках от 2016 года не вступил в силу. эффект

2.

Это статичное право собственников квартир на содержание общих частей и помещений их группового жилья путем внесения общих расходов без какой-либо прибыли для Ассоциации.Закон был принят с целью не позволить промоутеру получать прибыль от обслуживания общих частей и помещений. Промоутер, будучи бизнесменом, всегда будет пытаться получить прибыль от сборов CAM, взимаемых им с владельцев квартир. Чем дольше владельцам квартир потребуется время для формирования AOA, тем дольше застройщик сможет получить неправомерный доход (прибыль незаконным путем, например, обман другой стороны) для себя и неправомерные убытки для владельцев квартир.Также здесь необходимо упомянуть, что цель промоутера состоит в том, чтобы не отказываться от обслуживания общих частей и помещений группового жилья до тех пор, пока он не продаст все квартиры и удобные магазины в проекте, а затем дальнейшая задержка передачи амортизационного фонда и денег IFMS. Промоутеры сродни местным положениям о том, что AOA может вернуть IFMS и фонд погашения, взимая плату с непроданных квартир промоутера, поэтому промоутеры делают все, чтобы сорвать формирование независимой AOA.

3.

Это большое достижение для владельцев квартир, если АОА будет зарегистрировано вскоре после заселения 33% квартир в групповом жилье. AOA должен сразу же после регистрации через должностных лиц направить письмо / уведомление организатору и соответствующему компетентному органу, уведомив их о регистрации AOA и о действии Раздела 14 (5) Закона 2010 г., который предусматривает предполагаемую передачу общих частей и объектов от промоутера к AOA, а также сообщить в нем, что впредь AOA будет собирать общие расходы (сборы CAM) на свой банковский счет и потребовать от застройщика передать все документы, относящиеся к строительству и ведение проекта, бухгалтерского баланса, IFMS и фонда погашения от учредителя посредством письменного соглашения.

Следует отметить, что по закону не обязательно, чтобы застройщик по письменному соглашению передавал общие части и помещения и право взимать общие расходы в пользу AOA, потому что Раздел 14 (5) Закона 2010 года предусматривает условную передачу такие объекты. AOA является контролером общих частей и помещений после его регистрации. Несмотря на раздел 14 (5) Закона 2020 года, AOA необоснованно запрашивает и требует от промоутера передачи таких объектов.Это только заверенные копии всех документов, а также IFMS и деньги фонда погашения, которые требуются от промоутера по письменному соглашению, но помещения общего пользования передаются в силу закона. Здесь будет уместно упомянуть, что AOA вскоре после регистрации может сменить поставщика услуг безопасности и других поставщиков услуг по управлению объектами, поскольку он имеет на это право. Письмо, уведомляющее застройщика и компетентный орган о создании и регистрации AOA, не наносит ущерба любым другим правам, требованиям или интересам AOA в отношении застройщика, которые могут стать известны AOA в течение двух лет с даты регистрация АОА, а также еще на два года в случае квартир, которые передаются собственникам квартир после регистрации АОА.

4.

В соответствии с разделом 4 (6) Закона 2010 г., застройщик обязан передать оригиналы планов и документов в AOA, которые должны включать, помимо прочего, следующие документы:

• Свидетельство о завершении проекта
• Свидетельство о занятости, если применимо
• НОК пожарной охраны, выданное непосредственно перед выдачей Свидетельства о завершении
• Все карты и санкционное письмо Управления развития на карте
• Разрешение на оценку воздействия на уровне штата Комитет или, если применимо,
• NOC Совета по контролю за загрязнением
• Свидетельство о функционировании очистных сооружений
• Свидетельство о работе очистных сооружений для дождевой воды
• NOC от Центрального управления подземных вод в случае любого бурения в жилом помещении группы
• Сертифицировано копия Акта декларации
• NOC от Горного департамента для строительства проекта
• Покупаемые FARs, соответствующая квитанция об оплате
• Earthquake Resistance, соответствующий документ
• NOC от Управления аэропорта
• Конструктивный проект подтвержден IIT или аналогичным
• Договор аренды / Договор купли-продажи земли
• Письмо о предоставлении земли
• План аренды и размерный план
• Свидетельство о владении землей
• Документы, относящиеся к регистрации зеленого здания
• Электронная копия чертежей (проверенных и рабочих)
• Имя и адрес архитектора и подрядчика.
• . Документы AMC на все оборудование, установленное в Группе. Жилье и счета за него.
• . Любой другой документ в соответствии с проектом или рекомендованный консультантом по передаче.
• . Аффидевит от организатора, который не внес изменений при строительстве объекта после выдачи Акта о завершении строительства от Управления развития
• Аффидевит от учредителя, в котором заявляется, что нет никаких обременений ни со стороны владельца / покупателя квартиры, ни на земле проекта группового жилья
• Аффидевит, что есть не взимается плата за воду, канализацию и электричество. на дату передачи
• Заявление о том, что линия / фидер проложены в соответствии с Кодексом электроснабжения

5.

AOA должна предпринять усилия по передаче / захвату общих частей и помещений, право на взыскание общих расходов, право выдавать NOC при продаже и покупке вторичных квартир в том же проекте, фонд погашения и IFMS, как только возможно после его создания и не должен откладывать его за пределы точки, когда менее 5% от общего числа квартир остается для продажи организатором. Это соответствует статье 14 (5) Закона 2010 года.

6.

AOA может позвонить в GBM и взимать плату с непроданных квартир промоутера. Созданная комиссия должна быть эквивалентна IFMS и Фонду погашения. Такой процесс утвержден в соответствии с разделами 20 (1) и 20 (2) Закона 2010 г., и затем IFMS может быть взыскана как доход от земли через компетентный орган, и если в случае, если компетентный орган не помогает, то ходатайство о неуважении к суду может быть подано до Высокий суд благородства за невыполнение постановления Высокого суда благородного Аллахабада от 05.01.2021, Письмо (C) № 13298 от 2020 г.

Вкратце, AOA должна предпринять следующие шаги для передачи общих зон и сооружений от Организатора:

• Выдать уведомление промоутеру о передаче вскоре после регистрации ассоциации.
• Размещаемый тендер на услуги службы безопасности и управления объектом, а также другие услуги
• Откройте банковский счет и попросите жителей начать вносить общие расходы на счет номер AOA
• Указать строителю передать все документы, необходимые для передачи
• Рассматривайте и выполняйте договор передачи только после того, как застройщик передаст IFMS и деньги фонда погашения
• Постоянно повышать спрос у застройщика для передачи IFMS и фонда погашения не реже одного раза в месяц
• В случае, если застройщик не передает IFMS и фонд погашения в течение 12 месяцев после формирования AOA, затем AOA должна предпринять шаги в соответствии с разделами 20 (1) и 20 (2)
• Постоянно привлекать компетентный орган, доводя до его сведения каждое развитие и необходимое руководство / оттуда

7.

Можно отметить, что страховые деньги, депонированные промоутером либо в отдел электричества, либо перед любым другим отделом, являются залогом из денег, собранных с покупателей, поэтому промоутер не имеет права требовать залоговые деньги, депонированные перед каким-либо отделом. для строительства соответствующего Group Housing.

8.

AOA должна сначала потребовать выписку из счета технического обслуживания соответствующего группового жилья от промоутера, и в то же время он должен также потребовать доказательства от владельцев квартир, которые, возможно, внесли авансовый депозит промоутеру, и самостоятельно составить такие записи.

9.

Ассоциация должна соблюдать установленные законом ограничения, если она назначает новых поставщиков различных услуг, таких как безопасность, ведение домашнего хозяйства, ведение бухгалтерского учета и т. Д., Вскоре после регистрации. Согласно U.P. Закон о квартирах и, в частности, в соответствии с разделом 14 (5), общие части и помещения считаются переданными AOA.

10.

AOA не несет ответственности ни за сбор, ни за оплату каких-либо причитающихся сборов CAM промоутеру, которые не были оплачены любым владельцем квартиры до даты принятия / передачи общих частей и помещений.

11.

AOA должны всегда помнить, что в интересах застройщика тем больше они могут задерживать процесс передачи, потому что, во-первых, они получают прибыль, поддерживая общество, а во-вторых, они продают свои активы (квартиры, магазины и т. .), которые могут быть использованы АОА для создания комиссии для защиты IFMS и фонда погашения. Опыт показывает, что строители не сдают их до тех пор, пока они не продадут все свои запасы.

12.

Компетентные органы, такие как NOIDA, GDA, LDA, наделены широкими полномочиями в соответствии с Законом 2010 года. Во-первых, для урегулирования споров между AOA и застройщиком, и если в случае неудачи примирения, компетентный орган имеет право вынести решение по этому вопросу и принять решение по существу (Vide U.P. Закон о квартире, дело Designarch, дело Шипра Сришти).

13.

Согласно регламенту строительства различных органов по развитию и U.P. Закон о квартире не может быть коммерческого предприятия на участке, землепользовании которого является жилая. Тем не менее, групповое жилье на земле со смешанным землепользованием может иметь коммерческие предприятия, такие как магазины. В групповом жилье на земельном участке с жилым пользователем (по договору аренды или по зональному плану) магазины должны быть только удобными магазинами.Промоутер может объявить магазины как отдельные зоны, так и зоны общего пользования, но такое заявление необходимо сделать до продажи первой квартиры в комплексе. Организатор не имеет права подавать декларацию по своему усмотрению на любом этапе. Следует отметить, что в соответствии с решением Designarch от 14.11.2013 (параграф 66) промоутер не может претендовать на какую-либо независимую территорию в проектах, которые продолжались по состоянию на 14.11.2013, если акт декларации не был представлен в течение 90 дней с даты заказ я.е. 14.11.2013. Таким образом, в случае, если проект группового жилья соответствующего AOA находился в стадии строительства по состоянию на 14.11.2013, а учредитель подал декларацию через 90 дней после 14.11.2013, то промоутер не имеет права требовать каких-либо независимых или ограниченных общих частей, как он был лишен права претендовать на такую ​​независимую территорию Высоким судом Hon’ble. При таких обстоятельствах независимая зона, объявленная промоутером, должна стать общей и переходить под действие AOA. Управление развития Газиабада даже выпустило публичное уведомление, лишающее учредителей права требовать независимые и ограниченные общие площади в проектах группового жилья нарушивших свои обязательства промоутеров.Уведомления, выпущенные GDA, представлены ниже 1-е уведомление от 17 декабря 2013 г. и 2-е уведомление от 29 марта 2014 г.

Готовы завладеть вашим домом? Не забудьте наш контрольный список! — Блог RoofandFloor

Часто говорят, что «дом — это не место, это чувство». Действительно! После месяцев должной осмотрительности и лет ожидания, то удовлетворение, которое получает покупатель жилья, вступая во владение своим домом, невозможно объяснить словами.

Итак, вы тоже скоро станете гордым домовладельцем.Поздравляю! Хотя вы, возможно, читали о необходимых документах и, возможно, неоднократно посещали объект перед покупкой недвижимости, важно быть во всем уверенным вдвойне. Это может показаться одной большой задачей, но поверьте нам, когда мы говорим, что с простым контрольным списком RoofandFloor она будет очень гладкой.
Для простоты, давайте разделим контрольный список на две широкие категории — документы и вещи для проверки проекта и вашего дома.

Начнем с оформления документов!

Перед передачей убедитесь, что все ваши документы в порядке.Проверьте, получили ли вы оригиналы документов и ксерокопии всех необходимых документов от застройщика. Когда будете брать ключи, возьмите с собой наш готовый список.

Сертификат обременения (EC): Этот документ EC гарантирует, что собственность свободна от каких-либо денежных и юридических обязательств.

Свидетельство о начале работ: Выдается застройщику уполномоченным органом после того, как будут выполнены спецификации в Уведомлении об отклонении (IOD).

Свидетельство об отсутствии возражений: NOC выступает в качестве письменного доказательства того, что проект получил все необходимые разрешения от заинтересованных ведомств до начала строительства. К ним относятся BESCOM / BWSSB, разрешение от пожарной части и т. Д.

Свидетельство о заселении (ОС): Выдано городскими властями. Свидетельство о заселении свидетельствует о том, что строительство объекта ведется в соответствии с утвержденным планом и строительными законами.

Свидетельство о завершении строительства: В нем указано, что объект был построен в соответствии с необходимыми нормами и правилами.

Хата: Этот юридический документ содержит все сведения о собственности, такие как имя владельца, местоположение и размер здания.

Соглашение о совместной разработке: Требуется, если за разработку проекта отвечает более одного человека.

Утверждение плана здания: Это означает, что конструкция здания одобрена местными властями. Без этого ваше здание будет незаконным.

Письмо о выделении: Выдается застройщиком в случае, если вы выбрали жилищный заем.Вам нужно будет передать его в свой банк, и он необходим для высвобождения оставшихся средств.

Письмо застройщика об отказе от уплаты взносов: Выдается после всех платежей.

Кроме этого, вам также понадобятся:

Другое: Зарегистрированный акт передачи права собственности, свидетельство о землепользовании / порядок преобразования, подробные данные об электричестве, водоснабжении и резервном питании, соглашение с агентством по техническому обслуживанию, а также информация о выделении автомобильной стоянки и других деталях.
Квитанции об уплате налога на имущество + свидетельство о передаче: в случае, если вы выбрали вторичную недвижимость, вам потребуются квитанции об уплате налога на имущество, уплаченные владельцем, и свидетельство о передаче.

И все! Теперь, когда мы рассмотрели документы, давайте посмотрим, что вы должны проверить в рамках проекта и вашей квартиры.

Удобства: Помните все те удобства, которые строитель обещал в глянцевой брошюре? Совершите подробную экскурсию по всем из них, от клуба до бассейна и беговой дорожки, и проверьте, все ли в порядке.Может случиться так, что некоторые из них могут быть отложены или находятся в непригодном для использования состоянии на момент владения. В таком случае желательно спросить строителя о сроках предоставления этих удобств.

Фурнитура: В комплект входят распределительные щиты, дверные ручки, фурнитура для ванных комнат и т. Д. Вы должны проверить, поставляет ли строитель ту же или эквивалентную марку, о которой он упоминал ранее.
Двери и окна Убедитесь, что все двери и окна соответствуют плану помещения.Проверьте качество дверей и окон. Кроме того, убедитесь, что все двери и окна открываются и закрываются плавно, а также имеют надлежащие защелки.

Краска: Проверьте качество краски, нанесенной на стены, окна, решетки и перила. Также убедитесь, что все покрыто двойным слоем краски.

Ищите трещины: Отверстие или трещина в стене очень популярны после хранения, поэтому внимательно осмотрите их. Если вы обнаружите такие повреждения после взятия ключей, строитель может отказаться от ремонта.
Отводы канализации: никто не хочет, чтобы в доме были засоренные канализационные отверстия. Следовательно, рекомендуется проверить все дренажные отверстия в ванных комнатах, на кухне, в подсобных помещениях и т. Д.

Проверить на утечки: Также обязательно проверить краны и другие краны на утечки. Убедитесь, что при открытии или закрытии кранов нет протечек. Проверьте правильность установки кухонной мойки и всех умывальников.
Электрическая арматура: проверьте правильность работы всех переключателей и разъемов.В случае инвертора обеспечьте переключение питания на инвертор, как только будет отключено основное питание. Наконец, проверьте, хорошего ли качества автоматический выключатель (MCB).

Размер комнат: Не стесняйтесь брать рулетку и измерять размеры каждой комнаты, дверей и окон. Убедитесь, что все соответствует Соглашению о продаже.

Ключи: Наконец, убедитесь, что вы взяли по крайней мере два комплекта ключей у строителей и как следует проверьте все замки, прежде чем вы подпишетесь о завершении владения.

С нашим подробным контрольным списком владение вашей недвижимостью будет гладким и беспроблемным. Вы также можете ознакомиться с нашим контрольным списком посещений сайта здесь. Поделитесь с нами своим опытом в поле для комментариев.

Средства правовой защиты для покупателей в случае несвоевременного вступления во владение квартирой

Швета Кошик

Введение

В связи с постоянным ростом населения, перемещением в городские города из-за образования и возможностей трудоустройства, а также совместных семей, разбивающихся на нуклеарные семьи, на рынке появляется огромный рост жилых проектов.Строители строят квартиры / квартиры для обслуживания большого количества населения и меньшей доступности земли. Застройщики часто берут ссуду для завершения проекта и заключают договор с покупателем, обеспечивающий своевременную сдачу квартиры с использованием лучших материалов. Но было замечено, что много раз строители не сдерживали своих обещаний и заманивали широкую публику, которая платила огромные суммы на покупку квартиры после обращения за кредитами в различных банках и финансовых учреждениях.Если это случилось с вами, вот несколько средств правовой защиты, которые мы попытались перечислить для вас, чтобы вы могли прибегнуть к наилучшему доступному вам средству.

Средства правовой защиты в соответствии с гражданским, уголовным и потребительским законодательством против застройщика / застройщика

Покупатель недвижимости, не вступивший во владение своей собственностью вовремя, может прибегнуть к ряду положений гражданского, уголовного и потребительского законодательства Индии, чтобы принять меры против застройщика.

Покупатель недвижимости, который капитализирует свои с трудом заработанные деньги на покупке дома и не получает его вовремя, не только не получает крышу над головой, но и в конечном итоге теряет деньги в виде EMI ​​на жилищный кредит и оплата наемного жилья.Более того, покупателю, возможно, придется вести долгую и утомительную судебную тяжбу, чтобы добиться справедливости.

Если товар не доставлен вовремя, покупатель может:

• Сначала отправьте строителю юридическое уведомление с требованием о возмещении уплаченных сумм вместе с процентами и / или возмещением ущерба.
• «Покупатель также может подать жалобу потребителя на« неполадки в обслуживании », как это определено в Законе о защите потребителей 1986 года, против застройщика»,
• Покупатель квартиры должен подать письменную жалобу в соответствующий форум по урегулированию споров потребителей. устанавливается по акту, в зависимости от стоимости имущества или размера причиненного ему ущерба.
• Любой спор на сумму 20 лакхов может быть подан непосредственно в Государственную комиссию.
• Любой спор по поводу 1 крор рупий может быть подан в Национальную комиссию в Нью-Дели.
• Любой спор на сумму ниже 20 лакхов должен подаваться в районную комиссию.
• Покупатель недвижимости также может подать обычный иск в суд компетентной юрисдикции о возмещении ущерба или конкретных результатов в соответствии с Индийским Законом о контрактах 1872 года.
• В случае мошенничества, например, если строитель знал с самого начала то, что он не сможет передать имущество в оговоренные сроки, и из-за некоторого искажения фактов побудило покупателя забронировать квартиру — может быть возбуждено гражданское и уголовное дело.

Тип ущерба и возмещение, которое покупатель может получить в судебном порядке

1. Требуйте деньги, необходимые для покупки альтернативного жилья по текущей рыночной стоимости в соответствующем районе.
2. Покупатель также может потребовать деньги, предоставленные застройщику.
3. Требовать процентов на платеж, произведенный до даты.
4. Если покупатель / истец покупает недвижимость для личного пользования, он может подать жалобу в Комиссию по разрешению потребительских споров.
5. Вы также можете подать жалобу в RERA (Управление по регулированию недвижимого имущества вашего соответствующего штата), требуя вашего возмещения вместе с процентами или убытками. RERA — это специальный суд для разрешения споров, возникающих в секторе недвижимости. В 2016 г. закон RERA все еще находится в стадии разработки. Его апелляционный орган, Апелляционный суд RERA, его юрисдикция распространяется на все вопросы, связанные с недвижимостью. Жалобы в соответствии с RERA могут быть поданы на любую сумму иска, но в тех случаях, когда в свидетельстве о заселении уже был удовлетворен, то жалоба не может быть подана.Это позволяет покупателям получить полный возврат платежа с процентами или ежемесячные проценты до передачи права собственности застройщику. Закон RERA рассматривает каждое дело, как правило, в течение 60 дней.
6. Национальный суд по делам компаний (NCLT): в случае, если застройщик не может продолжить или завершить проект недвижимости, покупатель может инициировать производство по делу о несостоятельности в соответствии с Кодексом несостоятельности и банкротства, принятым в 2016 году. Этот устоявшийся закон с его Апелляционный орган Национальный апелляционный суд по закону о компаниях (NCLAT) рассматривает дела зарегистрированных компаний, имеющих плохое финансовое положение, на оспариваемую сумму выше рупий.1 лакх. Он компенсирует владельцу компании ликвидацию компании и дает ему возможность потребовать свою долю при ликвидации. Среднее время вынесения судебного решения (согласно акту) для разрешения дела обычно составляет от 9 до 12 месяцев.
7. Если покупатель / заявитель обязательно получит квартиру в собственность через несколько месяцев или лет, он может потребовать компенсацию денег, которые он потратит на аренду другого жилья. Это будет применимо, если он впервые покупает дом или его здание перестраивается.
8. Покупатель может требовать возмещения убытков за упущенную возможность, причиненную покупателю, если бы он вложил свои деньги в другое место.
9. Покупатель также может требовать судебных издержек, если покупатель должен обратиться в суд за средствами правовой защиты.

Важный момент

Перед подписанием любого контракта, то есть Соглашения между строителем и покупателем, покупатели должны прочитать все пункты, включая отказ от ответственности, и проверить финансовую надежность застройщика и сроки, указанные для передачи права собственности.Если вы подпишете соглашение с условиями, которые не в вашу пользу, вы лишитесь права требовать возмещения в вашу пользу от судебного процесса.

Pradeep Narula v. Granite Gate Properties — Жалоба потребителей № 315 от 2014 г. от 23 ^rd август 2016 г.

Факты: Mr.Прадип Нарула (именуемый «Заявителем») забронировал жилую квартиру в компании Granite Gate Properties (именуемой «Строитель»).

При бронировании жилой квартиры у Застройщика, Застройщик направил Истцу выделение от 28 июня 2010 года. Кроме того, 29 июня 2010 г. стороны заключили Договор с покупателем квартир, в соответствии с которым застройщик должен был приложить усилия для завершения строительства в течение 39 месяцев с даты выделения земельного участка, т.е.е. владение должно было быть передано к 27 сентября 2013 года. Однако владение не было предложено Истцу к указанной дате, и он был проинформирован, что владение не будет передано до июля 2014 года. Вышеупомянутый срок был позже продлен до 31 декабря. 2014. Возмущенный указанной задержкой, истец обратился в Комиссию против застройщика.

Задержанный: Комиссия постановила, что застройщик имел договорное обязательство завершить строительство и передать квартиры в собственность истцу в течение 39 месяцев с даты выделения земельного участка, а застройщик не сделал этого и Ни одна из причин, приведенных Строителем, не обоснована. Комиссия поручила Строителю завершить строительство и передать владение до 31.01.2017, в противном случае они должны были выплатить компенсацию в виде простых процентов @ 10% годовых с даты передачи владения до даты владения. предлагается собственнику квартиры. Соответственно, Комиссия обязала Строителя выплатить Истцу компенсацию в том же размере, что и указанная в Соглашении с покупателем квартиры. Строитель также был обязан заплатить рупий.10,000 / — в качестве судебных издержек для Истца.

Все еще не знаете, как связаться с нами по телефону [email protected] и 9115892585 , чтобы воспользоваться нашими лучшими услугами эксперта, который поможет вам во всех вопросах, касающихся собственности, и юридической проверки документов

Строитель сдает квартиру с отсрочкой на 2 года

Уважаемый господин,

Мои ответы следующие:

1.Могу ли я оформить юридическое уведомление застройщику ПОСЛЕ завершения регистрации / владения за задержку передачи квартиры на 2 года ИЛИ Должен ли я оформить ДОЕШЕ регистрации. Обратите внимание, что OC еще не получен. И строитель убедительно сообщил нам устно, что они не будут платить нам никаких штрафов за задержку передачи и такие причины, как демонетизация, GST, смерть Джаялалиты и т. Д., А также намекнули, что если клиенты захотят уйти юридически они будут иметь дело с этим.

And: Legal Notice может быть выдан только после того, как вы вступите во владение и регистрация будет завершена.Сначала войдите в более безопасную зону, затем начните сражаться. Имейте в виду, что разработчики боятся судебных разбирательств, поскольку теряют репутацию и бизнес. Я подготовлю серьезное юридическое уведомление.

2. Какова может быть цель застройщика, заставляя всех регистрироваться без получения OC?

Ответ: Пусть это будет записано, мы можем воспользоваться тем же позже. См. Подробности OC следующим образом.

3. Должен ли я подождать, чтобы выпустить юридическое уведомление после завершения всех общих мероприятий и формирования ассоциации?

Многие владельцы считают, что мы выдадим закон за задержку после образования ассоциации.Верно ли, что выиграть дело сильнее, если подать заявку в качестве ассоциации вместо отдельных лиц.

Ответ: Сражайтесь индивидуально. Формирование ассоциации занимает годы вместе.

3. Если я сделаю официальное уведомление сейчас, это повлияет на завершение строительства общих удобств и может быть приостановлено.

Ответ: Да, только молчите и даже не раскрывайте ничего перед 3 другими покупателями.

4. Так как я работаю за границей и нахожусь в отпуске, то планирую завершить регистрацию сейчас (60% владельцев уже зарегистрировались, и пара квартир уже сданы в аренду после внутренних работ) БЕЗ ОК, так как ОК ожидается через 1-2 недели с 3 сентября 2018 г.Просто с этой целью я не смогу приехать в Индию позже. Будет ли этот вопрос на пользу строителю в случае выигрыша им суммы штрафа.

Ответ: ваше присутствие не обязательно для оформления юридического уведомления и даже для подачи иска о возмещении ущерба.

================================================= ==================

КУПИТЬ КВАРТИРУ БЕЗ ОК

Уважаемый господин,

Вы можете приобрести его по следующим причинам, риска нет. Поверьте мне.

Согласно достоверным источникам, около 10 000 жилых домов в городе после того, как правительство Карнатаки ввело в 2005 г. передачу прав на застройку (TDR), не имеют ОК.Среди них 50 процентов — квартиры. Еще одним тревожным фактом является то, что только 97 высотных зданий получили ОК в период с 2009 по 2014 год. Согласно этой статистике, сотни зданий в городе заняты без выдачи ОК. Однако поразительно то, что большая часть этого делается с ведома BBMP, который взимает налог на имущество с таких владельцев собственности, несмотря на то, что они не имеют OC. Это является прямым нарушением раздела 5.7 Официального регламента муниципального строительства Бангалора от 2003 года.

Живете в квартире без справки о заселении? Вы можете потерять мощность

БЕНГАЛУРУ: 58-летняя Раджини Ченгаппа и 65-летний муж Вивек купили квартиру в Кодигехалли, недалеко от Хеббала, в 2012 году. Год спустя они переехали в квартиру на шестом этаже.

Строитель, по словам Вивека, обещал им сертификат занятости (ОС), но обещание осталось. Ченгаппы не одиноки в своем тяжелом положении. Тысячи домовладельцев сталкиваются с аналогичным затруднением. Официальные источники утверждают, что почти 10 000 зданий в Бангалоре, в том числе 50% квартир, построенных после того, как правительство Карнатаки ввело передачу права застройки (TDR) в городе в 2005 году, не имеют ОК.

Во многих случаях, несмотря на то, что планы здания утверждаются, ОК не принимают из-за других нарушений. Получение OC является требованием в соответствии с Законом Карнатаки о владении квартирами 1972 года. Закон гласит, что никто не может законно въезжать в здание, если застройщик не получит сертификат занятости от BBMP или BDA. Корпорация может попросить владельцев квартир покинуть такие незаконно занятые квартиры или наложить серьезные штрафы.

Отвечая на вопрос на недавнем собрании Белагави, главный министр Сиддарамайя сказал, что только 97 высотных зданий в Бангалоре получили ОК в период с 2009 по 2014 год, при этом пообещав жесткие меры против строителей, нарушающих строительные нормы.

Министр энергетики Д.К. Шива Кумар поддержал схожие взгляды и приказал чиновникам действовать жестко со строителями квартир, отключив электричество.

Но это не так просто, как кажется, учитывая количество нарушений, связь между гражданскими чиновниками и строителями и отсутствие строгих законов. Многие заблудшие строители и девелоперы с годами отказались от услуг, говорят те, кто знаком с работой в этом секторе.

Есть несколько примеров исчезновения строителей без предоставления ОК и законного подключения к водопроводу жилищным комплексам.Боясь потерять свои дома, покупатели, вложившие с трудом заработанные деньги, перебираются в свои квартиры и обходятся водой из насосов и цистерн.

СТРЕЛКА ТОПЛИВНАЯ ВИНТА

Так почему же в Бангалоре растет число таких незаконных построек? Эксперт по урбанистике В. Равичандер объясняет это несостоятельностью системы и отсутствием прозрачности. «Десять лет назад действовала хорошая система. После бума в сфере недвижимости недобросовестные строители начали строительство без утвержденных планов, чтобы увеличить прибыль.Это не только сломало систему, но и спровоцировало коррупцию ».

Более серьезная проблема, по словам активиста RTI Б.М. Шивакумара, заключается в том, что в отсутствие четко установленных правил человек может заняться недвижимостью и начать строительство проекта без согласований или экологических разрешений. «Зачем винить частных застройщиков? Многие владельцы квартир BDA не получили ОК после того, как не получили экологического разрешения», — заявил он. Некоторые эксперты и активисты, однако, ожидают, что такие злоупотребления будут сокращены после того, как недвижимость (регулирование и развитие) Законопроект 2013 г. реализован.Они считают, что он обуздает сильное строительное лобби, даже если оно не сможет его полностью контролировать.

Равичандер выступает за ретроспективную и комплексную политику по упорядочению зданий без ОК.

Архитектор Г. Рамеш говорит, что жильцам должно быть разрешено приближаться к BBMP и BDA и подавать заявки на ОК после выплаты определенной компенсации. «Корпорация должна способствовать этому процессу», — добавил он.

ВЫПУСК НУЖДАЕТСЯ В ПОВТОРЕНИИ

Это требует тщательного научного анализа.Члены Ассоциации получают свидетельства о занятости в соответствии с требованиями Закона. Многие из них не входят в компетенцию Ассоциации и, возможно, многие не имеют необходимого сертификата. Сама классификация высоток требует кардинального пересмотра. Есть несколько агентств, участвующих в наложении санкций на ОК, и, возможно, приведенная цифра относится к конкретным органам. Зданий, в которых есть OC, намного больше, поскольку без OC невозможно получить разрешения и связи различных агентств.

ЗАКОН О МУНИЦИПАЛЬНЫХ КОРПОРАЦИЯХ КАРНАТАКИ, 1976 г.

310. Акт завершения и разрешение на занятие или использование. — (1) Каждое лицо должно в течение одного месяца после завершения возведения здания или выполнения любой такой работы доставить или отправить или обеспечить доставку или отправку Комиссару в его офисе письменное уведомление о таком завершении, сопровождаемое сертификатом в форме, установленной в подзаконных актах, подписанным и подписанным в установленном порядке, и предоставляет Комиссару все необходимые возможности для инспекции таких зданий или такой работы. и подает заявку на разрешение занять здание.1 [(1A) Несмотря на все, что содержится в подразделе (1), где любому лицу предоставляется разрешение на возведение здания, имеющего более 512 муниципальных корпораций 1977: KAR. ДЕЙСТВИЕ 14], чем на один этаж, такое лицо должно в течение одного месяца после завершения строительства любого из этажей такого здания доставить или отправить или обеспечить доставку или отправку Уполномоченному в его офисе письменное уведомление об этом. завершение, сопровождаемое сертификатом в форме, установленной в подзаконных актах, подписанной и подписанной в установленном порядке, и дает Комиссару все необходимые возможности для осмотра такого этажа здания и может подать заявку на разрешение занять такой этаж здания. строительство.] 1 1. Добавлен Законом 32 1986 г. w.e.f. 17.6.1986. (2) Ни одно лицо не может занимать или разрешать занимать любое такое здание, 1 [или часть здания] 1, или использовать или разрешать использовать здание или его часть, затронутые какой-либо работой, до тех пор, пока: был получен от Комиссара от этого имени; или (b) Уполномоченный не смог в течение 2 [тридцати] 2 дней после получения уведомления о завершении сообщить о своем отказе в указанном разрешении. 1. Добавлен Законом 32 1986 г. w.e.f. 17.6.1986.2. Заменено Законом 32 1986 г. w.e.f. 17.6.1986

Сертификат завершения является важным и обязательным юридическим документом, подтверждающим тот факт, что новое здание было построено и завершено в соответствии со всеми нормами безопасности и положениями Закона о зданиях. Обязательный сертификат отсутствия возражений, выданный местными органами развития и муниципальными властями, сертификат завершения любого здания в Карнатаке доказывает, что здание было одобрено Управлением развития Бангалора в соответствии с положениями Закона о городе и планировании города Карнатака (1961 г.) и Закон об Управлении развития Бангалора (1976 г.).

Содержание свидетельства о завершении

Сертификат должен содержать все необходимые данные, включая идентификацию земли, местоположение, если здание соответствует всем стандартам безопасности и нормам, расстояние от дороги, расстояние от окружающих зданий, высоту и другие критерии, установленные Муниципальные власти вместе с планом здания. Короче говоря, свидетельство о завершении строительства гарантирует, что здание не нарушило никаких правил в этой местности.Законы о собственности на квартиры в различных штатах Индии обязывают собственника или строителя иметь свидетельство о завершении строительства, чтобы пользоваться такими основными удобствами, как вода и электричество.

В случае застройщика или застройщика необходимо, чтобы они предоставили копию свидетельства о завершении строительства лицу, покупающему дом.

Как выдается сертификат об окончании курса?

После завершения проекта местные власти осматривают помещение на основе плана здания и выдают сертификат о завершении строительства, если он удовлетворен.Затем строитель снова обращается в департаменты вместе с копией акта завершения строительства, чтобы получить воду, электричество и другие основные удобства для проекта.

Предварительные и окончательные свидетельства об окончании работ

Предварительное или временное завершение строительства обычно присуждается застройщику, если он хочет передать квартиру жильцам, но у него еще есть незавершенные работы, такие как завершение строительства удобств, таких как клубный дом или покраска. Срок действия временного сертификата истекает через шесть месяцев, после чего застройщик должен подать заявку на окончательный сертификат завершения.

Почему важно иметь сертификат об окончании курса обучения?

Свидетельство об окончательном завершении строительства выдается после завершения строительства дома или при образовании группового жилищного или квартирного общества. Это обязательное юридическое свидетельство того факта, что застройщик не нарушил какие-либо строительные нормы и стандарты, такие как предел соотношения площадей пола, конструктивный дизайн, расстояние от дороги, качество строительства, расстояние от окружающих зданий, высота здания, количество этажей и другие критерии, а также заверенный и утвержденный план здания.Этот сертификат необходим для того, чтобы квартира или здание получали основные удобства, такие как электричество и вода. Фактически, тариф на воду переводится с бытового на бытовой только после получения акта о завершении. Покупатель не должен вступать во владение домом или зданием без свидетельства о завершении строительства, которое также приводит в действие другие обязательные меры, такие как уплата налога на имущество и жилищные ссуды.

Что делать, если сертификат об окончании не выдается?

Если застройщик не получил сертификат о завершении строительства, покупатели могут обратиться к местным муниципальным властям для выдачи сертификата о завершении строительства или создать социальную ассоциацию жителей, чтобы ускорить процесс.В случае, если новые объекты будут функционировать без актов сдачи в эксплуатацию, жителям грозит выселение, а инженерный департамент города наложит штраф на объекты за неуплату налога на недвижимость.

Многие люди не знают, что сертификат о завершении строительства имеет решающее значение для получения до завершения оплаты последнего взноса с точки зрения покупки недвижимости. Строители склонны уговаривать незадачливых людей купить недвижимость, не имея при этом соответствующих юридических документов. Следовательно, важно, чтобы застройщик получил сертификат завершения, прежде чем выплачивать ему окончательный платеж.Сертификат завершения также необходим для обеспечения соблюдения норм безопасности, таких как нормы в случае пожаров, несчастных случаев и других критериев.