Как проверить застройщика при покупке квартиры в новостройке

Приобретение жилья на первичном рынке может быть связано с определенными рисками. Среди них банкротство девелопера, превращение жилого комплекса в долгострой, низкое качество объектов и т. д. Мы расскажем, как проверить квартиру в новостройке, чтобы сделка принесла вам только положительные эмоции.

Риски приобретения жилья в новостройке

Как известно, предупрежден — значит, вооружен. Перечислим основные подводные камни, с которыми можно встретиться при покупке квартиры на первичном рынке.

1. Девелопер постоянно переносит сроки сдачи проекта
2. Застройщик оказывается банкротом и ЖК превращается в долгострой
3. Качество домов и квартир оказываются значительно ниже ожидаемого
4. Процедура оформления собственности затягивается по вине застройщика
5. Девелопер не исполняет обязательства по созданию социальной инфраструктуры и, например, вместо детского сада строит еще один дом

Чтобы максимально снизить перечисленные риски, необходимо знать, что нужно проверить при покупке новостройки.

Как проверить застройщика при покупке новостройки

1. Возраст компании и портфель ее объектов

Застройщик, который работает свыше десяти лет, обычно внушает больше доверия, чем компания, созданная год назад. Однако здесь есть важный нюанс: стоит смотреть не только на количество лет, проведенных девелопером на рынке, но и на перечень сданных объектов, а также отзывы на них. Одна компания может быть новичком, но уже хорошо зарекомендовать себя. Другая за долгие годы может построить всего пару домов и собрать по пути все возможные проблемы.

2. Структура и репутация компании

Непростой, но важный вопрос, во время изучения которого можно почувствовать себя немного детективом. Дело в том, что за период существования компания-застройщик может сменить несколько имен и регистрационных данных. Иногда перерегистрация может быть связана с обычными организационными делами, но порой с ее помощью пытаются скрыть непривлекательную историю девелопера.

Обратите внимание на персоны учредителей компании, поищите информацию о них в интернете. Желательно, чтобы они не были замешаны в профессиональных конфликтах, к ним не предъявляли серьезные претензии, не вызывали в суд и т. д. Бывает, что в отношении должностных лиц застройщиков даже возбуждаются уголовные дела.

Особенно важно разобраться со структурой компаний, если она представляет собой крупный концерн. Не всегда что-то глобальное с виду оказывается хорошим в реальности: одно дело, если строительством жилья занимается головная компания холдинга, другое — если мелкая «дочерняя» фирма, на которую не делают ставок.

3. Сроки сдачи объектов

Если вы приобретаете квартиру в новостройке на этапе строительства, крайне важно проследить, насколько точно девелопер соблюдал сроки сдачи жилых объектов ранее. Задержки в пару месяцев некритичны, но если у компании есть тенденция заставлять покупателей ждать квартиры по году, лучше обойти ее стороной.

4. Наличие необходимой документации

Перед заключением сделки следует проверить документы, относящиеся к компании-застройщику, процессу строительства и непосредственно жилому комплексу. Вот что среди них должно быть:

• Разрешение на строительство

Важно проверить, чтобы оно было выдано именно на тот дом, в котором вы планируете покупать квартиру. Также следует обратить внимание на срок действия документа, подпись должностного лица, печать организации. Данные девелопера и лица, которому выдано это разрешение, должны совпадать.

• Проектная декларация

Один из главных документов для покупателя. В нем содержится информация о сроках и этапах строительных работ, адрес дома, количество и характеристики квартир, назначение нежилых помещений, состав общего имущества, сроки завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, цена постройки дома, список подрядчиков, страхование и возможные риски строительства.

• Государственная экспертиза

Она тоже входит в проектную документацию, но ее можно рассмотреть и отдельно. Наличие такой экспертизы говорит о том, что данный объект полностью соответствует законодательству, строительным регламентам и нормам.

• Документация на строительный участок

В ней можно узнать статус земли, на которой возводится новостройка. Для получения этой информации нужно заказать выписку из ЕГРН: в ней будут сведения о собственнике, имеющихся обременениях (аренда, субаренда и т. д.) и др. В случае аренды необходимо увидеть копию договора, где прописаны сроки предоставления земли, указание на возведение дома, арендатор (застройщик).

5. Финансирование

Еще один значимый пункт в списке «как проверить новостройку перед покупкой» — это узнать способ финансирования проекта, ведь он во многом определяет уровень ответственности компании за свой продукт. Есть несколько вариантов источников денег:

• Собственные средства

Самый оптимальный, но и наиболее редкий случай. В такой ситуации девелоперу не нужно ждать, когда он получит деньги от банка, выплачивать проценты и т. д. Соответственно, и цены в таких проектах обычно ниже, а строительство идет быстрее.

• Кредит в банке

Наиболее частый выбор. Компания берет определенные обязательства перед банком и вынуждена продавать свои объекты для выплаты долга.

• Деньги компаний-партнеров

Тот же смысл, что и в банковском кредите, только денежные средства девелоперу предоставляет другая компания.

Стоит заметить, что в новых новостройках с 1 июля 2019 года деньги за приобретаемые квартиры не передаются напрямую застройщикам, а хранятся на специальных эскроу-счетах в банках. Эти средства девелопер получает только после регистрации права собственности на первую квартиру в построенном доме. Таким образом, исключается ситуация, когда из-за проблем у застройщика дольщик, заплатив за будущее жилье, остается и без квартиры, и без денег.

6. Содержание предлагаемого договора

Изучать договор следует внимательно, а если вы не уверенны в своих знаниях — то с профессиональным юристом. Когда в офисе компании вам отказывают в выдаче проекта договора, это должно настораживать.

7. Соответствие предоставляемой информации действительности

В какой именно локации возводится жилой комплекс, не соседствует ли он с промзоной, железной дорогой и пр., правда ли ближайшая станция метро находится от него в десяти минутах ходьбы, а также другие нюансы, которые застройщик легко может приукрасить — лучше все проверить самому, приехав непосредственно на место строительства объекта.

8. Соотношение цены и качества

Изучите цены на похожие объекты в том же районе и сравните с тем, что предлагает девелопер. Если ценник кажется слишком завышенным или заниженным, это повод задуматься, настолько ли хорош рассматриваемый ЖК или, напротив, в чем его минусы. Важно помнить, что выбор новостроек Москвы и Московской области довольно обширен, но у всех проектов могут быть недостатки. Здесь главное — понять, что для вас критично, а что большой роли не играет.

Как оплатить квартиру и не быть обманутым

Мало проверить застройщика и его проекты — надо еще знать, как правильно ему заплатить. Здесь стоит обратить внимание на несколько пунктов.

• Бронирование квартиры

Девелоперы предлагают забронировать квартиру за потенциальным покупателем на некоторый срок. Это стандартная практика, бронирование на несколько дней обычно обходится бесплатно, но если требуется закрепить квартиру на более долгий срок, за это придется отдать какую-то сумму. В целом, все платные услуги следует подкреплять письменными договоренностями, иначе в случае обмана у вас не будет никаких доказательств.

• Заключение договора

Остается финальный шаг — заключение самого договора. Иногда застройщики просят оплатить первый взнос по договору долевого участия сразу же после подписания, хотя такие требования грозят им солидными штрафами.

В этой статье мы постарались подробно рассказать, какие шаги необходимо сделать, чтобы проверить новостройку перед покупкой. Приобретение квартиры — серьезный шаг, особенно если вы рассматриваете жилые комплексы на начальных этапах строительства. Но если следовать инструкциям и не стесняться спрашивать совета у профессионалов, это станет интересным опытом, который подарит вам только хорошие воспоминания.

Какие документы застройщика необходимо проверить при покупке квартиры в новостройке?

Известно, что легковерность может быть опасной. Но остается немало доверчивых граждан, продолжающих становиться жертвами мошенников из-за своей невнимательности. Мы расскажем, какие документы застройщика следует проверить, прежде чем купить квартиру в возводящемся доме.

Квартиры в новостройках с отделкой под ключ

Решившись на покупку новой недвижимости, стоит запастись терпением и внимательно изучить всю информацию о застройщике, отзывы покупателей, экспертные мнения, а также полезные статьи, включая эту. Если компания, выполняющая строительство приглянувшегося вам дома, зарекомендовала себя с не лучшей стороны, недовольные дольщики, наверняка, уже опубликовали массу негативных отзывов и найдется другая информация, которая заставит повременить с покупкой.

Покупка квартиры от застройщика. Собираем информацию в интернете.

Перед покупкой квартиры от застройщика стоит сделать следующее:

• ввести в поисковой строке называние застройщика. На сайте компании можно узнать о том, как давно она на рынке, сколько домов построила, запросить адрес строящегося дома. Изучите весь материл по-максимуму, не ограничиваясь парой страниц;
• если на сайте застройщика опубликована проектная декларация, внимательно прочитайте ее. Именно в проектной декларации обычно указано, на основании чего получен участок под застройку, есть ли разрешение на строительство и другие немаловажные факты;
• посетите сайт Арбитражного суда по месту регистрации застройщика (информацию о нем вы уже нашли на сайте компании). В разделе «Картотека арбитражных дел», в поле «участник дела» введите полное название фирмы-застройщика. Так вы сможете узнать, с кем, когда, по какой причине и за какие суммы, строительная фирма вела тяжбы. Если обнаружилось, что застройщик имеет присужденный долг в несколько сотен миллионов, рекомендуется поискать другого. На сайте Арбитражного суда также можно проверить список возможных компаний-банкротов;
• полезно изучить ресурс https://egrul.nalog.ru. Обратитесь к разделам:

1. сообщения юридических лиц, опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации» — о принятии решений о ликвидации, реорганизации, уменьшении уставного капитала, приобретении обществом с ограниченной ответственностью до 20% уставного капитала другого общества, а также иные сообщения юридических лиц, которые они обязаны публиковать в соответствии с законодательством Российской Федерации;
2. опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации» сведения о принятых регистрирующими органами решениях о предстоящем исключении недействующих юридических лиц из ЕГРЮЛ;
3. перечень юридических лиц, в состав исполнительных органов которых входят дисквалифицированные лица.

• Загляните также на ресурсы местных органов власти и управления государственной регистрации, кадастра и картографии. Здесь можно найти информацию о том, на чьей земле ведется строительство и от чего будет зависеть состав документов.

Что проверять при покупке квартиры у застройщика?

Сбором информации в интернете ограничиваться нельзя. Строительство многоэтажного жилого дома предполагает наличие большого количества бумаг различной степени важности. О том, что проверять при покупке квартиры, существует множество рекомендаций. Наиболее ценные перечислены ниже.

Отказать в доступе к документам в офисе компании-застройщика не могут! Права потенциального покупателя закреплены в статьях 19, 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ. Общаясь с представителем компании-застройщика, действовуйте уверенно и спокойно, правда на вашей стороне. Добросовестный застройщик без проблем предоставит необходимые документы, поскольку это отвечает его интересам и способствует формированию доверия у клиента.
Если менеджер отказывается показать документы, это повод насторожиться! 

Перечень документов, которые следует проверить у застройщика:

• свидетельство о госрегистрации юридического лица. Если компания-застройщик была создана до 1 июля 2002 года, то у нее должно быть свидетельство о внесении сведений о регистрации в Единый государственный реестр юридических лиц;
• выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), которую нужно сверить с проектной декларацией и убедиться в правильности списка учредителей. Давность такой выписки не должна превышать 1 месяца;
• устав юридического лица. Особенно следует обратить внимание на разделы «Виды деятельности» и «Исполнительный орган», где указаны сроки и объем полномочий руководителя;
• разрешение на ведение строительства — оно должно быть выдано именно на интересующий вас объект. Случается, что строительная компания одновременно возводит несколько домов, а разрешение получено лишь на один из них. Обратите внимание на сроки действия разрешения: устаревший документ силы не имеет;
• инвестиционный контракт, подписанный с собственником участка, на котором буде расположен дом. В нем должны быть определены инвестор, заказчик, сроки и объем строительства, размер доли города (муниципального образования или области). В случае нарушения условий контракта инвестором, его доля может уменьшиться либо перейти к заказчику;
• приложения, о которых говорится в Инвестиционном контракте: договоры, распоряжения, графики платежей, планы размещения квартир, постановления и прочая дополнительная документация;
• лицензия — особое внимание обратите на основные реквизиты: вид и номер документа, кем и когда он был выдан. Убедитесь в том, что срок лицензии не истек;
• договор аренды земельного участка — сопоставьте его с периодом строительства жилого дома. Кроме срока аренды, необходимо обратить внимание на то, кто является арендатором, кто имеет право строить на указанном земельном участке. Ознакомьтесь с планом, границами, кадастровым номером и адресом участка. Данные должны совпадать с теми, которые были указаны в проектной декларации. Если обнаружите, что договор просрочен, то это, скорее всего, говорит о нарушении срока сдачи объекта;
• проект договора, который предлагает подписать застройщик. Это должен быть только договор долевого участия! Не рекомендуется заключать какой-либо иной тип документа: договор инвестирования, займа или предварительный договор. Эти сделки считаются условно незаконными, а за ними может скрываться отсутствие разрешения на строительство, нежелание регистрироваться и другие подводные камни;
• паспорт человека, с которым подписываете договор. Сверьте паспортные данные с доверенностью либо с выпиской из Единого госреестра юридических лиц;
• желательно также запросить протокол о назначении руководителя строительной компании, а также приказ о его назначении на должность генерального директора;
• если договор подписывает не сам генеральный директор, а его заместитель или менеджер по продажам, то такое лицо должно иметь доверенность на право подписания договора и заключение сделки. Копия такой доверенности обязательно прилагается к договору.

Рядом с территорией, на которой строится дом, может находиться памятник культуры или памятник природы, которые застройщик обязан сохранить. У компании должны быть охранные обязательства по сбережению такого памятника, зафиксированные в регламенте, подписанном с полномочной организацией. В соответствии с этим регламентом, застройщик возводит свой объект. За причинение ущерба объекту культурного наследия на застройщика налагается ответственность — финансовая или уголовная (если будет доказан умысел). Нарушение может привести к запрету дальнейшего строительства, либо понесенные убытки помешают застройщику довести работу до конца.

Немаловажно обратить внимание не финансовую устойчивость строительной компании — в частности, полезно получить информацию о том, в каких банках аккредитован застройщик.

Приобретение новой недвижимости — процесс непростой и трудоемкий. Для того чтобы вложенные деньги и усилия не пропали даром, к выбору застройщика необходимо подойти основательно. Если у вас недостаточно времени для изучения всей важной информации, лучше обратиться к специалисту!

Читать следующую статью «Как правильно заключить договор долевого участия в строительстве?»

Проверка квартиры на чистоту сделки в новостройке. Перечень документов.

Квартиры в новостройках – один из вариантов выгодной покупки жилья. Но, тем не менее, здесь также нужна тщательная проверка всей документации и самой сделки в целом. Узнайте из нашей статьи, какие документы проверить перед заключением договора, на что обратить в них внимание и как минимизировать риск встречи с мошенниками.

○ Что включает в себя проверка квартиры на чистоту при покупке?

Если вы не хотите тратиться на юристов и риэлторов, нужно самостоятельно провести проверку предполагаемой покупки. Вам нужно убедиться в двух вещах:

• Что застройщик является в достаточной степени надежным и можно не бояться остановки строительства.
• Что дом будет построен из качественных материалов и будет соответствовать всем нормам.

Оба фактора проверяются при помощи изучения документов и небольшого исследования рынка недвижимости.
Сначала узнайте, как давно застройщик на ней работает, сколько объектов успел сдать, как о нем отзываются клиенты, и нет ли судебных разбирательств по результатам строительства. Если результаты такой неформальной проверки оказались положительными, переходите на второй этап – тщательное изучение документации как застройщика так и здания. Проверяя документы, важно требовать только оригиналы с печатью и подписью соответствующих органов.

Вернуться к содержанию ↑

○ Пакет документов на приобретаемый объект недвижимости.

При заключении договора застройщик должен представить вам:

• Свои учредительные документы.
• Разрешение на строительство.
• Договор долгосрочной аренды либо правоустанавливающие документы на землю.
• Инвестиционный контракт.
• Выписку из реестра на здание.
• Проектную документацию.
• Форму договора, по которому продается квартира.

При проверке документов обратите внимание на описание недвижимости. Нельзя исключать, что продавец будет демонстрировать вам документы на одно здание, а заключать договор на другое.
Также обратите внимание на реквизиты застройщика, важно, чтобы они были идентичными на всех документах. Любое несоответствие между данными строительной компании или описанием дома/квартиры должно вас насторожить.

Вернуться к содержанию ↑

○ Свидетельство о праве собственности.

Это важнейший документ, от которого зависит действительность сделки.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ).

Как видно из настоящего закона, только собственник может распоряжаться имуществом, поэтому именно он и должен выступать в роли продавца. Затребуйте у него свидетельство о праве собственности, но лучше также дополнительно самостоятельно заказать выписку из ЕГРП.  Так вы дополнительно обезопасите себя от мошенничества.
В документе обратите внимание на пункты:

1. Объект права, в котором дается описание жилплощади. Сверьте все указанные характеристики с фактическими (адрес, техническое описание).
2. Субъект права, где указывается владелец квартиры. Здесь сверьте все реквизиты с предоставленными продавцом и убедитесь, что нигде нет расхождений.

Вернуться к содержанию ↑

○ Перечень документов, которые следует истребовать у продавца?

Купить квартиру в новостройке можно не только у самого застройщика, но и у физического лица. В этом случае продавцу нужно представить:

• Свидетельство о праве собственности
• Документ, подтверждающий право перехода собственности (по какому договору была произведена первичная сделка).
• Согласие от второго супруга.
• Справку о составе семьи.
• Согласие застройщика на продажу (если речь идет о переуступке права требования).
• Документы на дом от застройщика (проект, разрешение на строительство, право на землю).

Вернуться к содержанию ↑

○ Проверка качества приобретаемого жилого помещения.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п.1 ст.7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12 2004 №214-ФЗ).

Принимать готовое жилье нужно по акту приема-передачи, где должно быть зафиксировано фактическое качество передаваемой квартиры. В договоре с застройщиком (независимо от его вида) должно быть зафиксировано, какие материалы будут использоваться при строительстве и гарантии, которые предоставляет компания. А по акту приема-передачи вы сможете сверить обещанное качество и предоставленным. Если оно вас не устраивает, подписывать документ не нужно. У застройщика будет 45 дней на устранение выявленных недостатков.

Вернуться к содержанию ↑

○ Права третьих лиц.

Если вы приобретаете квартиру у физического лица, нужно предусмотреть возможность наличия прав третьих лиц. Это необходимо независимо от того, на вторичном рынке вы покупаете жилье, или в новостройке.
Возникновение подобного права возможно, если продавец:

• Состоит в законном браке и не получил согласия второго супруга на продажу.
• Имеет несовершеннолетнего ребенка.
• Содержит иждивенца (это недееспособный гражданин, в роли которого может выступать престарелый родитель или супруг, имеющий инвалидность).

Чтобы после покупки к вам не предъявлялись претензии, нужно проверить справку о составе семьи. В ней будут перечислены все зарегистрированные на жилплощади лица и указаны даты их рождения и степень родства с продавцом. Путем несложных вычислений вы можете проверить возможность возникновения прав третьих лиц и еще раз подумать, заключать эту сделку или нет.

Вернуться к содержанию ↑

○ Обременение.

Обременение предполагает ограничение на операции с недвижимостью, в частности, ее продажу.
Если квартира, которую вы собираетесь покупать, находится в новом доме, это еще не гарантия отсутствия обременения на нее. Препятствием к заключению сделки может стать:

• Ипотека — если первичная покупка осуществлялась с использованием заемных средств, это требует обязательного участия банка в продаже.
• Материнский капитал – если квартира куплена с участием подобных средств, необходимо привлечение органов опеки и попечительства, которые должны одобрить продажу недвижимости.

Также могут обнаружиться сюрпризы и со стороны застройщика. Например, если на землю, на которой построено здание, наложен сервитут, это также относится к обременениям.

Государственная регистрация сервитута, предусматривающего право ограниченного пользования частью земельного участка, осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части. Государственный кадастровый учет части земельного участка осуществляется одновременно с государственной регистрацией сервитута, которым предусмотрено право ограниченного пользования такой частью без соответствующего заявления (п.4 ст. 44 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ).

Чтобы исключить подобные риски, закажите выписку из ЕГРП. В ней, помимо сведений о владельце жилплощади, будут указаны все обременения, которые наложены на квартиру.

Вернуться к содержанию ↑

○ Стоит ли прибегать к услугам риэлторов для проверки чистоты квартиры.

Привлечение агента по недвижимости увеличивает шанс удачной покупки квартиры. В этом случае все проверки по недвижимости и продавцу ложатся на его плечи. Однако важно зафиксировать подобные обязательства в договоре. Потому что нести юридическую ответственность за чистоту сделки риэлтор будет только в том случае, если это прописано в тексте соглашения. В противном случае это будет только вопрос его совести.
Таким образом, чтобы купить квартиру, которая в будущем не принесет неприятных сюрпризов, важно тщательно проверять все этапы сделки.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Дать совет, как можно гарантированно обезопасить себя.

Чтобы быть спокойным за судьбу покупаемой квартиры, нужно сразу подумать о ее страховании. Помимо стандартного страхования от повреждения и уничтожения, рекомендуется также застраховать потерю права собственности.  Так, если после покупки продавец решит оспорить ее либо появятся лица, имеющие преимущественное право покупки, вы можете быть уверены в том, что получите назад свои деньги.

✔ Признаки недобросовестного продавца или агента.

Следует насторожиться, если:

• Вам предлагают заниженную цену на жилье или риэлтерские услуги.
• Продавец предоставляет неполный пакет документов.
• Риэлтор не показывает квартиру тогда, когда хотите вы, не дает детально рассмотреть ее, препятствует ознакомлению с документацией.
• Вас торопят с заключением сделки.

Вернуться к содержанию ↑

Специалист Носов Максим расскажет как проверить юридическую чистоту квартиры в новостройке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Как проверить застройщика перед покупкой жилья — Российская газета

Выдача ипотеки по ставке 6,5% может подстегнуть спрос на квартиры в новостройках. Оценить, велик ли риск, что стройка, куда вкладывается дольщик, позже станет «проблемной», помогают сервисы информационной системы ДОМ.РФ.

В Единой информационной системе жилищного строительства на сайте наш.дом.рф собрана информация о всех строящихся домах в России. Строительные компании обязаны минимум раз в месяц обновлять информацию. Предоставляемые ими сведения проверяются контролирующими органами в регионах, Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства и самим ДОМ. РФ. Кроме того, на сайте есть возможность заявить о проблеме — если приходит много жалоб на то, что строительство затягивается, информация передается в контролирующие органы.

Интересующую новостройку можно найти на карте, по названию жилого комплекса или адресу. На карточке дома собрана вся информация о нем, а специальный сервис «Проверка новостроек» выдает сведения, которые наиболее интересны потенциальным покупателям. На что обратить внимание?

1. Выбрав новостройку, рассмотрите фотографии строящегося дома. Компании должны делать их, желательно с одного и того же ракурса, и загружать на сайт ежемесячно. По снимкам можно оценить динамику строительства и примерно понять, идет ли оно по графику.

2. Можно ознакомиться с проектной документацией. Вряд ли обычный дольщик начнет вчитываться в объемные документы, но сам факт, что размещена вся положенная информация (так ли это — указывает система), говорит о «благонадежности» застройщика.

3. Посмотрите, соблюдает ли застройщик ранее оговоренные сроки. На карточке «Проверка новостройки» указывается, как обстоит дело с другими проектами компании — если ранее все дома сдавались в срок — это хороший знак.

4. Посмотрите в нижней части страницы, переносились ли сроки сдачи данного дома, менялся ли график. Несоблюдение первоначального плана — минус застройщику.

5. Обратите внимание, каким образом застройщик «собирает» деньги на строительство. Если он пользуется эскроу-счетами, то в случае каких-либо проблем уплаченные покупателем суммы просто вернутся дольщику (до сдачи дома строительная компания получить и потратить эти средства не может). Если строительство идет по старым правилам, то возможные проблемы впоследствии будут решаться через Фонд защиты прав дольщиков. Часть компаний вообще не имеет права привлекать средства дольщиков (в этом случае речь идет обычно о почти достроенных или еще не начатых домах).

6. Если есть желание поглубже разобраться в финансовом состоянии компании — можно ознакомиться с аудиторскими заключениями и бухгалтерской отчетностью застройщика, они размещаются на сайте ежегодно и ежеквартально.

7. Оцените район, куда вы собираетесь переехать: на карте отмечены магазины, медицинские, спортивные, образовательные и развлекательные учреждения в окрестностях новостройки.

«Сервис «Проверка новостроек» мы запустили в середине февраля этого года, им воспользовались более 100 тысяч раз, то есть он достаточно популярен. Скорее всего, позже в нем появятся новые сервисы», — говорит директор Единой информационной системы жилищного строительства Александр Лукьянов.

Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры в новостройке

Своя квартира является мечтой очень многих людей. Но, к сожалению, нередки случаи, когда застройщик оказывается недобросовестным, и обманывает покупателей. Чтобы не оказаться в числе обманутых дольщиков, людям, желающим приобрести квартиру в Севастополе, стоит знать, как проверить честность, профессионализм и добросовестность застройщика.

На что обращать внимание при покупке квартиры в новостройке?

Любая проверка законности стройки и «чистоты» застройщика с юридической точки зрения начинается с проверки документации, подтверждающей предоставление разрешения на строительство. К необходимому минимуму, который в обязательном порядке должен быть предоставлен застройщиком по требованию потенциальных покупателей или размещён в свободном доступе на его сайте или информационном ресурсе новостройки, относятся разрешение на возведение здания и проектная декларация. Можно не сомневаться в честности застройщика, если он предоставляет также образец договора долевого участия и схему размещения инженерных коммуникаций на участке.

В настоящее время договор долевого участия является наиболее распространённой формой продажи жилья. Он регистрируется в Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости (регистрационной палате), что в значительной степени направлено на обеспечение безопасности дольщиков. Чтобы потенциальные покупатели были защищены от неправомерных действий застройщиков ещё лучше, предпринимаются попытки внесения поправок в Федеральный закон № 214-ФЗ. Целью модернизации закона является защита граждан от так называемого долгостроя, когда строительство объекта выходит за обозначенные первоначально временные границы и растягивается на многие годы.

Часто застройщики предлагают покупателям заключить договор жилищно-строительного кооператива. В буквальном понимании данная форма представляет собой добровольное объединение людей для постройки жилого объекта. Соответственно, при возникновении внеплановых ситуаций именно сам кооператив несёт за это ответственность. Заключая договор подобного плана, люди должны быть готовы к тому, что застройщик вполне легально может сдвинуть сроки строительства. Кроме того, заключение договора жилищно-строительного кооператива не требуется регистрировать в Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости, поэтому увеличивается риск продажи застройщиком одной квартиры сразу нескольким покупателям.

Довольно распространённой в настоящее время является практика создания крупным девелопером отдельного общества с ограниченной ответственностью, выступающего в качестве застройщика на конкретном проекте новостройки. Это объясняется удобством разделения денежных потоков от различных видов деятельности, упрощением ведения бухгалтерского и налогового учёта. Однако покупателей данная практика нередко настораживает, поскольку часть вновь созданных компаний нередко регистрируется в оффшорной зоне. Чтобы не остаться без денег и жилья в случае приостановления строительства, стоит внимательно проследить путь вновь созданного застройщика: где зарегистрирован, кому принадлежит контрольный пакет акций, кто является генеральным директором и т. д.

Приобретая квартиры от застройщика, важно убедиться, что земельный участок, на котором возведена новостройка, имеет подходящий для строительства многоквартирного дома статус. Получить информацию о текущем статусе участка можно на портале Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Если согласно приведённой там информации земельный участок не предназначен для возведения многоквартирных жилых зданий, стройка будет признана незаконной, и дольщики рискуют потерять и жильё, и деньги.

Один из наиболее действенных способов проверить надёжность застройщика и законность его действий — спросить, в каком порядке происходит оплата квартиры. Если получен ответ, что первый взнос нужно внести наличными сразу после подписания договора долевого участия, налицо прямое нарушение действующего законодательства. Оплата договора должна происходить только после того, как он был зарегистрирован.

Как самостоятельно проверить квартиру в новострое?

1. Земля. Для строительства застройщик должен иметь в собственности или аренде земельный участок. Перед подписанием договора необходимо требовать у застройщика документ, подтверждающий право на землю (например, договор аренды земельного участка). Следует отметить, что собственник земельного участка, подрядчик (компания, которая строит дом) и компания, которая продает квартиру могут быть разными лицами. В таком случае необходимо требовать у застройщика документы, заключенные между пользователем земли и продавцом квартир.

Для проверки владельца или арендатора земельного участка создана Публичная кадастровая карта. Сведения, содержащиеся в ней являются открытыми, поэтому каждый может проверить местоположение земельного участка, его кадастровый номер, форму собственности, целевое назначение земельного участка, а также  площадь. Для строительства дома участку должно быть присвоено правильное целевое назначение, например: для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома.

Пример поиска земельного участка.

О наличии проблем в отношении земельного участка (аресты, запреты) можно узнать после получения справки из Государственного реестра прав недвижимого имущества. Критерием поиска можно выбрать кадастровый номер, который вы нашли на публичной кадастровой карте, адрес земельного участка или название компании-застройщика.

Пример поиска.

Документы на строительство

Для строительства жилого дома застройщик обязан получить градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка. Это документ, содержащий планировочные и архитектурные требования к проектированию и строительству. Для зданий Киева такую информацию можно получить из Градостроительного кадастра Киева. Для других регионов информацию следует искать на сайтах местных советов. На сайте градостроительного кадастра Киева также создан межведомственный центр застройки Киева на котором отмечены незаконные застройки города.

Кроме того, чтобы строить многоэтажный дом, застройщик должен получить разрешение на выполнение строительных работ, проверить который можно на сайте Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины На указанном сайте можно проверить и лицензию подрядчика на осуществление строительства, наличие которой является обязательным.

Пример поиска разрешения на строительные работы.

Осуществив запрос в Едином государственном реестре юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований, можно проверить основателей застройщика, виды его деятельности, не признан ли он банкротом или имеет понепогашенные долги. Чтобы узнать о наличии долгов застройщика перед государством, необходимо воспользоваться сервисом Государственной фискальной службы.

 Пример поиска компании в реестре.

Важным этапом проверки является поиск в Едином государственном реестре судебных решений судебных процессов ли застройщика с покупателями за нарушения своих обязательств.

Не следует забывать и о репутации застройщика, количество введенныхобъектов в эксплуатацию и количество лет деятельности на рынке. Для этого можно использовать информацию, полученную из СМИ или форумов. Однако такая информация не всегда может быть правдивой, поэтому ее также следует тщательно проверять.

Как видим, при проверке новостройки, следует учитывать очень много факторов. Конечно, даже самые положительное заключение по застройщику – не 100% гарантия  вводаобъекта в эксплуатацию. Однако осуществив юридическую проверку новостройки, Вы точно будете знать все риски покупки недвижимости в конкретном новострое.

Статью опубликовано на сайте “Ліга.net”

Андрей Гевко, адвокат, партнер юридической фирмы Bargen

Проверка квартиры, приобретаемой в новостройке

Приобретение жилья в собственность – непростой, сопряженный с риском процесс. Ввиду высокой стоимости квартиры ошибки в этом деле лучше не совершать. Для этого нужно знать каким моментам стоит уделить особое внимание.

Как купить квартиру, чтобы вас не обманули

Тщательную проверку нужно проводить и при покупке вторичного жилья, и при покупке новостроя. В связи с тем, что в последнее время предпочтение часто отдается первичному рынку недвижимости, рассмотрим подробнее именно этот вариант.

Итак, если ваш выбор пал на квартиру в новостройке, вы должны действовать следующим образом:

• выбрать район
• выбрать ЖК и квартиру в нем с нужными параметрами
• собрать информацию о застройщике
• проверить все документы самостоятельно или с помощью юриста
• учредительные документы
• лицензию
• правоустанавливающие документы на земельный участок
• разрешение на строительство
• проектные декларации объектов
• сдаем свои объекты в срок
• соблюдаем закон № 214-ФЗ
• предлагаем покупателям комфортабельное жилье в монолитно-кирпичных домах
• обеспечиваем клиентам бесплатное юридическое сопровождение сделки

О добросовестности строительной компании говорят ее публичность, проведение разумной ценовой политики, не спадающие темпы строительства, аккредитация стройки хорошо зарекомендовавшими себя банками и правильно оформленные документы.

Какие документы должны быть у застройщика?

Как безопасно купить квартиру? Девелоперские компании, которым нечего скрывать, обычно имеют официальный сайт, на котором покупатель может изучить:

Покупатель также вправе затребовать для ознакомления бухгалтерские документы и аудиторское заключение за последний год. Не стоит заключать предварительный договор долевого участия, инвестиционный договор и покупать пай в ЖСК. Оптимальным вариантом является приобретение квартиры по договору долевого участия (ДДУ). Права дольщиков защищает в данном случае Федеральный закон № 214-ФЗ, который был принят с целью минимизации рисков при покупке квартир в новостройках.

Необходимо помнить и о том, что приобретение у застройщика практически готового жилья не идет ни в какое сравнение с покупкой «на стадии котлована». Начальный этап опасен тем, что строительство может затянуться на очень долгий срок или вообще будет «заморожено».

Выбор района, квартиры и компании-девелопера

Теперь, когда вы уже знаете, как проверить квартиру в новостройке перед покупкой, можно приступить к поиску конкретного варианта. Мы, группа компаний «Сибирь» можем предложить вам всегда востребованные однокомнатные, а также двухкомнатные квартиры. Наши объекты находятся в г. Майкопе и в г. Краснодаре. ЖК «Кооперативный» в столице Адыгеи уже сдан, а ЖК «Восточный парк», расположенный в краснодарском микрорайоне ГМР, находится на завершающем этапе строительства.

ГМР встретит вас чистым воздухом, зеленой территорией и развитой инфраструктурой. Выбирайте и покупайте! Мы предлагаем квартиры в строящемся доме по реальной цене. Первая очередь «Восточного парка» уже возведена, а готовность второй очереди составляет 70%. Квартиры в нем большие, светлые, с панорамным остеклением, возможностью перепланировки и предчистовой отделкой. Собственный детский сад, обустроенная придомовая территория и большая парковка также обрадуют новоселов.

В надежности и профессионализме застройщика, с которым придется иметь дело, можете не сомневаться. Мы, ГК «Сибирь»:

• сдаем свои объекты в срок
• соблюдаем закон № 214-ФЗ
• предлагаем покупателям комфортабельное жилье в монолитно-кирпичных домах
• обеспечиваем клиентам бесплатное юридическое сопровождение сделки

Теперь вы точно знаете, где и как купить квартиру в Краснодаре по цене, соответствующей ее отличному качеству и почти 100% готовности.

Как исследовать многоквартирный дом в Нью-Йорке перед тем, как переехать в

Версия этой статьи впервые появилась в марте 2013 г .; с тех пор он был обновлен.

Найти квартиру в Нью-Йорке сложно — настолько сложно, что вы можете прыгнуть в первое доступное место, которое вы посетите, даже если у входной двери груды мусора, лифт не работает и все места пахнет отбеливателем. Но домовладелец так успокоил и сказал: «Будет идеально, когда вы въедете!» так много раз, что ты начинаешь ему верить.

Но подумайте вот о чем: этот отбеливатель может скрывать проблему плесени; лифт может быть хронической проблемой; и эти мешки для мусора могут быть заполнены вещами, о которых вы даже не хотите знать. Так как же отделить хорошие квартиры от плохих? Нет необходимости нанимать частного детектива; Несколько бесплатных онлайн-ресурсов помогут решить все эти проблемы — и избавят вас от того, чтобы в процессе этого уйти в унылое место.

Начни с простого.

Это может показаться здравым смыслом, но первое, что вам следует сделать, это выполнить поиск в Google по вашему адресу, имени арендодателя и / или компании, управляющей зданием.Любые важные новости (там кто-то был убит) или серьезные нарушения (домовладелец содержал наркопритон), скорее всего, будут отражены в результатах.

Войдите в Департамент строительства.

Самый полный ресурс для изучения здания — это Информационная система здания DOB, которая позволяет вам видеть любые жалобы, поданные на ваше здание, а также все нарушения DOB и нарушения Совета по контролю за окружающей средой. Что это обозначает? Жалобы — это вещи, которые, вероятно, поступали по номеру 311: «Мой лифт в здании не работает пять дней!» «Дерьмо падает с этого здания!» «Они сносят мой офис, пока люди работают!»

Жалобы часто приводят к проверке соответствующим городским агентством (HPD по вопросам отопления и горячего водоснабжения, DOHMH по вопросам плесени и грызунов и т. Д.), что может привести к нарушениям. Есть два типа нарушений: процессуальные, которые не требуется оформлять выездным инспектором, и нарушения ЕЦБ, которые являются более серьезными и выявляются во время визитов на места. К ним относятся плесень, грызуны, отказ от горячей воды и другие вещи, которые могут сделать место непригодным для проживания.

Вот как им пользоваться:

1) Перейдите на сайт информационной системы здания.

2) В разделе «Поиск по свойству» используйте опцию №1.Выберите свой район, введите номер дома и название улицы и нажмите «Вперед».

3) Откроется профиль вашего здания. Прокрутите страницу вниз, и вы увидите поле со ссылками на «Жалобы», «Нарушения-DOB» и «Нарушения-ECB» с числами, показывающими, сколько заявок у каждого из них. Щелкнув по этим ссылкам, вы попадете в список зафиксированных нарушений. Для жалоб и нарушений ECB вы можете щелкнуть номер позиции, чтобы увидеть подробное описание, но, к сожалению, вы не можете сделать это для стандартных нарушений DOB.

Пусть помогут другие городские и государственные учреждения.

Городской Департамент сохранения и развития жилищного строительства — еще один ресурс для поиска жалоб на строительство, хотя в его онлайновой базе данных представлены только жалобы за последний год. Тем не менее, вы можете увидеть множество типов жалоб, которые были предъявлены к зданию, от того, есть ли в нем проблема с паразитами, до незаконной проводки или других работ.

Также полезно знать, живете ли вы в доме с квартирами с фиксированной арендной платой — теоретически договор аренды должен включать в себя уведомление о том, что ваше жилье регулируется арендной платой, но на практике это не всегда так.У Отдела жилищного строительства и обновления сообщества штата Нью-Йорк есть онлайн-портал, на котором вы можете найти, есть ли в вашем здании квартиры в хорошем состоянии; затем вы также можете запросить историю регулирования вашей квартиры.

Не дайте клопам укусить.

Арендодатели в Нью-Йорке должны сообщить, было ли в доме заражение постельными клопами в прошлом году, поэтому достаточно просто задать этот вопрос. Но если вы думаете, что домовладелец что-то скрывает, вы можете обратиться в Реестр постельных клопов.Данные собраны другими людьми, поэтому некоторые учетные записи подробны, а другие нет. Вы просто вводите адрес здания, которое ищете, и появляются все зарегистрированные учетные записи, а также список близлежащих мест, в которых были клопы. Вы также можете выполнять поиск на полустроской карте, на которой отчеты отображаются с тысячами красных точек, которые напоминают укусы насекомых.

Узнайте, кто на самом деле ваш домовладелец.

Большинство домовладельцев в Нью-Йорке не хотят вас достать, но есть — это сомнительных персонажей, которые не обращают внимания на состояние своих домов — и есть несколько способов определить, кто эти домовладельцы.

Городской общественный адвокат ведет список наихудших домовладельцев Нью-Йорка, который вы можете просмотреть онлайн здесь. Это список 100 худших домовладельцев города, составленный Общественным адвокатом; он также позволяет выполнять поиск по названию здания или арендодателя / управляющей компании. Если вы подумываете о месте, которое фигурирует в этом списке, убегайте и не оглядывайтесь назад.

Следуйте советам коллег.

Есть также несколько краудсорсинговых сайтов с обзорами, которые функционируют как своего рода визг для домовладельцев — некоторые из самых популярных включают «Оценить моего арендодателя», «Обзор моего арендодателя» и «Чей ваш арендодатель».Как и все сайты обзоров, информация поступает от арендаторов, делящихся своим собственным опытом, а не в ходе официального процесса проверки, поэтому, если вы используете эти ресурсы, вы должны относиться к информации с долей скептицизма.

Где проверить рейтинги многоквартирных домов в Нью-Йорке

Может потребоваться время, чтобы понять, как ориентироваться на сложном рынке аренды в Нью-Йорке, и теперь, когда пандемия подтолкнула большую часть поиска в Интернете, выполняя домашнюю работу на новом месте важнее, чем когда-либо.

Один из способов сделать это — прочитать отзывы о своем многоквартирном доме (да, обзоры зданий и даже квартир — это вещь). Чтение отзывов от других съемщиков может помочь вам получить некоторую информацию, прежде чем вы выберете новую квартиру. Рейтинги зданий не обязательно являются новыми — рейтинг квартир, который также является листингом, проводится с 2000 года — и есть несколько новых платформ, которые говорят, что они предоставляют еще более подробные оценочные карты по квартирам и зданиям города, например Openigloo, RentCity, bitResi и GoHomeNY.

Прозрачность для арендаторов

Аллия Мохамад — соучредитель приложения для обзора квартир Openigloo, и, когда она переехала в Нью-Йорк, она сказала, что мало что знала о том, как работает аренда в Нью-Йорке. В ее второй квартире отопление перестало работать в середине зимы, и она поняла, что ей нужно лучше поработать, чтобы найти место, где домовладельцы будут заботиться о своих квартиросъемщиках.

«Я знала, что они там, и мне нужна была платформа, которая помогла бы их найти», — говорит она.

Openigloo просит пользователей оценивать свои здания по множеству факторов, таких как давление воды, чистота, борьба с вредителями и отзывчивость домовладельца.Вы также можете оставлять комментарии о том, что вам понравилось и не понравилось в здании, а также о том, что может улучшить условия аренды. Мохамад говорит, что ранние отзывы пользователей побуждают команду рассмотреть возможность добавления дополнительных критериев оценки, таких как управление мусором и вероятность того, что вы быстро вернете свой залог.

Ищете арендодателя с хорошей репутацией и агента по аренде, которому можно доверять? Доверьте свой поиск Triplemint, технически подкованному брокеру по недвижимости и партнеру Brick Underground.Основанная парой выпускников Йельского университета в ответ на разочаровывающий опыт поиска квартиры одноклассниками и коллегами, Triplemint будет взимать с брокера комиссию в размере 10 процентов от годовой арендной платы вместо обычных 12-15 процентов, если квартира является «открытой». листинг, и вы регистрируетесь здесь. Бонус: с агентами Triplemint приятно иметь дело.

Когда вы снимаете квартиру в Нью-Йорке, вы даете арендодателю много информации о себе, и очень часто вы посещали квартиру только на 10 или 15 минут.

NeighborhoodCentral HarlemEast HarlemHamilton HeightsHarlemHudson HeightsInwoodManhattan ValleyMorningside HeightsWashington HeightsWest HarlemUpper West SideUpper East SideUpper ManhattanMidtown WestMidtown EastDowntownBattery Парк CityCentral VillageChelseaChinatownEast VillageFinancial DistrictFlatironGramercy ParkGreenwich VillageLittle ItalyLower East SideMurray Hill Kips BayNohoSohoTribecaWest VillageBrooklynBath BeachBay RidgeBedford StuyvesantBoerum HillBorough ParkBrooklyn HeightsBushwickCarroll GardensClinton HillCobble HillColumbia Street WdCrown HeightsDowntown BrooklynDumboEast FlatbushEast Новый YorkFlatbushFlatlandsFort GreeneGowanusGravesendGreenpointGreenwoodKensingtonPark SlopeProspect HeightsProspect LeffertsProspect-Lefferts GSЮжный склонSunset ParkVinegar HillWilliamsburgWindsor TerraceQueensAddisleigh ParkArverneAstoriaBaysideBeechhurstBelle HarborBelleroseBellerose ManorBriarwoodBroad ChannelCambria PointhightsEona Elaston urstFar RockawayFloral ParkFlushingForest HillsFresh MeadowsGlen OaksGlendaleHollisHollis HillsHolliswoodHoward BeachHunters PointJackson HeightsJamaicaJamaica EstatesJamaica HillsKew GardensLaureltonLittle NeckLong Остров CityMalbaMaspethMiddle VillageOakland GardensOzone ParkQueens OtherQueens VillageRego ParkRichmond HillRidgewoodRochdaleRockaway BeachRockaway ParkRosedaleSaint AlbansSpringfield GardensSunnysideWhitestoneWoodhavenWoodsideBronxBedford ParkHigh BridgeKingsbridgeMarble HillRiverdaleSpuyten Duyvil

Priceup до $ 2,000up до $ 3,000up до $ 4,000up до $ 5,000up до $ 6,000up в От 7000 долларов до 8000 долларов до 9000 долларов не более

Спальни минимум 1 спальня минимум 2 спальни минимум 3 спальни минимум 4 спальни5 или более спален

Ванные комнаты минимум 1 ванная как минимум 1.5 ванных комнат минимум 2 ванные комнаты минимум 2,5 ванные комнаты минимум 3 ванные комнаты минимум 3,5 ванные комнаты 4 или больше ванных комнат

«Нигде в нашей жизни мы не тратим столько денег, основываясь на такой небольшой информации за такой короткий промежуток времени», — говорит Брэндон Прокак , Генеральный директор другой платформы обзора зданий, RentCity.

Улучшение общедоступных данных

Возможно, вы знакомы с такими сайтами, как Localize и RentLogic, которые используют общедоступные данные для определения рейтингов зданий.Они включают такие факторы, как преступность и нарушения строительства, а в случае Localize также предоставляют списки. RentLogic утверждает, что имеет рейтинги более чем одного миллиона многоквартирных жилых домов в пяти районах города, но не включает отзывы пользователей.

Это то, что пытаются решить некоторые из новых сайтов. RentCity использует общедоступные данные для определения рейтинга по умолчанию для 650 000 зданий в Нью-Йорке, и Прокак говорит, что по мере того, как пользователи оставляют отзывы, оценки становятся все более точными.

«Когда рецензент вводит свой общий рейтинг, он включается в алгоритм, чтобы он работал и постоянно обновлялся по мере того, как люди продолжают использовать сайт», — говорит он.

Прокак говорит, что цель RentCity — стать надежным источником для арендаторов, позволяя им находить здания с хорошими оценками пользователей. Он сотрудничает с другими компаниями, обслуживающими арендаторов, такими как грузчики и компании по аренде произведений искусства, чтобы монетизировать сайт. «Есть жизненный цикл, связанный с переездом, и мы хотим повысить ценность для арендаторов», — говорит он.

Специальные рейтинги квартир

Одна из новейших платформ для обзоров, bitResi, которая была запущена летом, полностью полагается на отзывы пользователей о конкретных квартирах. Основатель приложения Джулиан Фельч говорит, что BitResi отличает его специфика. «Главное в приложении — рейтинг квартир», — говорит он. Он также может добавить общедоступные данные в какой-то момент в будущем.

Арендаторы оценивают свои квартиры, отвечая на 15 вопросов по скользящей шкале, а в конце опроса есть возможность оставлять комментарии.Рейтинг здания — это среднее значение всех индивидуальных оценок квартир.

Повышение ценности для арендодателей

Некоторые сайты ожидают партнерства с арендодателями по мере роста числа их пользователей. Фелч рассматривает bitResi как ресурс индивидуального маркетинга для арендодателей, которые могут использовать некоторые положительные отзывы в своих объявлениях. Учитывая рост количества вакантных площадей, а арендодатели изо всех сил пытаются заполнить квартиры, время его запуска может быть идеальным. «Это определенно инструмент, с помощью которого арендодатели могут выделиться и сделать свой маркетинг лучше и точнее», — говорит Фелч.

В то время как некоторые сайты допускают только одностороннюю оценку, недавнее обновление RentCity позволяет вести диалог как между уходящим арендатором и потенциальным арендатором, так и с арендодателем. «Теперь, когда кто-то оставляет рейтинг, другой потенциальный арендатор может прокомментировать этот отзыв и задать дополнительные вопросы. Также арендодатели и управляющие недвижимостью могут напрямую отвечать на отзывы с помощью функции комментирования», — говорит Прокак.

Еще один сайт, который надеется занять лидирующую позицию в области обзора зданий, — это GoHomeNY.Джастин Лам создал сайт более года назад, и сейчас на нем более 3000 отзывов. Вместо флажков пользователям предлагается писать о своем здании все, что им нравится. Сайт не использует общедоступные данные.

Лам указывает, что аренда в Нью-Йорке — очень дорогостоящая сделка, «поэтому сайт, который помогает вам ориентироваться в этой транзакции, имеет большую ценность. самые искренние отзывы, так что за это нужно гоняться.»

Сложный вопрос комиссии арендного брокера

Для Лама монетизация GoHomeNY еще не является приоритетом, но он признает, что отчасти его мотивация для сайта заключалась в том, чтобы снизить комиссию арендного брокера, которую он называет» непристойной «. . »Брокерский сбор за аренду может составлять до 15 процентов от годовой арендной платы, если только вы не найдете арендодателя, готового оплатить эту стоимость.

Брокерское вознаграждение за аренду находится под пристальным вниманием после того, как руководство Государственного департамента предложило арендодателям, а не арендаторам. его оплата (если арендатор сам не нанимает брокера).Брокеры подали иск, и теперь идет борьба за то, кто и что должен платить. Результат был отложен из-за пандемии.

Успех одной или нескольких из этих строительных площадок может повлиять на аргументы в пользу арендаторов, платящих брокерские сборы. Если вы можете найти квартиру в Интернете и точно оценить ее с помощью отзывов пользователей, роль брокера в сделке, вероятно, уменьшится.

Лам говорит, что в конечном итоге монетизация GoHomeNY может происходить за счет комиссии соискателя, партнерства с разработчиком для поиска арендаторов.

10 вещей, которые необходимо проверить перед сдачей квартиры

Переезд в новую квартиру может быть очень волнующим временем для всех нас. Однако важно не забегать вперед и позволить этому волнению взять верх. В квартире может быть много вещей, которые вы не увидите невооруженным глазом. Квартира может даже считаться незаконной. Таким образом, очень важно провести тщательную проверку квартиры перед тем, как вы согласитесь сдавать ее в аренду.Вот 10 вещей, которые вы должны проверить перед тем, как снимать новую квартиру.

1. Проверить прием сотового телефона

Наши сотовые телефоны важнее в нашей жизни, чем когда-либо прежде. Множество людей полагаются на него для множества разных вещей: от работы до общения с друзьями и семьей, и даже для отслеживания повседневных задач. Если вы с трудом можете пользоваться телефоном в своей новой квартире из-за плохого приема, это серьезная проблема. Когда вы проверяете квартиру, обязательно попробуйте использовать свой телефон / позвонить в разных частях дома, чтобы убедиться, что прием постоянный и соответствует вашим стандартам.

Wi-Fi также очень важен для всех нас. В то время как некоторые арендодатели включают в арендную плату такие коммунальные услуги, как вода и отопление, другие могут предлагать льготы по аренде, такие как кабель и Wi-Fi, поэтому не забудьте спросить о ситуации с Wi-Fi.

2. Проверьте давление и температуру воды

Это то, что обычно остается незамеченным, но с этим мы должны иметь дело каждый день. Нет ничего хуже, чем непостоянная температура воды и слишком мягкий или слишком жесткий напор воды.Хотя вы не можете пойти и принять душ во время осмотра квартиры, вы можете проверить давление и температуру на руке, чтобы убедиться, что она подходит. Если вы заметили, что с этим есть проблемы, проконсультируйтесь с домовладельцем или компанией, чтобы узнать, можно ли что-то с этим сделать, прежде чем вы въедете.

3. Убедитесь в отсутствии «вредителей»

Не только люди любят называть квартиры своим домом. Часто вредители, такие как насекомые и грызуны, могут проникнуть внутрь, и это, очевидно, огромная проблема для большинства людей.Вредители, живущие в вашей квартире, — это антисанитарно и просто отвратительно во всех смыслах. Лучший способ проверить это — заглянуть внутрь или наверх шкафов, чтобы увидеть, нет ли там фекалий. Также неплохо проверить стены и плинтусы на предмет больших трещин или дыр.

Если вы все еще не полностью удовлетворены, попросите арендодателя показать копии самых последних обработок для борьбы с вредителями в квартире и / или здании. Если есть текущие проблемы с вредителями, об этом следует указать в договоре аренды, поскольку домовладелец должен раскрыть важную информацию о квартире, например, о вредителях.Но будьте активны и задавайте конкретные вопросы. Вы должны там жить, поэтому убедитесь, что там нет вредителей.

4. Посетить квартиру ночью

Вы были бы удивлены, узнав, насколько район или здание может меняться от дня к ночи. Он может быть ярким, спокойным и безопасным днем, но превращаться в темный, хаотичный и опасный ночью. Хотя вы не сможете фактически проверить квартиру в это время ночи, вы сможете убедиться, что район соответствует вашим стандартам.Также обязательно посмотрите, как освещается парковка и сама квартира. Иногда может беспокоить нехватка света, но вы также не хотите, чтобы он был слишком ярким.

5. Проверить розетки и электрические работы

Для работы множества вещей, которыми мы пользуемся каждый день, требуется электрическая розетка, например, зарядные устройства для телефонов, кухонная техника, телевизоры и т. Д. При посещении квартиры вы должны принести что-то маленькое, чтобы подключить ее к каждой розетке, которую вы можете найти, чтобы убедиться, что они все работает.Не можете придумать что-нибудь маленькое, что можно было бы взять с собой на тестирование? Отправляйтесь в местный хозяйственный магазин и купите тестер заземления розеток переменного тока для электрических розеток. Вы можете найти его примерно за 5-10 долларов, и он будет проверять состояние цепи для каждой отдельной розетки в квартире. Кроме того, проверьте все освещение в квартире, чтобы убедиться, что они включаются и выключаются должным образом. Если вы переедете, не проверив их, и выяснится, что они не работают, возможно, вам просто не повезло.

6.Обратите внимание на парковку в разное время суток

Если вы живете в многолюдном жилом комплексе, вполне возможно, что там у вас может быть более 100 человек. Это делает парковку очень важной. Если есть выделенная парковка, это немного лучше, но вам нужно знать правила, если кто-то займет ваше место и тому подобное. Однако, если парковка не назначена, вы захотите посетить квартиру примерно в то время, когда все собираются домой и уезжают на работу. Это даст вам хорошее представление о том, насколько беспокойным будет выход из квартиры, и покажет, насколько сильна конкуренция за места после работы.

7. По возможности поговорите с соседями

Если возможно, это хороший план — поговорить с другими людьми, живущими в комплексе. Они прошли фазу «медового месяца», живут там какое-то время и поэтому знают, насколько хорошо или плохо там живут. Спросите их о любых проблемах, которые у них были, о том, что они порекомендовали бы вам, и т. Д. Они также, вероятно, могли бы прокомментировать обслуживающий персонал и то, как арендодатель (-ы) были в течение нескольких месяцев и лет. Еще один совет — сначала выясните, есть ли поблизости группа квартирного товарищества, с которой вы могли бы поговорить.Если вы твердо настроены на конкретную квартиру и не уверены в соседях, это может быть неплохой идеей.

8. Проверить бытовую технику

Так же, как вы проверяете розетки и электрические работы в квартире, проверка бытовой техники — хорошая идея. Такие вещи, как плиты, посудомоечные машины, духовки, микроволновые печи и холодильники — это то, что нам нужно и мы используем почти каждый день. Тщательно осмотрите каждое из этих устройств и убедитесь, что они находятся в рабочем состоянии.Если эти вещи не работают, вам необходимо договориться с арендодателем о том, как двигаться дальше, и определить, кто несет ответственность за содержание и ремонт.

9. Сама аренда

Несмотря на то, что очень важно смотреть на вещи по всей квартире, также неплохо проверить вещь, которую вы подписываете, прежде чем получить квартиру. В договоре аренды содержится вся информация о соглашении и о том, что от вас ожидается. Прочтите это от начала до конца и сообщите о любых проблемах, которые могут у вас возникнуть, прежде чем подписывать его.Многие люди были удивлены, узнав что-то позже, когда это было все время в их договоре об аренде или аренде.

Примеры могут включать политику арендодателя в отношении субаренды. Для большинства договоров аренды требуется согласие арендодателя на субаренду. Поэтому, если вы планируете арендовать квартиру, которую можете сдавать в субаренду в течение месяцев, когда вас не будет в летнее время, вы можете дважды проверить это с домовладельцем, прежде чем подписывать договор об аренде. Другие вещи могут включать в себя ремонт квартиры, возврат депозита после переезда, политику продления договора аренды и обязанности по борьбе с вредителями.

10. Задокументируйте каждую примесь

Когда вы идете по квартире, которую, как вы думаете, хотите снять, важно сфотографировать каждую нечистоту. Будь то дыра в стене, разрыв ковра или ряд других вещей, вам понадобится , чтобы убедиться, что у вас есть доказательства этого. Если вы этого не сделаете, велика вероятность того, что ваш залог будет уменьшен или с вас будет взиматься плата за этот ущерб при выезде. Если вы не можете доказать, что он был там до вашего переезда, вы, скорее всего, окажетесь на крючке.

Списки зданий со стабильной арендной платой — Совет по вопросам арендной платы

На этой странице вы найдете общие рекомендации по определению того, может ли ваша квартира иметь стабилизированную арендную плату, а также загружаемые списки зданий в Нью-Йорке, которые содержат квартиры со стабилизированной арендной платой. В списках не указано, какие квартиры в этих зданиях имеют стабилизированную арендную плату, а указаны только те здания, в которых есть хотя бы одна квартира со стабилизированной арендной платой.

Примечание. Совет Нью-Йорка по вопросам арендной платы не располагает какой-либо информацией о том, стабилизирована ли арендная плата для какой-либо конкретной квартиры.

Кроме того, в NYS Homes and Community Renewal (HCR) ниже имеется доступная для поиска база данных зданий, которые зарегистрированы как содержащие квартиры со стабилизированной арендной платой.

Как узнать, стабилизировано ли здание под аренду

В целом зданий со стабилизированной арендной платой:

• Содержат 6 или более единиц;
• Были построены до 1974 г .;
• Не являются кооперативами или кондоминиумами;

Однако не все квартиры в этих домах могут иметь стабильную арендную плату.Для стабилизации квартиры необходимо:

• Имели арендную плату менее 2000 долларов, если арендатор первоначально въехал в квартиру в период с 1993 года по 23 июня 2011 года.
• Получили арендную плату менее 2500 долларов, если арендатор первоначально въехал в квартиру в период с 24 июня, 2011 г. и 14 июня 2015 г.
• Получили арендную плату менее 2700 долларов США, если арендатор первоначально въехал в квартиру с 15 июня 2015 года.
• Получили арендную плату менее 2733 долларов США.75, если арендатор первоначально въехал в квартиру после 31 декабря 2017 года.
• Получили арендную плату менее 2774,76 долларов США, если арендатор первоначально въехал в квартиру после 31 декабря 2018 года, но до 14 июня 2019 года.

Из этих правил есть много исключений. Например, если вы переехали в квартиру до того, как здание переоборудовали в кооператив, в квартире можно будет стабилизировать. Кроме того, для недавно построенных зданий, которые получают освобождение от уплаты налогов 421-a или J-51, арендная плата может быть стабилизирована, даже если арендная плата превышает вышеуказанные пороговые значения.

Наши списки зданий со стабилизированной арендной платой включают только здания, владельцы которых зарегистрированы в NY State Homes and Community Renewal (HCR). Если владелец подал заявку после того, как списки были составлены, или не будет вообще, здание не будет в наших списках, но все равно может содержать квартиры со стабилизированной арендной платой.

Только Чтобы узнать, стабилизирована ли арендная плата для вашей квартиры, необходимо обратиться в NYS Homes and Community Renewal (HCR), агентство штата, которое регулирует законы об аренде. Вы можете использовать веб-портал Ask HCR, чтобы узнать, стабилизирована ли арендная плата за вашу квартиру.

В начало

Как пользоваться списком зданий со стабильной арендной платой

1. Здания сгруппированы по почтовому индексу. В каждом почтовом индексе здания сортируются сначала по названию улицы, а затем по номеру здания.
2. У некоторых зданий несколько адресов. Если у здания два адреса (например, 415 E. 52-й, также известный как 404 E. 53-й), оба адреса находятся в списке.
3. В списках также указывается некоторая дополнительная информация о здании, если оно было доступно:
   • Статус кооператива или кондоминиума: если здание является кооперативным или кондоминиумом, арендаторы, которые переезжают ПОСЛЕ даты преобразования, НЕ защищены арендной платой. правила стабилизации.
   • 421a или J-51: Здания, обозначенные как «421-a» или «j-51», стабилизируются, потому что они воспользовались программой освобождения от налогов 421-a или J-51. Эти здания остаются стабилизированной арендной платой на время действия налогового освобождения, и после этого регулирование может быть отменено, если здания не были стабилизированы до участия в программе освобождения от налогов.
   • Класс многоквартирного дома: гостиница или частный дом / Класс B Статус многоквартирного дома указывает на многоквартирное жилище, которое, как правило, временно занято.Многоквартирные дома класса А обычно используются для постоянного проживания и представляют собой в основном многоквартирные дома.
   • Тип строения: многоэтажное здание, садовый комплекс и т. Д.
   • HCR предоставляет список определений терминов «Регулирование арендной платы» и «Статус здания», а также дальнейшее объяснение зданий, содержащихся в этих списках.
4. Списки не включают информацию о владельце. Тем не менее, вы можете найти информацию о владельце, а также множество другой информации, относящейся к конкретным зданиям, на этих NYC.веб-сайты правительства:

Наверх

Объявления об аренде стабилизированных зданий в Нью-Йорке

• Объявления в формате pdf. Если вы не можете просмотреть PDF-файл, загрузите программу Adobe Reader бесплатно. Если у вас возникли проблемы с установкой или использованием Adobe Reader, посетите соответствующую страницу устранения неполадок.
• Если вы ищете конкретное здание и не знаете его почтовый индекс, вы можете найти его на веб-сайте Почтовой службы США.
• HCR предоставляет список определений терминов «Регулирование арендной платы» и «Статус здания», а также дальнейшее объяснение зданий, содержащихся в этих списках.

Источник данных: Регистрация зданий за 2018 год, поданная в NYS Homes and Community Renewal (HCR).

В начало

Поиск зданий с регулируемой арендной платой по всему штату на веб-сайте HCR

Здания, которые будут перечислены на веб-сайте HCR, регистрировались в NYS Homes and Community Renewal как минимум один раз с 1984 по текущий год и могут содержать одну или несколько квартир с регулируемым законодательством. Включение в список не определяет текущий статус здания.Список доступен для поиска по адресу и / или почтовому индексу и включает здания как в Нью-Йорке, так и за его пределами. Однако в список могут быть включены не все здания, арендная плата которых регулируется:

Обыск зарегистрированного здания HCR

В начало

Осмотр квартир: что нужно знать

Снимая квартиру у домовладельца или управляющего недвижимостью, вы понимаете, что это пространство не будет вашим навсегда.Фактически, арендодатели вложили в эту недвижимость свои инвестиции, поэтому логично, что они хотят поддерживать ее в хорошем состоянии, а периодический осмотр — это их способ следить за состоянием собственности. Вот что вам нужно знать об осмотре квартиры и что это значит для вас как арендатора.

Обычный осмотр включает в себя домовладельца, обслуживающего работника или управляющего недвижимостью, который приходит в вашу квартиру и проходит через нее.Обычно они ищут и записывают любые повреждения устройства, изменения, внесенные в интерьер, или изменения снаружи имущества. Обычная проверка обычно проводится, когда вы живете в квартире, и вы можете быть дома, а можете и не находиться, пока она проводится. Это похоже на процедуру въезда или выезда, о которой мы поговорим позже.

Да, домовладельцы имеют право осматривать вашу собственность. В конце концов, это их собственность, и они владеют ею, поэтому вполне естественно, что они захотят проверять ее время от времени.

• Арендодатели должны уведомить вас; они не могут просто появиться без предупреждения и войти в ваш блок
• Однако они могут проехать или пройти мимо собственности, чтобы убедиться, что ее внешний вид соответствует нормам; арендодателям не разрешается находиться на территории без вашего разрешения, поэтому во время этих «инспекций проезда» они могут осматривать квартиру только снаружи

Как правило, арендодатель должен уведомить вас по номеру не менее чем за 24 часа .Обычно от 24 до 48 часов, некоторые домовладельцы уведомляют об этом за несколько недель. Прочтите свой договор аренды, чтобы узнать, есть ли что-нибудь особенное по этому поводу. В вашем договоре аренды может быть указано количество проверок, которые арендодатель может проводить в год, или сколько уведомлений он должен уведомлять вас перед каждой проверкой. Можно даже заранее составить график проверок. Внимательно прочтите договор аренды, чтобы знать наверняка.

В зависимости от вашего арендодателя, они могут захотеть проверять арендуемую собственность от одного до трех раз в год.Для них это нормально, когда они хотят так часто проверять свои вложения. Если арендодатель осматривает его несколько раз в месяц, это немного необычно. Если это так, вы можете поговорить с арендодателем и заверить его в том, что вы заботитесь об имуществе.

Арендодатели обычно следят за тем, чтобы все части квартиры или дома были в той форме, в которой они были до вашего въезда.Они могут искать следующие вещи:

• Отверстия в стенах
• Выемки в паркете
• Неисправная техника
• Доказательство наличия домашнего животного, если домашние животные не допускаются
• Они также хотят видеть, что датчики огня и дыма находятся в рабочем состоянии

Арендодатели обычно проводят с вами осмотр при въезде. Это ваш шанс отметить все, что вы видите не так с устройством.На стенах есть отметины? Вся бытовая техника работает? Есть ли какие-то оконные рамы, которые нужно починить? Обязательно осматривайте квартиру не меньше, чем домовладельца, во время обхода въезда.

Они также проведут обход, который может быть с вами или без вас. Это когда они фиксируют любые повреждения, изменения или проблемы с состоянием устройства. Если вы задокументировали любые ранее существовавшие повреждения во время осмотра въезда, вы должны быть в хорошей форме, когда придет время вернуть свой залог.

Готовитесь к поиску нового места? Ознакомьтесь с нашими квартирами для аренды и помните об этой информации по осмотру, когда будете заселяться.

Комментарии

комментария

Когда самое время начать искать?

Итак, вы хотите купить новую квартиру, или, по крайней мере, вы так думаете. Если вы хотите переехать в другое место, в город или даже за город, как узнать, когда лучше всего искать апартаменты? Многие арендаторы совершают ошибку, начав поиск слишком рано или слишком поздно, поэтому мы здесь, чтобы сообщить вам внутреннюю информацию.Вот как узнать, когда пора начинать поиски новой квартиры.

Рынок аренды лучше всего, если вы планируете заблаговременно за 1-2 месяца до предполагаемой даты въезда. Если вы начнете подыскивать квартиру за 3 месяца, то столкнетесь с проблемой доступности. То, что доступно за 3 месяца до даты заселения, скорее всего, будет недоступно, когда вы будете готовы к заселению. Если вы находитесь на особенно желательном рынке, эти цифры еще более применимы.День открытых дверей или экскурсия по квартире в субботу может привести к подписанию договора аренды в воскресенье.

Вот почему мы рекомендуем начинать поиск за 30-60 дней до желаемой даты въезда. Прокатный инвентарь будет обновляться во время поиска, и вы будете готовы к заселению довольно скоро, как только что-нибудь найдете.

Поиск квартиры в Интернете является нормой, поэтому неудивительно, что управляющие недвижимостью и домовладельцы тратят гораздо больше времени на рекламу своих объявлений об аренде в Интернете.В том же ключе они также создают более подробные описания собственности, чтобы арендаторы могли получить лучшее представление о квартире, не осматривая ее. Прочитав описание квартиры, вы сможете узнать о предлагаемых удобствах, подходят ли они для размещения с домашними животными и, что наиболее важно в данном случае, доступны ли они.

Если недвижимость описана как «свободная сейчас», вполне вероятно, что арендодатель захочет сдать ее в аренду как можно скорее. Это идеально подходит для тех, у кого срок въезда составляет 30 дней или меньше.Если до даты въезда осталось больше месяца, вероятно, не стоит осматривать квартиру, так как арендодатели захотят заполнить свою пустующую квартиру в течение месяца. Вы по-прежнему можете совершить поездку по виртуально, чтобы лучше понять, что вы ищете, но не рассчитывайте, что это будет доступно, когда вы будете готовы к переезду.