Инструкция: приемка квартиры в новостройке — Недвижимость

Приемка квартиры

Итак, в полном спокойствии, вооруженные здравым смыслом и инструментами, идем на приемку. Вы пришли днем, чтобы хорошо все рассмотреть при солнечном свете. Взяли с собой план помещения и этот чек-лист приемки квартиры — чтобы ничего не упустить. Коротко расскажем, что в нем:

Документы

Да, опять начинаем с документов. Кроме акта-приема передачи, акта о вводе дома в эксплуатацию нужно получить и проверить кадастровый и технический паспорт, экспликацию, паспорта и гарантии на счетчики и двери.

Входная дверь

Проверяем, есть ли повреждения, глазок, легко ли закрывается дверь. Работают ли замки, ручка не болтается и не заедает, уплотнительные резинки целые? Если есть звонок — он должен работать.

Отделка, стены и полы

Нужно понимать, что застройщики сдают квартиры в разном состоянии. Если отделка черновая, то это — голые стены. Тут проверять, кроме ровности, отсутствия трещин и пятен влаги на стенах, нечего. Так что достаем уровень и отвес.

Редко бывает предчистовая отделка: стяжка пола, оштукатуривание стен и перегородок, обустройство откосов окон и входной двери. Также при такой отделке делают разводку электричества с розетками и выводами освещения. Качество этих работ нужно проверить. К инструментам добавляем тестер и лампочку.

При чистовой отделке квартира практически готова к заселению. Здесь нужно проверить, как уложен линолеум, плитка или ламинат. Ровно ли оклеены обои, целы ли двери. Как работают замки и ручки: должны плавно, без заеданий.

Сантехника и смесители в отличном состоянии: без пятен и сколов, все соединения герметичны, без подтеков. Загляните под ванну, убедитесь, что она заземлена — специальный провод прикреплен к корпусу. Все краны работают.

Окна

Самая распространенная проблема — царапины на стеклопакетах и рамах. Их отмечайте смываемым маркером.

Все механизмы должны работать без заеданий, створки не задевают раму, все уплотнительные резинки по периметру окон целые, без разрывов.
Снаружи прикреплен отлив для воды.

Монтажная пена без промежутков. В идеале она защищена пароизоляционной пленкой или обработана специальным герметиком.

Проверьте не дует ли из окон — поводите вдоль стыков зажженной свечой. Или зажмите между рамой и створкой лист бумаги, закройте окно и попробуйте вытащить лист. И так в нескольких местах по периметру створки. Если лист можно вытащить — зимой в этих местах, скорее всего, будет дуть.  

Вентиляция

Закройте входную дверь, откройте одну створку окна и проверьте тягу на выходе — пламя должно отклоняться внутрь вентиляционной шахты. На крайних этажах в теплое время года вентиляция может не работать — это нормально. В этом случае застройщик обычно ставит дополнительные вытяжные вентиляторы в квартире.

Электрика

Без специальных приборов много проверить не получится. Но хотя бы попросите включить электричество в общем щите, а сами в это время нажмите кнопку «Тест» на корпусе временного щитка. Если «автомат» выключится — напряжение есть. Если с собой есть тестеры, можно проверить каждую розетку и вывод освещения, узнать есть ли заземление.

Водоснабжение и канализация

Проверьте есть ли вода. Запишите показания счетчиков, сверьте серийный номер с указанным в паспорте.

На трубах водоснабжения в местах вывода должна быть запорная арматура: кран, фильтр, редукционный клапан. Подтеков на соединениях труб быть не должно. На выводах канализации стоят заглушки.

Приемка квартиры в новостройке от застройщика: чек-лист

Для прочтения нужно:

5 мин

Приёмка квартиры — не всегда радостное и радужное событие. Это очень ответственная работа. Ваша работа. В статье расскажем, как происходит приёмка, что нужно взять с собой и что делать потом.

Как происходит процесс приёмки квартиры в новостройке?

Вам предстоит принять квартиру в два этапа:

• Встретиться с застройщиком в офисе для сверки документов.
• Отправиться на осмотр квартиры, чтобы проверить её стены, площадь, высоту потолков, отделку и всё, что там обещал сделать застройщик.

Если всё хорошо, приёмка завершается подписанием акта. Если что-то не устраивает, вы вправе написать претензию. Застройщик переделывает и процесс приёмки повторяется. Не подписывайте акт без осмотра квартиры.

Когда приходить на подписание акта приемки?

Как только дом получает официальный статус сданного, застройщик отправляет дольщикам бумажные письма — это обязанность по закону. По своей инициативе застройщик также может уведомлять о сдаче дома по телефону.

Как только вы получили письмо, звонок или смс, готовьтесь к близкому знакомству со своей квартирой.

Кто должен присутствовать на процедуре приемки квартиры?

Если у квартиры по ДДУ несколько собственников, то прийти необходимо всем. И каждый с паспортом. Если кто-то из собственников не может явиться на приёмку, то нужно составить и нотариально заверить доверенность на того, кто придёт. Обязательно приходить с оригиналом договора долевого участия.

Что брать с собой на приемку квартиры, купленной по ДДУ?

Из документов обязательно взять паспорт и оригинал ДДУ. Приготовьте план квартиры, чтобы сравнивать проектные и фактические характеристики. Попросите у застройщика акт скрытых работ: по нему вы узнаете, в каких местах проходят инженерные коммуникации.

Для эффективного осмотра на приёмку желательно взять:

• Блокнот и ручку: записывать недочёты
• Электроприбор, который не очень жалко: проверить розетки
• Лампочку: проверить цоколи
• Фонарик: просматривать тёмные места
• Кусок мела: обводить недочеты
• Смываемый маркер: обводить царапины на стеклопакетах
• Прави́ло и уровень (или рулетка и отвес из нитки с грузиком): проверять площадь помещений и ровность стен
• Обувь на каблуках: для звуковой проверки пола

Ведите подробные записи по ходу осмотра. Так будет легче составить дефектную ведомость.

Чек-лист: на что необходимо обратить внимание в ходе приемки жилья?

1. Подъезд

Заходим в дом. Одно из видов совместного имущества жильцов — подъезд. Если вам не всё равно, как выполнен ваш подъезд, проверьте и его. Он должен быть полностью готов — с дверьми, остеклением (если предусмотрены окна), чистовой отделкой стен, пола, потолка.

Проверьте, как открывается и закрывается входная дверь. Она не должна быть тугой и скрипучей. Дверная ручка крепко держится и не бьётся о стену при открытой двери. Почтовые ящики на месте. Стены окрашены или оштукатурены. Любые недоделки или плохое качество ремонта фиксируйте в своём блокноте.

Если в подъезде предусмотрены лифты, должен работать хотя бы один. У хорошего застройщика внутреннее пространство лифта покрыто пластиком, фанерой или иным временным материалом. Так делают, чтобы новенький лифт не поцарапался стройматериалами, которые жильцы будут перевозить во время ремонта в квартирах.

2. Квартира

Заходя в квартиру, вы должны помнить, что вам обещано по договору: какая отделка стен, пола, потолков, какие площади комнат. Обычно это прописано в пункте «Характеристика объекта». Мы опишем проверку наиболее популярного варианта отделки — предчистовой.

3. Входная дверь

Первый объект проверки — входная дверь. Осмотрите её поверхность: не должно быть царапин, сколов, трещин, дыр. Дверь должна легко открываться и закрываться, не проседать. Но если вы отпустили открытую дверь и она сама начала двигаться, запишите это в блокнот — дверь установили неправильно.

Хорошо, если дверная коробка по размеру с проёмом, ручки и замки не заедают, звонок работает, глазок на месте. Любые недочёты записывайте.

4. Окна

Подойдите к окнам и внимательно осмотрите их. Они должны быть гладкими и относительно чистыми. Если заметите сколы и царапины, обводите их маркером и помечайте в блокнотике.

Зажмите между рамой и створкой бумажный листок. Если при закрытом окне лист удастся вытащить, значит из этого места зимой будет дуть. Так с помощью листка проверьте окно в нескольких местах.

5. Пол

Посмотрите на качество стяжки. Трещины, дырки и впадины недопустимы — это существенный недостаток. В каждой части комнаты пол под вашими шагами должен звучать одинаково. Вот для этого и пригодится звучная обувь на каблуке.

Если заметите зазоры между участками стяжки, не беспокойтесь. Так и должно быть. Стяжка имеет свойство деформироваться по ширине, поэтому зазоры необходимы.

6. Потолок

Самое главное — высота. Измерьте её и сверьте полученные цифры с цифрами по ДДУ. Если есть расхождения, вы имеете право на денежную компенсацию от застройщика.

Неидеальные плиточные стыки не имеют значения, если вы собираетесь делать натяжные потолки. А в монолитных домах стыков и не будет.

7. Стены

Самая трудная задача — проверить, ровные ли стены. Чтобы проверить кривизну стен по горизонтали, используйте взятое с собой прави́ло (длинная планка длиной несколько метров).

Проверить вертикальность стен можно с помощью уровня или отвеса (нитка с грузиком на конце).

Любые отклонения записывайте. Если хотите, чтобы ваши высокие шкафы смотрелись у стен красиво, требуйте от застройщика исправить отклонения.

8. Электрика

В квартире должны быть электропровода. Чтобы проверить работу розеток, используйте взятый с собой электроприбор. Зарядка от телефона — не лучший вариант.

Если случится перепад напряжения, телефон сгорит. Поэтому берите прибор, который не так жалко. Для проверки цоколей достаньте взятую лампочку и вкрутите её.

Если цоколи и розетки по договору не предусмотрены, в стенах будут просто провода — вот их пусть проверяет ваш приглашённый электрик. Если что-то не работает, трещит, искрит, замыкает — доставайте свой блокнот и ручку.

9. Отопление

Подойдите к радиаторам и осторожно подёргайте их, проверяя надёжность креплений. С помощью уровня или отвеса проверьте их вертикальное положение.

10. Вентиляция

Ваш блокнот снова пригодится: оторвите листик и поднесите к вытяжке. Прилипает — всё работает. Если нет, помечайте, что вентиляция барахлит. Перед проверкой вентиляции не забудьте открыть окно и закрыть входную дверь.

11. Водоснабжение и водоотведение

Следы сырости около стояков недопустимы. Краны на трубах должны быть тугими. Проверьте наличие тройника.

12. Площадь

На этом этапе пригодится рулетка. На уровне пола измерьте длину и ширину комнат. Площадь арок, дверных проёмов и ниш не считают.

Если фактическая площадь окажется меньше, чем написано в вашем ДДУ, вы имеете право получить с застройщика возврат денег за разницу.

Однако, существует вероятность, что площадь окажется чуть больше планируемой. В таком случае возможно возникнет необходимость доплатить за лишние метры.

Что делать с найденными недочётами?

Застройщик должен вам сдать качественную квартиру. Ваши права на такую квартиру защищают 214-ФЗ, Гражданский кодекс и закон «О защите прав потребителей».

Если вы обнаружили в квартире недочёты, у застройщика по закону есть два варианта действий:

1. Исправить всё своими силами.
2. Доверить исправление дольщику и компенсировать его затраты.

Важно!

До подписания акта приёма-передачи, заполнить дефектный лист (ведомость).

В него вы вносите все те замечания, которые выявили на осмотре, и ставите сегодняшнюю дату. Дефектный лист пишут в двух экземплярах: вам и застройщику. Если представитель застройщика согласен с перечнем недочётов, он подписывает бумагу.

Подписывать ли акт приёма-передачи?

Нет, если вы нашли существенные недочёты. К ним относят те недостатки, при которых проживать в квартире невозможно (сломанная входная дверь, разбитое окно, дыры в стенах, неработающая канализация или проводка). Застройщик их устраняет, и только после этого вы снова принимаете квартиру и подписываете акт.

Если обнаруженные дефекты не влияют на возможность проживания, то их считают несущественными. В таком случае акт приёма-передачи подписывают сразу после осмотра и составления дефектной ведомости. В случае вашего отказа принимать квартиру с несущественными дефектами, застройщик вправе через 2 месяца передать вам квартиру без вашего согласия.

Как исправляют недочёты

Если вы договорились с застройщиком, что он сам приведёт вашу квартиру в надлежащий вид, то не рассчитывайте на быстроту действий. В законе не прописано, сколько времени есть у застройщика на исправление дефектов. Чем больше квартир сдано, тем дольше ждать.

Если недочёты мелкие и вам жаль времени, лучше исправьте их сами. Когда застройщик по вашему дефектному листу всё исправит, вас позовут на повторный осмотр. Если теперь всё в порядке, а до этого акт приёмки-передачи вы не подписали, то можно смело подписывать.

Помните, что застройщик даёт пятилетнюю гарантию на дом и трёхлетнюю на инженерное оборудование. В течение этого срока вы имеете право обратиться к застройщику с жалобой на дефекты, которые в квартире точно не по вашей вине: неровные стены, неисправное водоснабжение или вентиляцию. Не стесняйтесь отстаивать свои права на качественное жильё.

как принять квартиру в новостройке

Приемка квартиры в новостройке — такое же ответственное дело, как и сама покупка. Невнимательность чревата не только долгими хлопотами, но и серьезными тратами: исправлять ошибки застройщика придется самостоятельно.

После уведомления о том, что объект готов, у покупателя есть два месяца, в течение которых он должен принять квартиру. По истечении отведенного срока застройщик подпишет односторонний акт приемки без согласия покупателя.

Очевидное и вероятное

Первым делом стоит обратить внимание на самые очевидные недостатки. Куда смотреть?

Стены. Оценить ровность стен помогут отвес и уровень. Небольшие погрешности пола в случае черновой отделки допустимы: их легко исправить, например, стяжкой. Но если есть очевидное изменение геометрии стен, это является нарушением. Также имеет смысл проверить стены на наличие трещин и пятен влаги.

Окна. Стеклопакеты, особенно в новостройках экономкласса, не всегда соответствуют технико-эксплуатационным характеристикам, заявленным в договоре: иногда бывает нарушена технология их установки. Чтобы оценить качество окон, нужно проверить их не только с эстетической стороны (царапины, пятна), но и с функциональной: нет ли щелей, насколько герметично установлены рамы, полностью ли закрываются дверцы, работают ли ручки-замки и пр.

Электрика. Захватите с собой небольшой электроприбор (подойдет даже зарядка от смартфона) и лампочку, чтобы проверить, работают ли розетки и патроны.

Если квартира сдается с чистовой отделкой, придется во все глаза осматривать буквально каждый элемент: обои, ламинат, плинтуса. Проверьте их целостность, нигде не должно быть сколов, царапин, все параметры должны соответствовать указанным в договоре.

Что касается сантехники, то важно убедиться: нет ли сколов и влаги, не подтекает ли кран, герметично ли обработаны швы, заземлена ли ванна.

Осмотрите двери: нет ли зазоров между стенами и дверным коробом, нареканий к ручкам. Надо несколько раз открыть/закрыть замки́ входной двери, позвонить в звонок, посмотреть в глазок или проверить электронный глазок, если он установлен.

Один из главных элементов в кухне — вытяжка: именно по ее работе у новоселов обычно возникает множество нареканий.

По словам экспертов, принять квартиру у застройщика покупателю вполне по силам и без посторонней помощи. Но если вы не уверены, что грамотно оцените качество строительства, возьмите с собой специалиста. Хорошо, если в его арсенале окажется тепловизор для проверки окон и наружных стен и лазерные приборы для проверки наклона стен и площади помещений.

Помните о договоре

По словам директора по развитию, партнера маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Романа Строилова, главное, что следует сделать перед приемкой квартиры в новом доме, — перечитать договор с застройщиком.

«У застройщика нет задачи обмануть покупателя. Надо просто внимательно читать договор долевого участия: в нем прописан механизм взаиморасчета в рамках передаваемой жилой площади», — отмечает эксперт.

Так, довольно часто застройщик не попадает в размер оговоренной площади квартиры: по факту она либо немного меньше, либо чуть больше заявленной. В первом случае застройщик должен выплатить компенсацию покупателю, во втором — покупатель обязан доплатить застройщику за «лишние» метры.

«Я бы не называл подобные ситуации подводными камнями процесса приемки квартиры, — рассуждает Роман Строилов. — Есть непонимание со стороны дольщиков, которые за время возведения дома и ввода его в эксплуатацию просто забывают значение некоторых пунктов договора. Всё зафиксировано — освежите его в памяти перед приемкой квартиры».

Картинку к делу не пришьешь

Еще одна сложность, которая часто возникает, когда покупатель осматривает квартиру, — несоответствие его ожиданий реальности. Неверное представление о доме часто основывается на картинках — рендерах, которые застройщик печатает в рекламных буклетах. Рендеры — лишь представление о том, каким может быть дом, входные группы, дворы, лестницы. Такие изображения не являются документом — покупатель имеет право требовать только то, что указано в договоре.

Роман Строилов,директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»

Эмоции только мешают

Эксперты подчеркивают, что застройщики часто идут навстречу клиентам и не оставляют обоснованные претензии без ответа. Особенно если речь идет о девелопере с хорошей репутацией.

Но сами покупатели порой реагируют слишком эмоционально, и это затрудняет диалог. При сдаче дома прав у застройщика гораздо больше, чем у дольщика.

«Разумеется, вопросы к качеству строительства возникают часто. Это и протечки, и несоответствие геометрии помещений, и установка некачественных стеклопакетов, и многое другое, — перечисляет Роман Строилов. — И здесь целесообразен конструктивный диалог с застройщиком, хотя у покупателя, отдавшего за жилье последние деньги, далеко не всегда получается сохранять выдержку и спокойствие. В этом случае мы помогаем клиентам наладить такой диалог, правильно прописать все недочеты в акте осмотра».

Составив акт осмотра квартиры и указав в нем все огрехи застройщика, покупатель вправе либо подписать акт приема-передачи с условием, что все недостатки будут исправлены в оговоренный срок, либо не подписывать его, потребовав исправить дефекты и провести приемку повторно.

В первом случае покупатель сразу получит на руки ключи и сможет приступить к ремонту или, если отделка чистовая, сразу въехать в квартиру. Во втором случае придется ждать и проходить всю процедуру заново.

Как правильно принимать квартиру в новостройке у Застройщика

Последнее обновление: 21.02.2020

Для того, чтобы правильно принять квартиру в новостройке, Покупателю нужно заранее подготовить список инженерно-технических элементов для проверки (см. ниже). По сути, это будет план проверки. И в наших интересах придерживаться его пунктуально.

Не стоит считать приемку квартиры пустой формальностью. Ведь если мы упустим из виду какие-нибудь строительные дефекты, то нам придется потом исправлять их за свой счет. Но если мы их вовремя заметим, грамотно задокументируем и предъявим Застройщику, то он будет обязан все исправить сам или компенсировать нам стоимость их исправления.

Как все это делается? Рассмотрим процесс приемки квартиры по порядку.

Опыт показывает, что строительные дефекты, брак и недоделки встречаются практически в каждой новой квартире, передаваемой Покупателю (дольщику). Вопрос только в их количестве и масштабе. Здесь довольно много нюансов, которые нам предстоит проконтролировать, перед тем как принять квартиру у Застройщика. Чтобы сделать это правильно, нам нужно иметь хотя бы базовые знания о строительстве и строительно-технических нормативах (СНиП, СП, ГОСТ).

Разумным решением будет пригласить на приемку квартиры независимого эксперта – специалиста-строителя.

Такой эксперт не только разбирается в строительных технологиях и нормативах, но и имеет специальные приборы и инструменты для контроля качества строительства (например, лазерные дальномеры и уровни, цифровые угломеры, анемометры, тепловизоры и т.п.).

Но если нет возможности пригласить специалиста, то нам самим нужно освоить ряд приемов, которые позволяют выявить скрытые и явные дефекты строительства. Эти правила приемки относятся как к квартирам с черновой отделкой (или совсем без отделки), так и с чистовой отделкой.

Итак, начнем по порядку.

Принимать квартиру в новостройке у Застройщика лучше всего днем, при хорошем освещении.

Первым делом, получаем у Застройщика Смотровой лист (или Дефектную ведомость), в который мы будем заносить все обнаруженные дефекты и недоделки.  Это предварительный документ (по сути – протокол), который предшествует подписанию нами Акта приемки квартиры в новостройке.

Смотровой лист для приемки квартиры Застройщик может нам выдать как отдельно, так и вместе с Актом приема-передачи (об этом ниже). Этот Смотровой лист подписывается сразу после осмотра квартиры (с указанием дефектов или без таковых), а Акт приемки квартиры в новостройке может быть подписан позже (например, после устранения обнаруженных недостатков), либо сразу вместе со Смотровым листом (если дефекты не обнаружены).

Полагая, что этаж, планировка и фактическая площадь квартиры (по замерам БТИ) совпадает с проектом, приступаем к оценке технических элементов квартиры.

Для грамотного осмотра нам понадобятся кое-какие инструменты.

  ♦  ♦
        (список откроется во всплывающем окне)

Вооружившись этим хозяйством, мы можем смело идти на встречу с Застройщиком.

1. Подъезд и лестничная клетка.
2. Двери и окна квартиры.
3. Пол, стены, потолок.
4. Вентиляция.
5. Электропроводка и электроприборы.
6. Водоснабжение и канализация (Сантехника).
7. Отопление и теплоизоляция.
8. Отделка (если квартира сдается с внутренней отделкой).

Идем прямо по списку.

Подъезд оценивается по внешнему виду, отделке и освещению. Не должно быть трещин и следов протечек на стенах и перекрытиях. Мусоропровод может быть заварен – не пугаемся, это нормально. Потом на общем собрании жильцов мы сами решим, будем ли сваливать мусор туда, или выносить на улицу в контейнеры.

На лестничной клетке проверяем наличие и комплектацию электрощитов и противопожарных блоков.

Проверяется работоспособность лифтов.

Входную и межкомнатные двери в новой квартире, обычно, меняют после ремонта и обустройства. Тем не менее, на первых порах нужно убедиться, что дверные короба установлены ровно и вертикально (без перекосов), петли не болтаются, уплотнители на месте, сами двери закрываются плотно, а на входной двери исправен замок.

Стеклопакеты на окнах и лоджиях следует все поочередно открыть и закрыть. Открывание должно быть плавным, без зацепов. Оконные створки не должны быть перекошены. Оконная фурнитура должна быть целая, без повреждений. Количество камер стеклопакетов считается просто: подносим к окну зажигалку – сколько отражений, столько и стекол в пакете, а камер, соответственно, на одну меньше (например, 3 отражения = 3 стекла = двухкамерный стеклопакет).

Нужно проверить, плотно ли закрываются створки окон и балконных дверей, нет ли трещин или сколов на стекле или оконной раме, хорошо ли прилегает уплотнитель. Для проверки плотности прилегания створок, можно вставить полоску бумаги между створками окна, и закрыть их. Бумага не должна вытягиваться из-под закрытых створок.

Если есть подозрение на сквозняк (например, из-под подоконника), можно проверить это место, поднеся зажженное пламя спички.

Все стыки между рамой окна и бетоном стены должны быть тщательно запенены, и проложены пароизоляционной лентой, или защитной «лентой ПСУЛ». Щели должны быть обработаны герметиком. Пустых зазоров быть не должно.

То же касается стыков подоконника и стены, а также оконных откосов.

Здесь нам понадобятся рулетка, строительный уровень (или отвес) и стремянка.

Рулеткой измеряем высоту потолков по нескольким углам квартиры. Она должна совпадать во всех углах, и соответствовать заявленной высоте в проекте.

Ровный цвет потолка, отсутствие следов влаги, отсутствие трещин и резких перепадов – обязательное условие.

Горизонт стяжки на полу проверяем с помощью строительного уровня. Пол не должен иметь заметных неровностей, трещин или пустот (пустоты определяются простукиванием молотком).

Уровень стен проверяем также с помощью строительного уровня или отвеса, придерживая его у потолка. Нитка отвеса и линия стены должны быть параллельны друг другу.

Если обнаружены отклонения по вертикали, горизонтали, или смещения стен в плане, а также впадины или выпуклости на бетонной поверхности – то это повод потребовать от Застройщика устранения данных дефектов. Отклонения монолитных стен допустимы в пределах 15 мм, кирпичных и пеноблочных – 10 мм.

Устранения требуют и обнаруженные в бетоне трещины, оголенная арматура, и незаполненные раствором монтажные швы.

В углах, монтажных и панельных стыках не должно быть щелей. Стыки должны быть обработаны герметиком, иначе в холодное или дождливое время года в квартире может появиться сырость. Если в углах или на стыках видно явное потемнение – это признак того, что эти стыки не герметичны.

Проверяем наличие вентиляционных отдушин в местах расположения вентиляционных коробов (как минимум – кухня и санузел). В самих отдушинах проверяем наличие вентиляционной тяги (окно, при этом, должно быть приоткрыто). Для этого подносим к отдушине зажженную спичку или зажигалку – пламя должно явно отклониться в сторону короба.

Плохо, если тяга в вентиляции окажется обратной, т.е. внутрь квартиры. Это очевидный брак.

Также для проверки тяги можно приложить лист бумаги к отдушине, плотно закрыв им все отверстие. Бумага должна «прилипнуть» к отдушине за счет тяги.

Отверстие короба должно быть абсолютно сухое и не иметь следов влаги (были случаи, когда во время дождя вода проникала в квартиру по вентиляционному коробу).

Аккуратно подсоединяем наш патрон с лампочкой к проводам в потолке (если патроны там отсутствуют), щелкаем выключателем, и проверяем, горит ли свет в каждой комнате, коридоре, кухне и санузле.

Смотрим, есть ли крючки в потолке для крепления люстр.

Все розетки в квартире должны быть в рабочем состоянии, и иметь заземление (металлическая пружинная пластина внутри розетки). Работоспособность каждой розетки проверяем с помощью отвертки с индикатором (указывает фазу), или с помощью зарядного устройства для телефона.

Проверяем работу входного звонка. Жмем на кнопку и наслаждаемся веселой трелью.

В электрощите проверяем наличие электросчетчика (записываем его текущие показания), а также наличие и действие предохранителей-автоматов. При последовательном выключении тумблеров, в квартире должны поочередно отключаться электрические контуры.

В щитке также должно быть в наличии устройство защитного отключения (УЗО), вырубающее всю электросеть в квартире в случае «пробивания на фазу» электроприборов. Кнопка «Test» на УЗО позволяет вручную вырубить сеть и проверить его действие.

Полную схему электроснабжения квартиры нужно взять у Застройщика. Это пригодится нам не только для приемки самой квартиры, но и для последующего ремонта.

Элементы водоснабжения и канализации подлежат только поверхностному визуальному осмотру. Проверяются на наличие дефектов монтажа и трещин водопроводные стояки, трубы, вентили, тройники, заглушки. В местах сопряжений не должно быть следов влаги. На трубах стояков ХВС и ГВС должна присутствовать теплоизоляция (для предотвращения конденсата и теплопотерь, соответственно).

Проверяются установленные компенсаторы гидроудара на отводах стояков, а также наличие фильтров грубой очистки воды.

Канализационные отводы не должны быть слишком низко, иначе нельзя будет подсоединить сантехнику. Смотрим канализационные тройники, угол уклона сточной трубы должен быть достаточным для нормального стока, иначе вода будет плохо уходить.

Везде крутим-вертим вентили и проверяем работу смесителей и перекрывающих воду шаровых кранов.

Счетчики учета воды должны быть опломбированы и расположены так, чтобы с них удобно было снимать показания. Текущие показания счетчиков вносим в Смотровой лист (паспорта на эти приборы потом получим у Застройщика).

Если установлены ванна, раковина и унитаз – проверяем их на качество установки и отсутствие сколов и трещин.

Здесь проверяется внешний вид стояков (вертикальных труб) и радиаторов отопления. Они не должны болтаться, не должны быть деформированы, и не должны иметь следов ржавчины или протечек. Все соединения труб должны быть сварными, резьбовое соединение допускается только в местах соединений с радиатором.

Терморегуляторы на радиаторах должны вращаться плавно и без особых усилий.

Сами радиаторы должны отстоять от пола на расстоянии не менее 60 мм, от нижней поверхности подоконника – не менее 50 мм, от стены – не менее 25 мм.

Собственно качество отопления можно оценить только в холодное время года, когда отопление включено. В теплое время года следует отметить в Смотровом листе, что ввиду отсутствия отопления, проверка радиаторов не представляется возможной.

Оценка теплоизоляции квартиры (на соответствие ГОСТу) производится специальным прибором – тепловизором, и здесь уже без вызова специалиста не обойтись.

Если по условиям договора квартира сдается с внутренней (чистовой) отделкой, то плюс ко всему еще в процессе приемки оценивается наличие (полноценность) и качество этой отделки. Здесь уже Покупатели больше полагаются на свой вкус и разум, чем на строительные нормы и правила.

Например, на обоях не должно быть пузырей, а рисунок на стыках должен совпадать. Если обои под покраску, то они должны быть однородны, без пятен и подтеков. Отделку керамической плиткой и панелями проверяют на отсутствие повреждений, сколов и трещин. Швы должны быть ровными, с затиркой. Между стеной и облицовочной плиткой не должно быть пустот (проверяют это аккуратным простукиванием плитки).

Напольное покрытие должно быть уложено плотно, без вздутий и провалов, и не должно скрипеть (если это ламинат, например). Под ним также должна присутствовать влаго- и звукоизоляционная подложка. Стыки полотен должны быть пригнаны аккуратно, а на переходах или перепадах высот (между коридором и кухней, например) должны быть закрыты порожками. Проверяем установку плинтусов по всему периметру.

Нужно иметь в виду, что отдельные строительные дефекты могут быть скрыты под элементами чистовой отделки. Некоторую помощь здесь может дать «простукивание» стен и пола – характерный звук укажет на пустоты под отделкой, которых, естественно, быть не должно.

Чтобы Застройщик исправил обнаруженные дефекты, они должны превышать допустимые нормы отклонений, указанные в нормативно-технических документах (ГОСТ, СНиП, СП). А в таких тонкостях гораздо лучше разбирается узкий специалист-строитель.

Стоимость услуг таких специалистов, обычно, на порядок ниже, чем стоимость самостоятельного устранения дефектов, которые вовремя не обнаружены.

 — Ошибки покупателей при приемке квартиры в новостройке. Недоделки строителей – за чей счет? Когда не стоит подписывать Акт приема-передачи квартиры?

Если какой-либо элемент проверить не получается (например, действие пожарной сигнализации), то это все равно указываем в Смотровом листе с пометкой «за неимением технической возможности для проверки». Таким образом, мы оставляем себе возможность требовать от Застройщика устранения недостатка по этому пункту, даже если он обнаружится потом, спустя какое-то время.

Если же квартира нам безумно понравилась, и мы не видим в ней никаких недостатков, то берем ручку и с блаженной улыбкой подписываем сразу и Смотровой лист, и Акт приема-передачи квартиры.

Здесь мы рассмотрели техническую сторону вопроса. А нюансы юридического оформления приемки квартиры в новостройке (уведомление от Застройщика, сроки приемки и устранения дефектов, сверка площадей по БТИ, подписание Акта и Смотрового листа) показаны на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ – «Приемка квартиры у Застройщика».

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

пошаговая инструкция в 2021 году

Вы купили квартиру в новостройке. Так проще делать ремонт, дом новый, хорошая инфраструктура, да еще и сэкономить получилось. Теперь остался последний шаг – принять готовую работу. Но как сделать это правильно? На что обращать внимание, чтобы потом просто сделать комплексный ремонт на свой вкус и не выполнять работу за застройщика, налаживая вентиляцию и выравнивая стены? Сейчас расскажем.

Подготовка к осмотру

Предвкушение от переезда в свою собственную квартиру очень волнительно, но все-таки надо отключить эмоции и проводить приемку квартиры в новостройке с трезвой головой.

Важно! Если обнаружили несоответствия или изъяны, застройщик будет обязан их устранить бесплатно. В противном случае исправление чужих ошибок будет оплачено из кармана владельца.

Обычно лицо, сдающее в эксплуатацию объект, торопит, однако проверка может продолжаться столько времени, сколько понадобится, даже целый день – эта процедура не регламентирована по времени. И также не стоит верить на слово, что обнаруженный недостаток ничтожен. Не надо стесняться, стоит настаивать на том, чтобы проблема была зафиксирована и внесена в акт.

Правовое регулирование процедуры сдачи-приемки недвижимости в новостройке

В законе о долевом строительстве четко прописаны все действия приемки жилья у компании-застройщика:

1. Сдать дом в эксплуатацию.

2. Сообщить своим дольщикам о готовности строения к передаче в собственность. Информировать он может только в письменном виде заказным путем. Электронное послание, СМС или рассылка запрещены законом.

3. Изъявить готовность принять квартиру необходимо не позже семи дней, однако саму процедуру можно выполнить в течение двух месяцев.

4. Если в предусмотренный законом срок в два месяца дольщик не выполнил приемку, то застройщик подписывает акт в одностороннем порядке, передавая квартиру владельцу без его участия.

Недобросовестные строительные компании прибегают ко всяким хитростям для того, чтобы скрыть явные недостатки в своей работе. Чаще всего они просто записывают на приемку квартиры в новостройке через 2,5-3 мес., когда предусмотренный законом срок истек, сами подписывая акт. В этих случаях необходимо оформить претензию с сообщением о том, что дольщик готов принять квартиру согласно действующему законодательству и условиям контракта. Претензию направляют застройщику заказным письмом или доставляют документ в офис лично (под подпись ответственного лица).

Комплексный ремонт квартир под ключ

• Всё включено
  В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

• Без вашего участия
  После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

• Цена известна заранее
  Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

• Фиксированный срок ремонта
  Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Что нужно иметь при себе во время приемки

Чаще всего будущие владельцы осуществляют проверку самостоятельно, однако, не будучи экспертами в данной области, легко могут упустить важные моменты. Профессионалы обладают все перечнем необходимого оборудования для того, чтобы проконтролировать соответствие качества стен, полов, инженерных коммуникаций, параметров окон и прочего. Иногда стоит воспользоваться их услугами. К тому же, специалисты смогут потом взяться за дизайнерский ремонт помещений.

Надо иметь при себе паспорт, договор. Чтобы записать обнаруженные недостатки, нужно вооружиться бумагой, ручкой, маркером для пометки мест с изъянами. Проверка электросети выполняется тестером, вентиляция – простой зажигалкой или свечой (отклонение пламени). Также не лишним будет иметь фонарик, рулетку, стремянку, уровень.

Этапы приемки жилья в новостройке

Начинать надо с изучения документов на квартиру и измерительного оборудования (счетчиков). Рекомендуется проводить процедуру днем, чтобы при естественном свете все четко проанализировать.

Входная дверь

Нужно удостовериться, что глазок не поврежден, ручки хорошо зафиксированы, не шатаются, не застревают. Фурнитура должна отрабатывать все функции легко, а звонок быть исправным. На поверхности двери не должно быть трещин, сколов, царапин. Уплотнитель должен плотно прилегать, не иметь видимых деформаций.

Отделка поверхности стен, полов и потолков

Квартиры в новостройках доступны в трех вариантах – серый (без отделки), белый (с черновой отделкой) и с чистовой отделкой. Черновой вариант предполагает, что стены голые. Здесь надо только проконтролировать уровнем, насколько они ровные, и визуально осмотреть на наличие трещин, пятен от влаги, особенно на потолках.

Белый вариант предполагает нанесение на стены штукатурки, заливку стяжки полов, формирование откосов всех окон и входной двери. Кроме ровности поверхностей, надо убедиться в работе электроразводки, розеток, выключателей.

Чистовой вариант предлагает почти готовое к проживанию жилье. Здесь уже установлено напольное покрытие, наклеены обои, монтированы межкомнатные двери. Следует уделить внимание состоянию сантехники, качеству сборки системы канализации и водоснабжения – на полу не приветствуются подтеки. Краны горячей и холодной воды должны работать исправно.

Окна

Владельцы новых квартир часто сталкиваются с мелкими и глубокими царапинами на раме окна или стеклопакете. Они могут появиться вследствие неосторожной работы бригады строителей. Фурнитура должна быть качественной, хорошо функционировать, не заедать. Уплотнитель должен быть целым по всему периметру.

Неправильный монтаж окон чреват нарушением герметичности, из них будет дуть. Проверяют это проведением зажженной свечи или зажигалки вдоль стыков. Насколько плотно закрываются створки можно узнать, зажав между ними и рамкой бумажный листок. Створку закрывают и пытаются вынуть лист. Там, где он легко вышел, зимой будет сильно дуть.

Вентиляционная система

При закрытых дверях и окнах шахта вентиляционной системы должна иметь хорошую тягу, то есть пламя свечи будет уклоняться вовнутрь. Поскольку на верхних этажах летом система может не функционировать, застройщик обязан устанавливать дополнительные вентиляторы вытяжного типа.

Электрика

Если человек не является специалистом в данной области, проверить соответствие всех параметров будет трудно. Рекомендуется пригласить для этого эксперта. Когда такового нет, то электротестером можно выполнить хотя бы контроль розеток, выключателей на наличие напряжения, заземления. И обязательно нужно проверить все включатели/выключатели на работоспособность.

Инженерные коммуникации

Из кранов должна течь вода, а трубы водоснабжения оснащаться запорными краниками, фильтрами. На местах стыка труб не должны наблюдаться подтеки. Выходы канализационных труб плотно закрыты заглушками. На этом этапепроверяют счетчики горячей и холодной воды, записывают их текущие показания.

Подписание акта приемки

В большинстве случаев обнаруживаются недостатки и у дольщика есть два способа решения вопроса:

1. Не подписывать акт до момента устранения выявленных изъянов и повторной приемки квартиры в новостройке. Застройщик предпримет все меры для их качественного исправления до окончания срока сдачи.

2. Подписать акт с предварительным соглашением ликвидации изъянов застройщиком. В таком случае надо обязательно обозначить точные сроки исправления недостатков, но, чтобы добиться хорошего качества, иногда приходится нешуточно повоевать с застройщиком.

Перед тем как поставить подпись в акте, его надо как минимум один раз прочитать, поскольку строительные компании нередко добавляют выгодные им условия. Если что-то не устраивает, можно потребовать удалить соответствующий пункт.

Внимание! На все объекты компании-застройщики предоставляют самое меньшее 5 лет гарантии (на коммуникации – 3 года). Если после подписания акта были обнаружены дефекты, нужно написать претензию в строительное предприятие или в управляющую организацию – они обязаны их исправить по гарантии за свой счет.

Что делать после подписания акта приема? Не торопиться заезжать в новое жилье. Сначала лучше сделать хороший декоративный ремонт (ни один застройщик не будет обустраивать персонально в вашей квартире скандинавский стиль или отделывать ее под гранж).

Для экономии средств мы советуем остановить выбор на квартирах с черновой отделкой – как правило, проще пригласить хороших специалистов и доверить им стяжку пола и оштукатуривание стен, чем ждать, пока ремонтники от застройщика исправят все недостатки своей работы.

Кстати, если решите делать ремонт в новостройке – заказывайте услугу комплексного ремонта. Это сэкономит время – вам нужно будет только утвердить дизайн-проект и приехать несколькими месяцами позже в готовое жилье.

изучаем документы и сам объект / Блог

Из этой статьи вы узнаете:

• Зачем проверять общедомовое имущество при приемке квартиры у застройщика
• На что обратить внимание при приемке новой квартиры у застройщика
• Каков правильный порядок приемки квартиры у застройщика
• Как самостоятельно принять квартиру у застройщика
• Как принимать квартиру у застройщика по ДДУ
• Что делать при обнаружении дефектов во время приемки квартиры у застройщика

В Москве процедура оформления документации при сдаче застройщиком дома в эксплуатацию и передаче жилья собственнику занимает около шести месяцев. Длительность этого процесса обусловлена особенностями и порядком работы государственных инстанций, включая такие организации, как Бюро технической инвентаризации. В этой статье мы рассмотрим, как принимать квартиру у застройщика. Такие знания помогут не попасться на уловки строительной компании и избежать расходов на устранение различных недостатков.

Как принять квартиру в новостройке у застройщика, проверив общедомовое имущество

Принимать квартиру у застройщика следует в контексте правовых норм, применяющихся к приемке любого товара и услуги. Другими словами, покупатель несет такую же ответственность за качество приемки жилья, как и застройщик. Нельзя соглашаться на подписание акта приема-передачи долевого жилья в офисе девелопера без выезда на объект. При выезде для осмотра нового жилья нужно следовать основным правилам, которые помогут правильно принять квартиру от застройщика. Нужно учесть, что вы принимаете не только жилплощадь, но и общедомовое имущество, содержанием которого в будущем будет занимать управляющая компания за ваши деньги. Список объектов общедомового имущества выглядит следующим образом:

Согласно законодательству, дольщики не могут принимать придомовую территорию МКД, но на подъезд это положение не распространяется, так как он входит в общедомовое имущество. Нужно требовать у застройщика устранения всех недочетов, выявленных в подъезде, так как собственник квартиры получает долю в этом имуществе. Все недоделки следует вносить в чек-лист, а затем и в дефектный акт.

Закон не предусматривает для застройщика обязательств по описанию в договорах долевого участия (ДДУ) внешнего вида мест общего пользования. В связи с этой нормой, собственники квартир не могут пожаловаться на тот факт, что в рекламе новостройки был представлен более дорогой вариант отделки подъезда. Дольщики могут повлиять только на устранение выявленных недостатков, поэтому сосредоточимся именно на них.

Рекомендуемые статьи по данной теме:

Принимать подъезд нужно, начиная с входной двери. При открывании она не должна издавать скрипов и посторонних звуков. Полотно дверной конструкции должно быть ровным. Проверьте надежность крепления ручек. При полностью открытой двери ручки недолжны ударяться о стену

В холле подъезда должны находиться почтовые ящики.

Необходимо провести приемку стен в подъезде. Они должны быть оштукатурены или окрашены в соответствии с технологическими требованиями.

На фото видно, что застройщик нарушил технологию оштукатуривания стен в подъезде:

Лифт

Принимать лифт нужно на этапе приемки всего дома. Только при работающем лифте застройщик может получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

В МКД часто предусмотрены пассажирский и грузовой лифты. На момент приемки должен работать хотя бы один из них.

Авторитетные застройщики сразу обшивают лифты изнутри с помощью фанеры или пластика (это не входит в их обязанности, но позволит защитить стены от повреждений при транспортировке мебели и стройматериалов новоселами).

Фото лифта в новостройке, обшитого фанерой:

Электрощитовая и тепловой узел

На площадках возле квартир в подъездах монтируют электрощитовые с электросчетчиками. Иногда застройщики устанавливают в этом месте и узел для учета потребления тепла. Когда будете принимать квартиру, снимите показания счетчиков, внесите их в чек-лист, а затем и в акт приема-передачи квартиры. Это поможет избежать ошибок или обмана со стороны управляющей компании. Порядок действий по приемке счетчиков тепла и электроэнергии:

• Найдите счетчики, установленные для вашей квартиры.
• Запишите показания счетчиков.
• Включите автоматические выключатели, чтобы во всех помещениях квартиры появилось электричество.

Подвал и чердак

Принимая квартиру, расположенную на последнем этаже МКД, нужно проверить отсутствие строительных недостатков в технических помещениях под кровлей. Следует прежде всего убедиться в отсутствии протеканий крыши.

Перед тем как принимать квартиру на первом этаже, необходимо договориться с застройщиком об осмотре подвала. Проверьте трубы коммуникаций на предмет течи, а также убедитесь в отсутствии характерных запахов канализации. Все выявленные недостатки нужно внести в акт осмотра.

Как принять новую квартиру у застройщика

Принимать квартиру в новостройке нужно в светлое время суток. Так будут лучше видны все огрехи. Необходимо выделить достаточное количество времени. При осмотре вам не должны навязывать какие-либо временные рамки. В законодательстве нет норм, которые указывают на то, что принимать квартиру в новостройке можно не более часа-двух. Собственники квартир не ограничены во времени при проведении приемки.

Дольщикам нужно проверить состояние всего здания, а не только своей жилплощади. Необходимо осмотреть чердачные и подвальные помещения, подъезды, лифты, перегородки и т.д. Эту процедуру лучше проводить днём, так как в новостройке могут быть еще не установлены все осветительные приборы. Отправляясь принимать квартиру у застройщика, желательно взять с собой определенный набор предметов и инструментов:

• фонарик;
• зажигалку;

• тестер для электророзеток;
• молоток;
• уровень и отвес для проверки вертикальности стен;
• стремянку;
• лампочку;
• компактное электрооборудование;
• электрическое устройство с высокой мощностью;
• вольтметр;
• ручку и бумагу для записей.

Без такого набора будет сложно увидеть и зафиксировать все изъяны строительства. Принимать новое жилье нужно без спешки. Не стоит поддаваться на провокации недобросовестных застройщиков, исследуйте каждый уголок квартиры.

Чтобы выявить все возможные погрешности в новом жилище, необходимы соответствующие знания и опыт. Застройщики могут заявить, что все замечания собственников квартир необоснованные. Поэтому лучше принять квартиру от застройщика с экспертом из независимой компании, который по результатам осмотра составит официальное заключение. В этом документе должна быть представлена вся информация о претензиях к застройщику и представлен список дефектов с ссылками на строительные нормативы и стандарты. Нужно отметить, что стоимость услуг эксперта будет намного меньше, чем затраты на ремонт в квартире для устранения недостатков, пропущенных в ходе непрофессионального осмотра.

Еще один важный момент, о котором нужно помнить, отправляясь принимать квартиру у застройщика, связан с проверкой реальной площади жилья. После реальных замеров размер квартиры может на пару квадратных метров отличаться от площади, задекларированной в проектной документации и ДДУ. Если ее размер меньше, то это становится поводом для того, чтобы вернуть часть денег, которые были уплачены застройщику. И, наоборот, если реальная площадь больше заявленной, нужно будет доплатить часть средств или согласиться с некоторыми недоделками.

Перечень документации, которая понадобится, чтобы правильно принять квартиру у застройщика:

• ДДУ или иной документ, подтверждающий сделку купли/продажи.
• Документы, подтверждающие факт оплаты.
• Документ, удостоверяющий личность того, кто имеет право принимать квартиру у застройщика.

Нормы действующего законодательства не прописывают строгий перечень документации для приема квартиры у застройщика. В то же время, закон указывает на необходимость наличия подписанного акта приема-передачи. Нужно, чтобы все, кто вписан в ДДУ, явились принимать квартиру от застройщика.

Если некоторые лица не имеют возможности лично участвовать в этом процессе, то собственнику квартиры нужно взять с собой нотариально заверенную доверенность. В противном случае у вас не будет возможности правильно принять квартиру и подписать акт приема передачи с застройщиком. Рекомендуется также взять на встречу с застройщиком выписку из Росреестра о регистрации ДДУ.

Как правильно принимать квартиру у застройщика: порядок приемки

Первая встреча с дольщиком проводится по инициативе застройщика. Это официальная процедура, включающая отправку письма с уведомлением. Но не стоит до бесконечности дожидаться информации о таком уведомлении от «Почты России». Рекомендуем брать ситуацию под свой контроль:

• Следите за официальным сайтом застройщика. В разделе «новости», скорее всего, появится заметка о предполагаемой дате встречи дольщиков.
• Вступите в группу застройщика в соцсетях. Чаще всего именно социальные сети выступают самым оперативным способом связи с девелопером.
• Перед наступлением срока сдачи дома позвоните в офис девелопера для уточнения, как будет проходить процедура приема-передачи жилья. Можно самостоятельно отправить письмо застройщику о готовности принять квартиру (образец такого письма можно найти на специализированных форумах).

Задача первой встречи заключается в ознакомлении собственников квартир с порядком приема дома. В ходе этого мероприятия будет назначена дата, когда дольщики смогут принимать жилье непосредственно на объекте. Нельзя подписывать документацию о приеме передачи квартиры от застройщика на первой встрече. Нужно лично принять объект и убедиться в его качестве. Представитель застройщика на первой встрече должен предъявить документы, подтверждающие завершение государственной приемки жилого дома.

В пакет документации, которую предоставляет застройщик собственникам квартир на первой встрече, входят копии договоров о сдаче дома в эксплуатацию и другие документы. Обязательно должен присутствовать и лист осмотра. Когда собственник квартиры будет принимать ее у застройщика, в листе осмотра нужно отмечать все выявленные недостатки. При отсутствии претензий дольщик подписывает акт приема-передачи, в котором должны быть указаны следующие сведения:

• Адрес объекта. Обязательно нужно указывать не строительный адрес, зафиксированный в ДДУ, а реальный, который указан в акте, выданном государственной комиссией.
• Номер квартиры.
• Размер полной площади квартиры (должны быть указаны метраж и планировочные сведения: размер кухни, жилплощадь, площадь санузла).
• Стоимость квартиры.

Дольщик не обязан подписывать акт приема-передачи, если у него есть претензии по его содержанию.

Иногда возникают ситуации, когда государственная комиссия уже закончила принимать ЖК, но сам застройщик не торопится организовывать процедуру передачи жилья дольщикам. Тогда можно отправить ему уведомление застройщика о готовности принять квартиру. Такое письмо позволит в будущем подтвердить статус дольщика и не даст застройщику в судебном порядке доказать, что собственники квартиры препятствовали сдаче дома.

Материал для скачивания: Уведомление застройщика о готовности принять квартиру (образец)

Как принять квартиру у застройщика самостоятельно

Если вы решили принимать квартиру в новостройке без помощи эксперта, нужно внимательно относиться к каждой мелочи. Независимо от того, в каком виде застройщик сдает квартиру (без отделки или с отделкой), нужно принимать ее, обязательно проверяя следующие моменты:

1. Входная дверьдолжна иметь надежную конструкцию. Она должна легко открываться и плотно закрываться.
2. Швы и стыки на стенахдолжны заделываться по всем правилам. В местах стыковки строительных конструкций не должны быть заметны следы влаги. С особой тщательностью следует принимать стяжку пола в квартире. Нужно простучать каждый метр стяжки молотком. Если в некоторых местах бетонной стяжки присутствуют воздушные пузырьки, то звук от ударов будет глухим. Такие участки следует обвести мелом для фиксации. В идеале на бетонной поверхности должны отсутствовать какие-либо трещины, но в то же время нужно принимать во внимание особенности усадки здания. В связи с усадкой на поверхности стяжки могут появляться небольшие трещины шириной не более 4-х миллиметров. Для проверки горизонтальности основания под укладку полов используется строительный уровень.

К потолку предъявляют такие же требования, как и к полу – горизонтальность и отсутствие трещин. Согласно нормам БТИ, высота потолков должна быть 275 см (отклонение от вертикали стеновых конструкции не должно превышать 5 мм по всей высоте).

3. Стеклопакеты оконных конструкций должны быть плотно закреплены в рамах. На них не должно быть трещин. Если застройщик устанавливает деревянные рамы, то они должны быть без сучков и других дефектов. Уплотнители на окнах не должны оставлять зазоров для проникновения воздуха с улицы. Оконные створки должны легко открываться и закрываться.
4. Перед тем как подписать акт приема передачи, нужно обязательно проверить работу электричества. Для начала включите подачу электроэнергии в квартиру. Проверка освещения осуществляется при помощи тестера и обыкновенной лампочки. В местах установки счётчиков воды застройщик должен установить плафоны для наблюдения за показателями. Проверить состояние проводки можно путем подключения мощного электрооборудования (к примеру, перфоратора). Проводка должна легко выдерживать частые включения/выключения такого устройства.
5. Как проверить работу водоснабжения и канализации? Приборы учета на воду устанавливают максимально близко к стояку, чтобы не занимать полезное пространство санузла. Трубы должны быть закрыты слоем теплоизоляции. Смесители и запорная арматура работать без каких-либо нареканий. К тройникам возле раковины должен быть свободный доступ для обслуживания и ремонта. Вода в бачок унитаза хорошо набираться, герметично удерживаться и легко сливаться.
6. Проверку работы вентиляции можно провести с помощью зажигалки, поднесенной к вентиляционным отверстиям. Если вентиляция работает нормально, то пламя будет отклонятся по направлению к вентиляционному отверстию. Такую же проверку можно сделать при помощи бумажного листа. Он должен «прилипать» к решетке вентиляции.

Как принимать квартиру у застройщика по ДДУ

Поскольку квартира в новостройке еще не эксплуатировалась и здесь проложены совершенно новые инженерные коммуникации, необходимо внимательно проверить их работоспособность. Если этого не сделать, то жизнь в новой квартире может быть совершенно лишена комфорта. Рассмотрим подробнее, как принимать новую квартиру у застройщика.

Особенности процесса приемки зависят от типа отделки, с которым сдается жилье. Существует три варианта:

1. Квартиры без отделки.
2. Жилье с черновой отделкой.
3. Квартиры с чистовой отделкой.

Как принимать квартиру у застройщика без отделки? Для этого понадобится измерительная рулетка. Необходимо удостовериться, что квартира полностью соответствует проектному плану, который приложен к ДДУ. Проверьте размеры комнат, санузлов, коридоров, балконов и других помещений. Есть немало примеров, когда, начиная принимать квартиру, дольщики выясняют, что она не совсем соответствует проекту. Если реальная площадь помещений меньше, чем та, которая указана в ДДУ, то застройщик должен вернуть часть денег собственнику квартиры. И, наоборот, покупателю придется доплатить за «лишние» квадратные метры.

При отсутствии какой-либо отделки в квартире не составит труда проверить нормальную работу дверей и оконных систем, а также сделать все необходимые замеры. После этого нужно проверить наличие всех элементов, которые указаны в ДДУ и плане квартиры. Особое внимание следует уделить следующим моментам:

1. Стены не должны иметь отклонения от вертикали. При этом стяжка должна быть ровной. В углах помещений квартиры не должны наблюдаться проявления плесени или грибка.
2. Не стоит принимать квартиру, в которой есть разбитые стеклопакеты. Застройщик должен сделать замену за свой счет. Точно так же он должен заменить/отремонтировать сломанную дверь и замок или устранить другие дефекты. При наличии серьезных недостатков дольщик может не принимать квартиру и выставить требование застройщику вернуть все выплаченные средства, а также заплатить неустойку.
3. Проверка работы вентиляции выполняется обычной зажигалкой.
4. Если в ДДУ прописано наличие электророзеток и патронов лампочки, их работоспособность также нужно проверить.

Дальше рассмотрим, как принять квартиру у застройщика под отделку. Приемка квартиры с черновой (предчистовой) отделкой потребует больше времени, так как в этом случае необходимо проверить качество подготовки к финишному ремонту (поклейке обоев, укладке напольного покрытия и т.д.).

Принимать у застройщика жилье под отделку лучше с экспертом. Профессионал сможет выявить грубые нарушения при выполнении строительных работ даже в процессе визуального осмотра. Чтобы принять такое жилье, нужно осмотреть:

1. Полы на предмет наличия под стяжкой слоя гидроизоляции в санузлах (она хорошо видна, поскольку должна немного заходить на стены). В других комнатах вместо гидроизоляционного слоя обустраивается звукоизоляция. Отсутствие тепло- и звукоизоляции относится к фактам грубого нарушения. Нужно также проверить отсутствие трещин, пустот и перепадов стяжки с помощью строительного уровня.
2. Стены в квартире должны быть гладкими и иметь прочный финишный слой шпаклевки. На поверхности стен не должно быть пустот, трещин и других дефектов.
3. Потолочная поверхность должна быть качественно подготовлена под покраску. Это предполагает наличие штукатурки, которую зашпаклевали и покрыли грунтовкой. После предчистовой отделки квартиры могут быть выполнены работы по любому направлению декоративной отделки. Нужно также измерить высоту потолков и сравнить полученные показатели с данными, которые указаны в ДДУ. Не допускается занижение потолков даже на 10 мм.
4. Система отопления должна быть полностью готова к эксплуатации. Нужно, чтобы трубы не имели вмятин, а отопительные радиаторы были установлены в указанных местах и закреплены минимум на три кронштейна. Батареи должны быть установлены на высоте 60 мм от уровня пола и на расстоянии минимум 25 мм от стены. Кроме того, нужно, чтобы высота от радиатора до подоконника составляла не менее 5 мм. Если вам приходится принимать квартиру после начала отопительного сезона, то нужно проверить наличие и работу терморегуляторов.
5. Стояки водообеспечения холодной и горячей воды должны располагаться строго вертикально. Нужно проверить надежность их крепления к стенам при помощи хомутов. Узел учета водопотребления должен включать фильтр для предварительной очистки воды, кран и прибор учета. Проверьте работу запорного крана и запишите номер и показания счетчика. Не забудьте открыть смеситель раковины и проверить наличие воды и ее напор. Обратите также внимание на отсутствие ржавых подтеков и механических повреждений на всех смесителях.
6. Стояк канализации должен располагаться строго вертикально и надежно крепиться с помощью хомутов к стене. Проверьте герметичность всех стыков подключения ванны и унитаза.
7. Вентиляцию проверяют с помощью зажигалки или листка бумаги по описанной выше технологии.
8. Вводной электрощит должен комплектоваться автоматом, УЗО и выключателями групп нагрузки. Обязательно запишите номер и показания электрического счетчика. После этого с помощью специального оборудования проверьте работу выключателей и электророзеток (можно использовать для проверки зарядку от телефона). Розетки после подключения электроприбора не должны искрить или нагреваться. Если вы взяли с собой лампочку, вкрутите ее в патрон. Не забудьте проверить работу дверного звонка.
9. Если ДДУ предусмотрено подключение квартиры к сетям Интернет, кабельному ТВ, домофону и т.д., следует проверить наличие кабелей и оценить их качество (цельность изоляции).
10. Чтобы принять квартиру у застройщика, нужно проверить качество установки оконных систем и отделки откосов. Случается, что строители «забывают» установить подоконники, отливы и другие элементы. Нужно проверить легкость открывания и плотность прилегания всех открывающихся створок, а также надежность замков и петель. Все откосы должны быть плоскими, без искривлений.
11. Дверные конструкции не должны иметь механических повреждений. Проверьте легкость открывания дверей. Открытое дверное полотно не должно закрываться самостоятельно.

Нам осталось рассмотреть, как принимать квартиру с отделкой у застройщика. Чистовая отделка предполагает, что собственник квартиры может заносить мебель и сразу же заселяться. Следовательно, осмотр такого жилья должен быть особенно тщательным. Нужно убедиться в качестве декоративной отделки, исправности электропроводки, розеток и выключателей, а также проверить все пункты, которые были отмечены в описании того, как принимать квартиру у застройщика с черновой отделкой.

Все моменты невозможно проверить визуально, поэтому, может понадобиться специальный инструмент. Для большей уверенности в качестве отделки рекомендуем пригласить специалиста по укладке плитки и поклейке обоев.

В договорах долевого участия прописывается точный срок передачи квартиры дольщику. Если этот срок нарушен, застройщик обязан выплатить неустойку. Дата, указанная в договоре, определяет крайний срок получения разрешительной документации на ввод МКД в эксплуатацию. Если в документе указано, к примеру, 1-е полугодие ХХХХ года, то процедура получения разрешения должна быть завершена до конца июня ХХХХ года. С этого момента или с даты выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию начинается отсчет срока, в течение которого дольщики должны принять квартиры. Неустойка может быть насчитана за каждый день просрочки.

Возможна ситуация, когда застройщик получил разрешение на ввод МКД в эксплуатацию, что называется, «в последний момент». После этого начинается спешка с оформлением актов приема-передачи с дольщиками. Невзирая на такую спешку, дольщики не должны принимать квартиру от застройщика в ущерб собственным интересам. Таким образом, если собственник квартиры не будет подписывать акт приема-передачи квартиры с указанием перечня недоделок, подлежащих устранению, то сроки сдачи объекта не будут соблюдены. Эта ситуация дает повод для выставления требований по уплате неустойки.

Какие типичные дефекты выявляются при приеме квартиры от застройщика, и что делать в этом случае

Все новостройки имеют свои особенности, и практически на каждом объекте могут быть выявлены различные недоделки. Чтобы определить некоторые из них, понадобится помощь эксперта. Но существуют и типичные недостатки новых МКД, на которые нужно обратить внимание в первую очередь перед тем, как принять квартиру от застройщика.

Если вы хотите принять квартиру после устранения выявленных неисправностей, нужно составить договор с застройщиком с указанием точных сроков завершения работ. Дело в том, что ФЗ-214 не определяет точные сроки для устранения недоделок. После обращения в судебные инстанции будут выполняться расчеты по определению среднерыночной продолжительности необходимых работ.

Если компания-девелопер не выполнит доработки на протяжении 45 дней, то следует руководствоваться 20-й статьей Закона о защите прав потребителей. Договор об устранении выявленных дефектов оформляется в свободной форме (желательно с нотариальным заверением). В этом соглашении необходимо указать название компании застройщика, список претензий и работ, необходимых для их устранения. К документу нужно приложить копию листа осмотра.Если вы хотите принять квартиру после устранения выявленных неисправностей, нужно составить договор с застройщиком с указанием точных сроков завершения работ. Дело в том, что ФЗ-214 не определяет точные сроки для устранения недоделок. После обращения в судебные инстанции будут выполняться расчеты по определению среднерыночной продолжительности необходимых работ.

При наличии существенного брака дольщик отправляет застройщику официальное уведомление (по почте или лично). В уведомлении необходимо указать, что недостатки должны быть устранены в течение 45 дней или застройщик будет вынужден вернуть покупателю сумму, внесенную за квартиру, и проценты за использование финансов дольщика. В качестве основания для возмещения средств следует помимо листа осмотра приложить заключение эксперта. Это поможет при рассмотрении дела в судебных инстанциях.

Сотрудничать с Компанией «Мой ремонт» – это надежно и престижно. Специалисты, работающие здесь, – это профессионалы высочайшего уровня. Компания «Мой Ремонт» работает по всей Москве и Московской области.

Как принимать квартиру в новостройке без отделки у застройщика

Приемка квартиры без отделки — актуальный вопрос многих владельцев квартир. Так как последнее время многие застройщики сдают одни «голые стены». Это бывает удобным вариантом, так как можно сделать интерьер именно таким, каким хотелось бы, без переделки за строителями.

Понятие «без отделки» предполагает:

• отсутствие декоративных покрытий потолка и стен,
• отсутствие инженерной разводки,
• наличие мест для подключения водоснабжения и отведения, электроэнергии,
• наличие индивидуальных приборов учета воды, электроэнергии, газа,
• наличие приборов отопления, входной двери и окон.

Компании-застройщику после сдачи объекта требуется определенное время, чтобы оформить все необходимые документы, по которым можно передать квартиру в собственность владельцу. Зависит срок от государственных органов. Задача же новоселов в том, чтобы принять ее, учитывая все нюансы, и избежать возможных проблем, связанных с ними.

Приемка квартиры в новостройке без отделки: на что обратить внимание?

Состояние квартиры, конечно, проверить необходимо. Но за вашу безопасность отвечает скорее качество всего дома, насколько добротно он построен. Поэтому зарядитесь рядом инструментов, бодрым настроением и ступайте осматривать перегородки, подвалы и чердак. А затем внимательно изучите свое жилое помещение.

Лучше проверку устроить в дневное время, поскольку в квартире еще нет освещения.

Идеальным вариантом станет помощь грамотного эксперта, в роли которого может выступить строитель с большим стажем, знающий все нюансы многоэтажного строительства. Внимательно изучите каждый уголок, не торопясь.

Начните прямо с порога и далее. Мы предлагаем следующую последовательность:

1. Входная дверь. Обратите внимание на качество, царапины и трещины не допустимы. Она должна легко открываться и закрываться без помех.
2. Стены. На поверхности стен не должно быть влаги, обратите внимание также на материал. Местами может быть видна арматура, которая кладется в кладку для укрепления стен. Учтите, что перед оштукатуриванием концы ее нужно тщательно срезать. Важнее уделить внимание ровности стен. Определить любое отклонение возможно как визуально, так и при помощи строительного уровня. Допустимые значения по вертикали до 2 см на высоту этажа, по горизонтали до 1 см на 3 метра длины. Проверьте также диагонали комнат.
3. Пол и потолок. На них не должно быть крупных трещин, тем более переходящих на стены. Мелкие же (до 2 мм) на плитах перекрытий вполне допустимы, поскольку происходит усадка бетона.
4. Трубы и инженерное оборудование. Проверьте радиаторы, которые должны быть хорошо закреплены и подключены. На них не должно быть царапин и вмятин. Трубы водоснабжения оборудуются счетчиками и краном, которые не должны подтекать.
5. Окна. Наличие трещин не допустимо. Фурнитура должна работать плавно, без посторонних звуков. Проверьте, чтобы не было задуваний с каждой стороны, а также под подоконником, места установки оконных рам должны быть хорошо герметизированы.
6. Системы электроснабжения и газоснабжения. Должны быть установлены счетчики, а также электрический щит с автоматикой, отключающей сеть при чрезмерной нагрузке.
7. Вентиляция. Если вентиляция в доме сделана правильно, то пламя поднесенной к вент.отверстию зажигалки отклонится в его сторону. Для проверки подойдет и лист бумаги, который удержится на решетке.

Защита прав дольщика при обнаружении серьезного брака

В ходе осмотра могут быть обнаружены серьезные недостатки. В этом случае необходимо в письменной форме известить о них застройщика. Документ составляется в двух экземплярах, по одному каждой стороне. Он, в свою очередь, обязан в срок 45 дней устранить недостатки.

• Наличие брака может определить только эксперт независимый и требования со стороны покупателя должны иметь основания.
• Дольщик вправе отказаться от покупки квартиры, если считает существенные дефекты неисправимыми. При этом застройщик обязан вернуть внесенные за нее деньги.
• Если квартира принята, а брак обнаружен позднее, то знайте, что на новостройки существует срок гарантии, указываемый в договоре. В течение этого срока можно обратиться за компенсацией средств, которые были потрачены на ремонт.
• Если застройщик не идет на компромисс, то поможет разрешить ситуацию суд.

Письмо застройщику о готовности принять квартиру

Следуя правилам, закрепленным в законодательстве, строительная компания по завершению строительства и ввода дома в эксплуатацию обязана известить об этом участника долевого строительства. Сообщение направляется в письменном виде с уведомлением на адрес, указанный в договоре.

В сообщении должен быть отражен факт готовности квартиры к приемке, а также обязательно присутствовать срок приемки квартиры и последствия отказа от нее. Если срок не указан, то он составляет 7 рабочих дней от даты получения сообщения.

Принять квартиру – это обязанность участника долевого строительства. Если по невыясненной причине он уклоняется от нее, то застройщик имеет право подписать акт в одностороннем порядке по истечении двух месяцев с даты по договору. Такой акт строительная организация имеет право составить в том случае, если имеются доказательства, что дольщик сообщение получил, а также при невозможности вручения по каким-либо причинам.

Если же будущий владелец квартиры отказывается ее принимать, поскольку обнаружены существенные дефекты, то он обязан направить в адрес строителей письменное уведомление об этом. Тогда односторонний акт составлять невозможно.

Скачать примерный бланк письма о готовности принять квартиру. docx

Можно ли принять квартиру в доме с неработающим лифтом

Мы уже упоминали о том, что осматривать нужно не только свою квартиру, но и помещения в общем пользовании. В высотных домах многоквартирных к ним относится и лифт.

Вряд ли кому-то захочется въезжать в жилье, находящееся на средних и высоких этажах, а лифт еще не запущен. Тогда станет затруднителен не только сам переезд, но и ежедневные пешие прогулки по многочисленным ступенькам. Узнать, в рабочем ли состоянии лифт, можно, проехав на нем. При движении в лифтовой кабине не должно присутствовать никаких посторонних звуков.

Однако, редко кто запускает лифтовое оборудование, пока дом не заполнится большинством жильцов. Дорогостоящее обслуживание и перегрузки, которые возлагают на него переезжающие люди, компания-застройщик пытаются исключить из своего бюджета.

Если при осуществлении приемки квартиры не работает лифт, обязательно укажите этот факт и не подписывайте акт. Лучше в такой ситуации составить уведомление, где изложить все обнаруженные недостатки, в том числе указать неработающий лифт.

Уведомление направляется почтой в адрес застройщика с уведомлением. Ему законом дается 45 дней на устранение всех замеченных вами и указанных в письме дефектов.

Как принимать квартиру по акту приема-передачи

Чтобы избежать возможных проблем, нужно знать, как осуществляется приемка квартиры в новостройке. Итогом исполнения договора между застройщиком и клиентом является подписание акта приема-передачи. Этот документ необходим, чтобы впоследствии зарегистрировать квартиру.

• На момент подписания акта все работы в доме должны быть выполнены, дом должен иметь адрес, документ о введении в эксплуатацию, подписанный государственной комиссией.
• На все оформления обычно уходит примерно полгода. Если же объект завершен, но не введен, то стоит задуматься о причинах.
• После того, как дольщик будет ознакомлен со всей документацией, ему выдается лист осмотра помещения, где он имеет право указать на обнаруженные дефекты. Если они не обнаружены, то подписывается акт.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке

В этом документе в обязательном порядке должны быть следующие реквизиты:

• полный почтовый адрес дома и квартиры,
• жилая и нежилая площадь квартиры,
• указание всех реквизитов застройщика,
• соглашение между застройщиком и покупателем,
• отсутствие или наличие претензий по качеству жилья,
• стоимостная оценка,
• подписи.

Бланк акта приема-передачи квартиры в новостройке находится здесь: Скачать

Приобретая квартиру в новостройке, нужно знать, что отказаться от некачественного жилья вполне возможно. Но многие этим правом не пользуются, поскольку вложенных на этапе строительства средств может попросту не хватить на покупку другого жилья. Следуя нормам Закона № 214 «О долевом участии в строительстве», вам предоставлено право на возмещение стоимости устранения любых дефектов в пределах срока гарантии. Такие данные застройщики стараются не указывать в договоре.

Видео: Подробная инструкция приемки квартиры в новостройке

Как попасть в Девелопмент коммерческой недвижимости

Девелоперы коммерческой недвижимости находят объекты недвижимости и повышают ее ценность. Это могут быть магазины, офисы, многоквартирные дома или даже подразделения. Например, они могут отремонтировать их или добавить новые удобства. Эти разработчики работают в большом масштабе, что требует высоких технических и практических знаний.

Девелопмент коммерческой недвижимости может быть прибыльным, но также и трудным. Особенно, если вы новичок в этом.

Чтобы проиллюстрировать сложности, рассмотрим пару примеров.

Допустим, застройщик обнаружил разваливающийся склад рядом с модным районом среднего города. Он или она считает, что из-за близости к городу склад станет отличным инкубатором для стартапов, связанных с продуктами питания. Склад составляет 12 000 квадратных футов. Его покупка стоит 500 000 долларов, но для того, чтобы сделать его пригодным для арендаторов, потребуется 1 миллион долларов на усовершенствования.

Когда проект будет завершен, недвижимость будет стоить 2 доллара.5 миллионов. Застройщик может получать доход, собирая арендную плату с арендаторов, которую он или она найдет через коммерческого брокера. Попутно девелопер сталкивается с проблемами зонирования и регулирования, которые приводят к длительной двухлетней юридической экспертизе и строительству.

В другом случае застройщик покупает участок земли площадью 30 акров за 10 миллионов долларов. Он или она преобразовывает зонирование для размещения 600 таунхаусов и нанимает архитекторов, юристов и инженеров для проведения технико-экономических обоснований.Застройщик нанимает подрядчика для строительства таунхаусов.

Когда они готовы, он или она продает их по 250 000 долларов за штуку. В результате выручка перед строительством составит 150 миллионов долларов. После затрат на строительство и продажу в размере 120 миллионов долларов это прибыль в 20 миллионов долларов.

Условное депонирование, преобразование зонирования, получение разрешений и строительство могут занять годы. Не говоря уже о финансовом риске, который берет на себя застройщик, чтобы получить финансирование.

Есть несколько способов заняться девелопментом коммерческой недвижимости.Лучший способ зависит от ваших навыков и силы воли. Во всех сделках по развитию коммерческой недвижимости многие игроки должны работать, чтобы сделка состоялась.

Вот несколько способов стать одним из таких игроков:

Стать агентом или брокером по коммерческой недвижимости

Агенты по коммерческой недвижимости зарабатывают на сделках по аренде и продаже.

Коммерческая аренда часто строится по принципу «тройная сеть». Это означает, что арендатор платит арендную плату плюс налоги на недвижимость, страхование, коммунальные услуги и расходы на содержание собственника.Аренда обычно более длительная, иногда на 10 лет и более, а комиссия коммерческого агента зависит от общей суммы аренды.

Рассмотрим следующий сценарий: коммерческий брокер обеспечивает арендатора медицинского учреждения для офисного здания. Арендная плата будет составлять 25 000 долларов в год, а аренда — сроком на 10 лет, общая стоимость — 250 000 долларов. Коммерческий брокер взимает комиссию в размере 5%, что составляет 12 500 долларов США. Эта комиссия может быть разделена с брокером арендатора, так что каждый получит по 6250 долларов.

Взамен вы можете помочь своему клиенту договориться об аренде и преодолеть юридические препятствия, чтобы нанять арендатора.

Продажа коммерческой недвижимости может приносить больше комиссионных, чем продажа жилой недвижимости. Но для закрытия сделки может потребоваться больше времени. Если вы продаете 20-квартирный многоквартирный дом за 2 миллиона долларов со ставкой комиссии 5%, то это комиссия в размере 100 000 долларов, разделенная между вами и брокером другой стороны. Чтобы закрыть такие типы транзакций, требуются многие годы, часы работы в сети и много ноу-хау. Они более сложные и требуют длительных периодов комплексной проверки.

Пройдите курс и тест, требуемый вашим штатом или юрисдикцией.

Для начала покупки и продажи коммерческой недвижимости требуется больше, чем просто ноу-хау.Вам необходимо иметь лицензию в вашей местной юрисдикции или штате, чтобы заниматься девелопментом недвижимости.

Часто лицензия на то, чтобы стать агентом или продавцом, отлична от лицензии на то, чтобы стать брокером. Разница в том, что брокер может открыть свой магазин, не имея куратора. Продавец или агент должны быть связаны с брокерской фирмой, которая выступает в качестве его или ее руководителя.

Присоединяйтесь к местным профессиональным организациям

После того, как вы получили соответствующую лицензию для вашей юрисдикции, самое время присоединиться к местным профессиональным организациям.Эти группы помогут вам учиться и общаться с профессионалами, которые помогут вам продвинуться по карьерной лестнице. Ищите потенциальных клиентов в местных группах инвесторов в недвижимость и в вашей местной ассоциации риэлторов.

Сделайте девелоперскую сделку самостоятельно

Вы можете изучить бизнес девелопмента коммерческой недвижимости, выполнив небольшой проект самостоятельно.

Чтобы получить представление обо всех частях сделки и процесса застройки, вы можете отремонтировать и перевернуть дом на одну семью. Вы узнаете, как:

• заключить сделку по контракту,
• номера прогонов для текущей стоимости и стоимости после ремонта (ARV),
• сметные бюджеты строительства,
• управлять подрядчиками и
• получить разрешения.

Тогда вы можете выбрать небольшой проект коммерческой переоборудования. Например, в вашем районе есть старое офисное помещение, из которого получился бы хороший дуплекс. Получите это по контракту с периодом комплексной проверки и множеством выходов, чтобы вы могли выйти из сделки, если это невозможно. Затем пройдите через процесс, чтобы понять, удастся ли вам удержать или продать что-то.

Вы можете продолжать работать над все более крупными проектами. Вот так вы встречаетесь с контактами и узнаете, как это делается.Вы также увидите, какие части бизнеса вам нужно передать на аутсорсинг.

Получите сертификат или ученую степень в области девелопмента недвижимости или поработайте в фирме.

Также можно попасть в отрасль коммерческой недвижимости, работая в крупном застройщике или другой компании в качестве аналитика, менеджера проекта или младшего разработчика. Это хороший метод для людей, которые заинтересованы в работе, но не хотят финансовых рисков, связанных с собственным проектом разработки. Вам будет легче получить такую ​​работу, если вы получите сертификат или степень в области развития недвижимости в аккредитованной школе или университете.

Ассоциация развития коммерческой недвижимости предлагает сертификат о повышении квалификации в области девелопмента коммерческой недвижимости. Есть несколько требований, таких как текущее резюме и регистрационный взнос в размере 75 долларов для участников и 150 долларов для лиц, не являющихся членами. Сертификат стоит около 3000 долларов.

Программы бакалавриата и магистратуры, а также курсы повышения квалификации в области развития недвижимости доступны в таких университетах, как Массачусетский технологический институт, Корнельский университет, Мэрилендский университет и многих других.Это может стать хорошим трамплином для развития бизнеса в сфере коммерческой недвижимости.

Есть много путей к конечной цели

Независимо от вашего пути или пути, вы можете начать карьеру в сфере девелопмента. Даже если вы учились в колледже философии или не учились совсем, вы можете получить опыт, необходимый для инвестирования или работы в девелоперском бизнесе коммерческой недвижимости. Вам просто нужно много работать и платить взносы.

Как снять квартиру у застройщика и отстоять свои права

Как снять квартиру у застройщика

После долгого ожидания большинству покупателей получение ключей от квартиры в новостройке кажется формальностью.На данный момент я не хочу думать об очевидных и скрытых дефектах новенького дорогого жилья, устранение которых может повлечь дополнительные расходы. Зная, как снять квартиру в новостройке, вы гарантированно получите качественное жилье, а в спорных случаях сможете на законных основаниях взыскать с недобросовестного застройщика полную компенсацию материальных затрат и морального ущерба.

Содержание

• Порядок приема, который необходимо соблюдать
• Нюансы приемки квартиры в зависимости от варианта отделки

• Особенности приема квартир с черновой и предподготовочной отделкой
• Состояние потолка, стены и пол
• Качество остекления
• Инженерные системы
• Как снять квартиру с отделкой под ключ

Порядок приема, который необходимо соблюдать

Многимесячная история взаимоотношений застройщика и покупателя жилья заканчивается подписанием обеими сторонами акта приема-передачи квартиры — важного документа, необходимого для регистрации недвижимости.На этом этапе в доме должны быть завершены все строительные работы, он должен иметь постоянный почтовый адрес и принят госкомиссией в эксплуатацию.

Сроки сдачи дома согласовываются при заключении договора сторонами и в случае нарушения закон предусматривает для покупателя квартиры право на неустойку, размер которой рассчитывается в соответствии с ставка рефинансирования, устанавливаемая ЦБ. Задержка в завершении строительства дома более чем на 6 месяцев, установленная законом, может свидетельствовать о серьезных строительных недостатках или финансовых проблемах застройщика.

Проверив соответствующую документацию и убедившись, что дом сдан в эксплуатацию, покупатель квартиры должен внимательно ее осмотреть и, указав в акте осмотра все обнаруженные дефекты, подписать акт приемки объекта. В этом документе указаны жесткие сроки устранения выявленного брака.

Примечание для покупателя-акционера.

В соответствии с законодательством акционер по своему усмотрению имеет право не подписывать акт приема-передачи жилья, если он не соответствует требуемому качеству.

Если акт был подписан, но застройщик вовремя не устранил брак, квартиру можно принять, составив дополнительное приложение к ранее подписанному акту о принятии жилья с дефектами и подробным перечнем каких.

Оба дела подлежат судебному взысканию материального и морального вреда.

Нюансы приемки квартиры в зависимости от варианта отделки

В зависимости от ценовой категории домов и платежеспособности покупателей в том или ином регионе, первичный рынок недвижимости предлагает квартиры в трех вариантах отделки:

• черновая отделка — это минимум, позволяющий называть здание квартирой: входная дверь, стеклопакеты на окнах, иногда межкомнатные перегородки, разводка отопления, водоснабжения и др. канализация, электричество к щиту, счетчики воды и электричества;
• Под чистовая отделка — квартира подготовлена ​​под чистовые отделочные работы: то есть сделана чистовая стяжка пола, отштукатурены стены, отопление, водопровод и канализация, электроснабжение, места подключения осветительных приборов. , оборудованы розетки и выключатели, есть входная дверь, окна застеклены;
• Отделка «под ключ»: покупатель может привезти мебель и въехать.

Особенности приема квартир с черновой и чистовой отделкой

Покупатели становятся все более требовательными и жилье с черновой отделкой им все менее и менее интересно, отделки в нем нет, и до подписания акта приема-сдачи достаточно убедиться, что основное оборудование соответствует указанному в договоре. Тогда, как принимать новую квартиру с предчистовой отделкой, стоит только быть уверенным в том, что при отсутствии серьезных дефектов мелкие дефекты находятся в допустимых пределах, прописанных СНиП 3.04.01-87

Состояние потолка, стен и пола

Для качественной улучшенной штукатурки допустимы следующие отклонения:

• по вертикали — неровности 2 мм на 1 м или до 10 мм по всей высоте стены, проверяются с помощью отвеса или рейки длиной 2 м; №
• для ровных контуров допускается не более 2 неровностей на площади 4 квадратных метра глубиной или высотой до 3 мм; №
• на поверхности стен и потолка, раковины, высолы, трещины, отслоение штукатурки, следы движения шпателя недопустимы.

Отслойка штукатурки — строительный дефект, который должен быть занесен в протокол осмотра акта сдачи-приемки квартиры и устранен застройщиком в установленном порядке

Для покрытий стен и потолка из сухой гипсовой штукатурки допускаются отклонения:

• от вертикали — 1 мм на 1 м или до 5 мм в высоту до потолка;
• для ровной контурной поверхности — не более двух неровностей глубиной до 2 мм на площади 4 квадратных метра; №
• для откосов, колонн, пилястр, лузги вертикальная или горизонтальная погрешность не может превышать 1 мм на метр длины или высоты;
• на стыках листов гипсокартона допустимы прогибы до 1 мм и не допускаются трещины.

Допускаются следующие отклонения в зависимости от будущего чистового покрытия пола под бетонную стяжку:

• под линолеум или ламинат, допускаются неровности высотой или глубиной не более 2 мм;
• под керамическую плитку углубления или возвышения стяжки — до 6 мм;
• горизонтальный уклон пола допускается не более 2%, но не более 50 мм, независимо от площади помещения;
• На стыке монолитной стены и бетонной стяжки пола необходимо уложить полосу звукоизоляционного материала.

Проверка уровня пола лазером. Уклон превышает допустимые 50 мм и застройщик должен его выровнять или компенсировать покупателю затраты на выравнивание

Для перекрытий из монолитного бетона допустимы отклонения от плоскости:

• до 7,5 мм на длине 1 м. и до 14,5 мм при длине до 3 м;
• Толщина выступов и провисания на поверхности допускается до 2 мм при диаметре до 10 мм.

Качество сцепления штукатурки с бетонной или кирпичной кладкой стен, а также стяжек с основанием пола проверяют постукиванием: глухой звук свидетельствует о скрытых отслоениях и может служить основанием для внесения дефекта в протокол осмотра объекта осмотра.

Качество остекления

Качественная установка окон предполагает:

• в местах примыкания оконной рамы к внешней стене дома поверх слоя монтажной пены следует закрепить специальную гидроизоляционную ленту;
• все рамы и балконные двери открываются легко, без усилий, а при закрывании створки плотно прилегают к рамам;
• На стеклах, рамах, подоконниках нет дефектов: неровностей поверхности, царапин, трещин и т. Д.;
• все окна и двери наружного остекления оснащены качественной фурнитурой;
• Все подоконники одного помещения устанавливаются на одном уровне и не препятствуют свободному отводу тепла от радиаторов отопления.

Окно установлено с нарушениями и подлежит замене: при закрывании остается зазор между створкой и рамой

Инженерные системы

Система отопления должна быть оборудована терморегуляторами и кранами Маевского для выпуска воздуха.При установке радиаторов необходимо соблюдать следующие размеры

• расстояние от пола — не менее 60 мм;
• расстояние от подоконника — от 50 мм;
• расстояние от стены — не менее 25 мм.

Если проектом предусмотрена разводка систем отопления и электроснабжения в стяжке, запросите у застройщика разводку коммуникаций, которая понадобится при отделочных работах.

При осмотре ванной необходимо проверить, уложена ли гидроизоляция, а также качество монтажа канализации, труб горячего и холодного водоснабжения.

Как снять квартиру с отделкой под ключ

Квартиры под ключ обычно сдаются в дорогих новостройках ценовой категории люкс и вопросов, как принять квартиру такой планировки, практически не возникает.

При заключении договора на отделку и разработку дизайн-проекта интерьера детально уточняются все детали: отделочные материалы, цветовые решения, инженерное оборудование. Накануне подписания акта приема-сдачи жилья покупателю необходимо проверить, соблюдены ли все условия договора и соответствует ли качество работ тем же нормам СНиП.

Особое внимание следует уделять качеству укладки паркета, если это покрытие было предусмотрено условиями договора, и поверхностей, облицованных керамической плиткой. При проверке керамических покрытий двухметровой рейкой допускаются отклонения:

• от плоскости — до 4 мм;
• выступы между соседними плитками — до 1 мм.

В квартире с отделкой «под ключ» шов плитки над унитазом неровный. Но отклонение в пределах нормы

Ширина швов плитки должна быть одинаковой по всей поверхности, не превышать 3-5 мм и обработана качественной затиркой соответствующего цвета.Приклеивание плитки к основанию пола или стен проверяется постукиванием, тон звука по всей поверхности должен быть одинаковым.

Как защитить свои права, если при поступлении выявлен серьезный брак

Хотя закон оставляет за инвестором недвижимости право не подписывать акт приема-передачи некачественной квартиры, большинство покупателей подписывают этот документ в надежде на то, что решая проблему самостоятельно. С одной стороны, за долгие месяцы строительства дома цены на жилье растут и суммы компенсации может не хватить на покупку еще одной квартиры.С другой стороны, люди опасаются, что нерадивый разработчик не сможет качественно устранить неисправный брак или сознательно не поторопится с ремонтом до истечения гарантийного срока.

Примечание для покупателя-акционера.

На квартиру, подпадающую под действие закона «О долевом участии в строительстве…», дается 5-летняя гарантия, которая распространяется также на внутренние отделочные работы. В соглашении о долевом участии этот пункт является обязательным. Для домов, на которые не распространяется этот новый закон, гарантийный срок редко превышает 2 года, но застройщики часто стараются не указывать его в договорах.Будьте внимательны при заключении договора.

Итак, обнаружив недостатки, подробно изложите их в листе проверки и, оставив себе копию, отправьте документ разработчику по почте с уведомлением. В течение 45 дней он должен устранить брак за свой счет или возместить затраты на ремонт, если вы сделали его самостоятельно. Если покупатель отказывается от квартиры, а застройщик принимает этот отказ, он обязан вернуть полную сумму денег в течение 45 дней.

Если в процессе эксплуатации квартиры обнаружен скрытый дефект здания, когда акт сдачи-приемки уже давно подписан, не стоит отчаиваться.Обратиться к разработчику с изложением выявленных недостатков, и в течение гарантийного срока он обязан устранить их или самостоятельно возместить затраты на устранение дефекта. Если застройщик бездействует, немедленно обращайтесь в суд.

Выбирая застройщика, постарайтесь пообщаться с жителями уже построенных им домов и тогда никакие проблемы не омрачат радость новоселья.

Процесс жилищного строительства — Housing Toolbox

Как и любое крупное и сложное предприятие, оживление жилищного строительства требует как видения общей картины, так и внимания к деталям.Строительство жилья обычно описывается как состоящее из четырех основных этапов: Concept , Predevelopment , Construction и Аренда / размещение и текущие операции .

В этом разделе инструментария подробно описываются эти основные этапы процесса развития, а также анализируется процесс в зависимости от роли, которую муниципалитет будет играть в инициировании доступного по цене строительства.

Для целей данного инструментария в данном руководстве предполагается, что земля, находящаяся в государственной собственности (муниципалитетом), будет использоваться для строительства доступного жилья.Это может быть имеющаяся в собственности земля или земля, которую приобретает муниципалитет. Поэтому мы включаем конкретную информацию о том, как муниципалитет может оценивать потенциальные участки и как проводить процесс запроса предложений (RFP). Конечно, большая часть процесса будет аналогичной для частной земли и / или частного доступного жилья.

Это руководство состоит из следующих разделов:

1. Создание стратегии развития (сбор информации)

2.Поиск сайта

3. Предварительная разработка и оценка участка

4. Разработка запроса предложений (RFP) и выбор разработчика

5. Строительство *

6. Занятость и текущая деятельность *

7. Постоянная роль муниципалитета

* Обратите внимание, что для более полного понимания процесса строительства доступного жилья в него включена информация о этапах строительства, заселения и текущих операций.Маловероятно, что муниципалитет будет участвовать во всех этих этапах.

Хотя представленная здесь информация послужит полезным руководством для процесса развития в вашем районе, план MHP всегда рекомендует проконсультироваться с городским юрисконсультом относительно любых описанных действий.

Как принять квартиру от застройщика, построенную по договору долевого строительства

И если вы по-прежнему твердо решили купить квартиру в новостройке, следующим шагом будет поиск подходящего жилого комплекса и надежной строительной компании.С чего начать? Конечно, из Интернета. Помимо информации о самом объекте (местонахождение, стадия строительства, тип дома и т. Д.), Сразу узнайте репутацию застройщика. Какие объекты он уже построил, были ли громкие скандалы с его участием, насколько успешно объекты были проданы. Ознакомьтесь с отзывами о ЖК и застройщике на форумах или поговорите с теми, кто уже купил там квартиру. На официальном сайте компании должна быть информация о заказчике, генподрядчике строительства, разрешительная документация, лицензии.Если на их сайте нет документов, то попросите менеджера показать их вам. Также узнайте, есть ли у разработчика партнерские программы с банками. Особенно активен в этом отношении Жилстройсбербанк. Ипотека в этом случае предоставляется также на не сданный в эксплуатацию жилой комплекс.

Также хорошим показателем надежности может служить партнерство с государственными организациями и банками. Приемка объекта от подрядчика (генподрядчика) осуществляется заказчиком в комплексе с техническим и авторским надзором.После получения от подрядчика письменного уведомления о готовности объекта к приемке в эксплуатацию заказчик осуществляет приемку объекта в эксплуатацию. Со дня получения извещения подрядчика о готовности объекта, запросов заказчика от подрядчика и лиц, осуществляющих технический и авторский надзор, декларация соответствия, заключения о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненная работа с проектом.Подрядчик (генеральный подрядчик) и лица, осуществляющие технический и авторский надзор, в течение трех рабочих дней представляют декларацию соответствия, заключения о качестве выполненных строительно-монтажных работ и соответствие выполненных работ проекту или отрицательные заключения. с момента получения запроса от заказчика.

Заключение авторского надзора за соответствием выполненных работ проекту является основанием для предоставления поставщикам инженерно-коммунальных услуг доступа к оказываемым ими услугам в соответствии с ранее выданными техническими условиями при проектировании объекта, если это не противоречит действующим правилам и нормам.Заказчик на основании декларации о соответствии, заключения о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ проекту вместе с подрядчиком (генеральным подрядчиком), лицами, осуществляющими технический и авторский надзор, обязан проверить исполнительную техническую документацию на наличие и комплектность, осмотреть и принять объект в эксплуатацию на основании соответствующего акта. В случае нарушения утвержденных проектных решений и государственных (межгосударственных) стандартов, а также при наличии отрицательных заключений заказчик принимает объект в эксплуатацию после устранения нарушений подрядчиком (генеральным подрядчиком).В случае устранения выявленных нарушений прием объекта в эксплуатацию осуществляется в порядке, установленном настоящей статьей.

Предоставление заказчику проектной (проектно-сметной) документации, декларации о соответствии, заключений о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ проекту не снимает с подрядчиков договора на проектирование и строительство. и монтажные работы, от лиц, осуществляющих технический и авторский надзор, ответственность за выполненные работы при проектировании, строительстве, приемке и сдаче объекта в эксплуатацию.

Внимательно следите за получением уведомлений от компании-разработчика: если вы меняете свой адрес, вам необходимо уведомить. В редких случаях в договор участия добавляется пункт, согласно которому, если заказчик не явился на осмотр и повторный осмотр квартиры, это означает, что у него нет претензий и претензий.

Все требования к строящемуся жилью должны соответствовать указанным в договоре и минимальным требованиям для жилищного строительства.Не спешите подписывать сертификат, не осмотрев квартиру внимательно, чтобы быстрее забрать ключи. Вы обезопасите себя и свое жилье в будущем, снизите стоимость ремонта, если правильно подойдете к приемке квартиры и правильно сообщите о дефектах. Строительная компания обязана устранять все несоответствия между договорными обязательствами и реальным жильем если не добровольно, то в судебном порядке.

Подписывая акт сдачи-приемки без осмотра или путем краткого ознакомления, вы автоматически соглашаетесь устранить дефекты застройщика самостоятельно, если вы не возлагаете обязательство по их устранению на строительную компанию.

Согласно первой статье Закона «О долевом участии в жилищном строительстве» в договоре должен быть указан гарантийный срок . Гарантийный срок — время, в течение которого застройщик гарантирует сохранение качественных показателей объекта строительства, указанных в проектной (проектно-сметной) документации, и возможность эксплуатации жилого дома в соответствии с Договором долевого строительства.

Стоимость доступного жилья: вырисовывается карандашом?

В США не хватает доступного жилья. На каждые 100 домохозяйств с крайне низким доходом приходится всего 29 адекватных, доступных и доступных квартир для сдачи в аренду. Это означает, что двое родителей, которые работают на работе с минимальной заработной платой, могут годами ждать, чтобы найти безопасное и доступное место для проживания со своими двумя детьми. Почему при таком высоком спросе застройщики не спешат строить доступные квартиры?

Оказывается, строительство доступного жилья не является особенно доступным.Фактически, существует огромный разрыв между стоимостью строительства и обслуживания этих зданий и арендной платой, которую может платить большинство людей. Без помощи слишком скудных государственных субсидий на создание, сохранение и эксплуатацию доступных квартир строительство таких домов часто невозможно. Этот инструмент помогает объяснить, почему.

Почему есть зазор?

Разработка стоит больших денег. Застройщики полагаются на ссуды и другие источники для финансирования строительства до того, как люди переедут и начнут платить арендную плату.Но девелоперы могут получить эти ссуды и источники капитала только в том случае, если разработка принесет достаточно дохода, чтобы выплатить ссуды и выплатить прибыль инвесторам. Разрыв между суммой, которую здание, как ожидается, будет получать от арендной платы, и суммой, которую застройщики должны будут выплатить кредиторам, и инвесторы могут остановить строительство доступного жилья еще до того, как оно начнется, оставляя мало вариантов для миллионов семей с низким доходом, ищущих безопасное и доступное жилье. дома.

Проблема еще более сложна, если учесть самых бедных жителей.Во многих местах арендная плата, которую могут платить самые бедные семьи, слишком мала, чтобы покрыть расходы на эксплуатацию многоквартирного дома, даже если бы застройщики могли построить это здание бесплатно.

Чтобы проиллюстрировать эту проблему, мы изучили данные по району метро Денвера, который испытывает рост спроса на арендное жилье, но не является городом с традиционно высокой стоимостью. Условия аренды жилья в Денвере в значительной степени репрезентативны для других городов США.

использует

Строительство зданий стоит денег: для разработчиков, эти затраты часто называют использованием. Первое крупное использование — это земля, которую девелоперы планируют построить, так называемая стоимость приобретения. В некоторых случаях застройщики могут использовать государственные земли для строительства доступного жилья. Но когда такой вариант недоступен, застройщик мало что может сделать для снижения стоимости земли.

Имитация подаренной государственной земли

Следующая крупная стоимость развития — строительство. Хотя застройщик может принять некоторые решения по минимизации затрат на строительство, они во многом определяются рыночными силами.Затраты на строительство различных объектов недвижимости в Денвере, которые мы проанализировали, варьировались от 8,8 до 17,6 млн долларов, что делало строительство самым крупным разовым объектом использования.

Третье использование, которое следует учитывать, — это плата за разработку. Эта плата встроена в расчет затрат на разработку, потому что разработчик использует ее для оплаты всех затрат на ведение бизнеса: наем персонала, управление офисом, поиск новых возможностей и многое другое. В конце концов, разработчики не могут строить, если они не собираются зарабатывать деньги на проекте.Застройщики доступного жилья могут отложить выплату части гонорара, оставив больше денег для покрытия затрат на строительство. Затем разработчики возмещают отсроченную часть комиссии по мере выплаты арендной платы с течением времени. Это, конечно, предполагает, что разрыв в конечном итоге будет закрыт, что здание построено и что оно успешно функционирует в течение многих лет.

Хотя это три важных использования, которые должен учитывать застройщик, другие расходы включают: плату за проектирование, проценты по строительному кредиту, постоянные комиссии за финансирование, резервы и плату за управление проектом.

Источники

Чтобы покрыть расходы на строительство и эксплуатацию жилого дома, застройщики полагаются на несколько различных источников денег. Один из важных источников — это долги. Застройщики занимают деньги у кредиторов в зависимости от суммы, которую они смогут выплатить со временем.

Хотя нынешний рынок влияет на условия кредита, маловероятно, что застройщики когда-либо получат кредит, достаточно большой, чтобы закрыть пробел.

Чтобы продемонстрировать это, мы смотрим на уровень вакантных площадей, который обычно является индикатором силы рынка.В условиях слабого рынка заполнение квартиры может занять больше времени после выезда арендатора, поэтому можно ожидать более высокого уровня вакантных площадей. Ремонт квартиры между жильцами и другие факторы также могут увеличить свободное пространство. Поскольку размер ссуды основан на будущей арендной плате, которую, как ожидается, принесет здание, более низкий уровень вакантных площадей — и, как следствие, увеличение дохода — должны увеличить размер ссуды. Ниже вы можете отрегулировать долю вакансий, чтобы увидеть, как она влияет на разрыв.

Доля вакансий

Помимо ссуды, девелоперы могут финансировать развитие за счет налоговых льгот или грантов.Однако эти источники содержат оговорки. Налоговые льготы, на которые имеет право здание, зависят от того, сколько стоит его создание и от того, какую арендную плату застройщик планирует взимать по сравнению со средним доходом в этом районе. Кроме того, федеральные, государственные и местные органы власти имеют ограниченные суммы налоговых льгот и грантов, поэтому даже если проект соответствует требованиям, финансирование не гарантируется.

Устранение разрыва

Можем ли мы закрыть этот пробел … более крупными займами?

Здесь справедливо спросить: если не хватает грантов или налоговых льгот, почему бы застройщикам просто не взять более крупные ссуды, чтобы сдвинуть здание с мертвой точки?

Короче говоря, кредиторы не позволят (и не должны) им этого допустить.Размер ссуды, которую предоставит банк, зависит от чистого операционного дохода проекта (NOI) или суммы денег, которую он ожидает получить от арендной платы после учета операционных расходов.

Кредиторы используют NOI для расчета суммы долга, которую застройщик сможет разумно выплатить, учитывая проценты и признавая, что застройщику все еще нужен некоторый денежный поток для покрытия непредвиденных расходов.

Но если арендная плата будет установлена ​​по ставкам, которые может позволить себе работающая семья, этот NOI будет довольно низким.Это может быть даже меньше нуля, если эксплуатационные расходы превышают выручку. Чем ниже NOI, тем меньше размер кредита.

Можем ли мы сократить разрыв … с помощью большего количества квартир?

Итак, если вам нужен более высокий NOI, чтобы получить более крупный кредит, почему бы не добавить больше квартир в свое здание, чтобы увеличить NOI? Хотя это приведет к увеличению затрат на строительство, некоторые затраты, такие как стоимость приобретения и плата за управление проектом, могут остаться прежними или увеличиваться медленнее, что поможет сократить разрыв.Вы можете видеть это справа: разрыв для 100-квартирного здания пропорционально меньше.

Однако есть некоторые предостережения. Первое — это экономика. Одним из больших преимуществ строительства дома с большим количеством квартир является то, что налоговые льготы могут быть более рентабельными. Но то, что ваш проект имеет право на налоговые льготы, не всегда означает, что вы их получаете. Нажмите кнопку ниже, чтобы узнать, что произойдет, если вы не получите налоговую скидку.

Налоговые льготы для 100-квартирного дома

Остальные предостережения носят практический характер.Учтите, во-первых, что добавление дополнительных квартир полезно только в том случае, если застройщики могут их заполнить, что может быть возможно в крупных городах, но сложнее по мере удаления от густонаселенных городских районов. Кроме того, создание больших сообществ доступного жилья имеет свои социальные и экономические недостатки, особенно если оно непреднамеренно отделяет семьи с низкими доходами от остальной части сообщества. Все зависит от масштабов и формы конкретного места.

Можем ли мы сократить разрыв … более высокой арендной платой?

Повышение арендной платы с жителей может показаться очевидным решением, поскольку это означает более высокий доход от собственности, что приводит к увеличению кредита.Но когда доступное жилье перестает быть доступным?

Чтобы здание могло претендовать на налоговые льготы, квартиры должны быть доступны семьям, зарабатывающим не более 60 процентов от среднего дохода по району (AMI). Кроме того, многие субсидии на аренду предназначены для семей с очень низким доходом или тех, кто зарабатывает менее 30 процентов AMI.

Текущий стандарт заключается в том, что семья должна платить за аренду не более 30 процентов своего семейного дохода. Все, что угодно, больше не доступно.

Чтобы сделать квартиру доступной для семьи из трех человек с крайне низким доходом, вы можете брать не более 540 долларов в месяц. Вы можете взимать до 1081 долларов за семью из трех человек и по-прежнему иметь право на налоговые льготы, но теперь вы рискуете не допустить жителей с очень низким доходом, таких как родитель двух детей, зарабатывающих 21 125 долларов в качестве кассира в розничной торговле.

Учтите, что в Денвере AMI для семьи из трех человек составляет 72 100 долларов, поэтому получение 60 процентов AMI означает, что семья заберет домой 43 260 долларов; 30 процентов AMI означает, что семья зарабатывает 21 630 долларов.Женатый телемаркетер в Денвере заработал бы 36 544 доллара — чуть меньше 60 процентов AMI на семью из двух человек. Человек, работающий полный рабочий день, но получающий минимальную заработную плату, которая в Колорадо немного выше федерального минимума, будет чуть выше 30 процентов AMI, но все же значительно ниже 60 процентов.

Используйте переключатели ниже, чтобы увидеть эффект повышения арендной платы. Вы можете повысить арендную плату, либо ориентируясь на арендаторов с более высоким (но все же низким) доходом, прося арендаторов платить большую часть своего дохода в счет арендной платы, либо и то, и другое.

60% Арендаторы AMI

50% дохода семьи идет на аренду

Итак … как мы можем сократить разрыв?

Субсидии необходимы для сокращения разрыва.

Изменения в землепользовании, в правилах или в том, что и как мы строим, помогут сократить разрыв, но мы не добьемся того, чего нам нужно, без субсидий.

Субсидии бывают разных форм. Некоторые из них, такие как ваучеры или помощь в аренде, помогают платить арендную плату, оставляя арендаторам достаточный доход для оплаты других нужд и обеспечивая устойчивое функционирование собственности.Другие, такие как налоговые льготы, жилищные фонды, субсидии на развитие сообществ и целевые жилищные фонды, помогают оплачивать расходы на строительство, развитие или капитальный ремонт. Никакая субсидия не может решить проблему доступного жилья. Скорее, сочетание программ, включающих федеральные налоговые льготы, целевые жилищные фонды штата, решения о зонировании на местном уровне и взносы на государственные земли, может помочь в строительстве доступного жилья. Чтобы ликвидировать разрыв в доступном жилье, особенно для домохозяйств с низкими доходами, почти всегда необходима помощь как для развития, так и для получения дохода от аренды с течением времени.

Вы можете попробовать сами. Теперь вы разработчик и полностью контролируете свои расходы и арендную плату. Посмотрите, сможете ли вы манипулировать источниками и использованием, чтобы восполнить пробел, имея в виду все, что мы узнали о доступной аренде, размере кредита, размерах зданий и фиксированных затратах.

Попробуйте сами

Входные данные ниже по умолчанию являются реалистичными значениями, основанными на типичном рынке жилья. Используйте элементы управления, чтобы увеличить или уменьшить значение для примера 50 и 100 квартир на заданный процент.

Доля, потраченная на аренду: 30% дохода

NOI

$ 6 067

18 705 долларов США

NOI используется вместе с указанными ниже элементами управления размером долга для расчета максимальной суммы ссуды на недвижимость.

Максимальный заем на основе дохода

$ 81 894

252 487 долларов США

Максимальный заем на основе суммы

$ 91 793

325 297 долл. США

Максимальный заем становится источником в следующем разделе в форме долга.Кредитор предоставляет меньшую из двух возможных ссуд.

сбросить на значения по умолчанию

В чем разница между разработчиком и строителем?

Знаки, указатели, везде знаки.

Я люблю читать знаки во время вождения. Но на днях одно привлекло мое внимание и заставило задуматься о многочисленных заблуждениях и недоразумениях в жилищном бизнесе.

Вывеска гласила: «Напрямую от разработчика». Это была очевидная игра с идеей покупки прямо с завода, которая должна была сэкономить деньги потребителей за счет устранения посредников.Но в этом случае посредник — это парень, который на самом деле строит дом.

Разработчики разрабатывают и строят. То есть застройщик берет необработанную землю, получает необходимые разрешения, создает участки под застройку и прокладывает канализацию, водопровод и электричество, улицы и бордюры. Затем заходит строитель и возводит дом.

Строитель также может быть девелопером. На самом деле многие из них. Но строительство и развитие — две разные задачи. В настоящее время большинство крупных жилищных компаний покупают «готовые» участки или «площадки» у кого-то другого.

«Раньше все были вертикальными строителями, — говорит Ральф Гребу из Atlantic Companies, фирмы по приобретению и развитию земли, расположенной в Изелине, штат Нью-Джерси.

— Они сделали все. Они купили землю, получили разрешения, вносили улучшения, строили и продавали сами.

«Сегодня строители хотят быть производителями, — продолжает Гребу. — Это то, что они делают лучше всего. И они хотят использовать все принципы своевременной инвентаризации. Это означает владение участками на как можно более короткий срок.«

Поскольку для продвижения вперед требуется так много времени, чтобы получить благословение практически любой юрисдикции, застройщику пришлось бы годами нести землю в своих бухгалтерских книгах, если бы он также хотел быть застройщиком. Вот почему они, как правило, выбирают варианты по лотам, а не разрабатывают их самостоятельно.

Используя то, что Кейт Фихтнер из Empire Land, которая контролирует почти 13 000 строительных участков в Северной Калифорнии, называет «11-часовой системой доставки», строители фактически не покупают участки до тех пор, пока у них не будет подписанного контракта.Таким образом, они могут входить и выходить так быстро, как позволяют их графики строительства.

Другой, иногда сбивающий с толку аспект жилищного бизнеса — это различие между самими строителями. Есть строители «производственные» и «нестандартные», а есть строители «полу-нестандартные» и «объемные».

Строители производства — это те, кто строит много домов, один за другим. А строители объемов — это крупные производственники, которые ежегодно строят тысячи домов в разных местах, часто также и на нескольких рынках.

В былые времена эти ребята выпускали одни и те же три или четыре модели, практически не внося никаких изменений. Однако теперь многие из них позволят покупателям изменять планы этажей и улучшать отделку. Практически все идет, от выскакивания стен и увеличения площади до добавления комнат.

Это делает их строителями наполовину нестандартными, а это означает, что покупатели могут играть со стандартным планом сколько душе угодно.

Настоящий строитель по индивидуальному заказу, с другой стороны, строит единственные в своем роде дома, часто спроектированные конкретным архитектором, которые никогда не будут дублироваться.

Полу-нестандартный дом может в конечном итоге отличаться от всех остальных, но он начинается одинаково, тогда как нестандартный дизайн начинается по-другому с самого начала.

Еще есть ремонтники и подрядчики по ремонту жилья. Они оба являются подрядчиками, но ребята, занимающиеся ремонтом жилья, как правило, представляют собой однопрофильные компании, которые занимаются тем или иным, например сайдингом или кровлей, но редко более чем одной сделкой.

Ремоделисты — это генеральные подрядчики, которые курируют крупные и более дорогие проекты, например, пристройки, в которых задействовано несколько сделок.

Вы можете услышать термин «проектирование-сборка», когда речь идет о модернизации. Это ремонтник, который предлагает как архитектурные, так и строительные услуги. Он поможет вам разработать проект, а затем построить его.

Но кроме архитекторов есть еще и «проектировщики зданий». Эти люди имеют разный опыт — например, некоторые из них являются подрядчиками, а другие могут быть чертежниками, — но у них нет формального образования, чтобы называть себя архитекторами, которые имеют ученые степени и зарегистрированы в штате, в котором они практикуют.

Строительных дизайнеров, кстати, не следует путать с дизайнерами «интерьеров», которые являются «декораторами», которые помогают подбирать цвета, ткани, мебель и аксессуары.

Вы также должны понимать, что ваш агент по недвижимости может быть или не быть риэлтором. Люди склонны называть агентов риэлторами, но, если они не являются членами Национальной ассоциации риэлторов, это не так.

Ассоциация насчитывает более 1 миллиона членов, что делает ее крупнейшей торговой организацией страны.Он также является одним из самых влиятельных. Но, возможно, еще миллион агентов не принадлежат. И до тех пор, пока они сдают государственный или местный экзамен по недвижимости и соблюдают требования к непрерывному образованию в своей юрисдикции, они имеют такое же право вывешивать свою черепицу, как и любой другой, член ассоциации или нет.

Вы также можете встретить термин «Реалтист». Этот человек также является агентом или брокером. Но в данном конкретном случае он или она является членом Национальной ассоциации брокеров по недвижимости, организации афроамериканских профессионалов в сфере недвижимости.

Между прочим, термины «агент» и «брокер» не взаимозаменяемы. На брокеров работают агенты, которые размещают и продают дома. Хотя агенты обычно являются независимыми подрядчиками, по крайней мере, в глазах IRS, брокеры несут ответственность за свое поведение.

Покупатели жилья также должны понимать разницу между «строительными инспекторами» и «жилищными инспекторами».

Строительные инспекторы работают на местные органы власти и следят за тем, чтобы строительство соответствовало нормам, что является минимально приемлемым требованием.Строители и ремонтники могут строить по более высоким стандартам, чем требуется, и часто это делают. Но их работа не может быть ниже номинала.

Домашние инспекторы — это независимые подрядчики, которых нанимают покупатели для проверки приобретаемой недвижимости и отчета о любых проблемах, которые они могут найти, и о том, соответствует ли недвижимость нормам.

———-

Вы можете написать Лью Сичелману через Chicago Tribune, Real Estate, 435 N. Michigan Ave., 4-й этаж, Чикаго, IL 60611. Или отправьте ему электронное письмо по адресу realestate @ tribune.com. Извините, он не может отвечать лично.

«Почему девелоперы строят только элитное жилье?»

Но даже в сложных системах есть лежащая в основе математическая логика. Если людей, желающих жить в каком-либо месте, больше, чем мест, где им жить, кто-то проиграет эту игру с музыкальными стульями. Институт Сиэтла Sightline Institute снял это видео «Жестокие музыкальные стулья», которое ярко и убедительно иллюстрирует аналогию.

Если фильтрация — это магическое мышление, то почему она может быть более волшебной, чем вера в то, что если мы перестанем добавлять больше стульев, богатые — которые могут легко выиграть в игре «Размещение музыкальных стульев» — просто уйдут от нее, оставив достаточно стульев (i .е. дома) для остальных из нас?