Квартирный вопрос

«Квартирный вопрос» — телепередача о ремонте, выходящая на телеканале НТВ со 2 мая 2001 года. В ходе программы команда «Квартирного вопроса» вместе с известными дизайнерами, декораторами и архитекторами устраивает превращения обычных комнат в стильные и удобные.

В программе, которая занимает верхние строчки телевизионных рейтингов, принимают участие такие известные дизайнеры, как Виктория Кручинина, Ольга Тимянская, Вероника Блумгрен, Диана Балашова, Дмитрий Алексеев и др.

Подробнее:

Примеры передач с нашим участием

Ниже можно ознакомиться с некоторыми проектами, в которых мы принимали участие:

Выпуск «Квартирного вопроса» — «Нью-Йоркский дворик»

Кухня без окон превратилась в патио, напоминающее нью-йоркский дворик. Вместо стены — зеркальное остекление, вместо стандартной распашной двери — раздвижная. На полу — плитка, похожая на тротуарную. А над столом повиснут растения, которые будут отражаться в зеркалах, создавая ощущение настоящего сада — крохотного зеленого оазиса в центре большого города.

«Окна 21 века» установили новую балконную дверь, ведущую на лоджию — с надежным уплотнением по периметру, которое не даст проникнуть на кухню ни холоду, ни шуму оживленной улицы. Однокамерный энергосберегающий стеклопакет по своим свойствам полностью соответствует обычному двухкамерному, при этом весит гораздо меньше. Благодаря этому распашная дверь без перемычки не просядет со временем.

При открывании широкая створка почти не выступает за границы проема и не мешает проходу. Ручки и петли — бронзового цвета, а ламинация цвета светлого дуба перекликается с фасадами кухни.

Выпуск «Квартирного вопроса» — «Кухня с паутинкой»

В было решено заменить хозяйское пластиковое окно: оно пропускало шум и сквозняки. Новое, от компании «Окна 21 века» — более надежное, с пятикамерным профилем и энергосберегающими стеклопакетами.

Были установлены двухкамерные стеклопакеты — с глубиной заполнения 42 мм и тремя стеклами М1.

Внутреннее стекло энергосберегающее, с напылением оксида серебра. Оно позволяет сохранять тепло в зимний период, при этом не нагревая помещение летом при попадании прямых солнечных лучей.

Герои новой переделки «Квартирного вопроса» — бабушка и внучка — уже год прекрасно уживаются на одной кухне. Вкусы двух поколений совпали не только в кулинарии, но и в дизайне: бабушка Вера Павловна с восторгом поддержала пожелание молодежи оформить это помещение в стиле хай-тек. Команда «Квартирного вопроса» предложит свой вариант — теплый минимализм: мебель и технику скроет, поверхности обошьет камнем, а пол заставит светиться изнутри.

Выпуск «Квартирного вопроса» — «Гостиная в городе»

В проекте «Окна 21 века» заменили оконно-балконный блок на более теплый и надежный — с многокамерным профилем шириной 58 мм и энергосберегающими стеклопакетами.

Чтобы в гостиную попадало больше света, сделали дверь — с остеклением до пола с перемычкой.

Новые окна с трехкамерными профилями гораздо лучше держат тепло. Двухкамерные стеклопакеты оснащены армированной пластиковой рамкой, которая устраняет «мостик холода», — такую конструкцию называют «теплопакетом». Обычно подобную рамку делают из алюминия, а в «теплопакетах» — из пенопропилена, материала с низкой теплопроводностью.

Окна на лоджии тоже обновили, установив алюминиевую раздвижную систему с одним стеклом, которая отлично защищает от ветра, пыли и дождя.

Наши партнеры — наша гордость

Выпуск «Квартирного вопроса» — «Портретная кухня»

Одним из пожеланий хозяев было сделать кухню более светлой. На это работают и белоснежная дверь с матовым стеклом-триплексом, и балконная дверь со стеклом в пол.

«Окна 21 века» заменили хозяйское окно и балконный блок: до этого они пропускали шум и сквозняки.

В переделку попала и примыкающая к кухне лоджия — там сделали косметический ремонт.

«Школа ремонта» на ТНТ

«Школа ремонта» — телепередача о ремонте, выходившая на канале ТНТ с Ноября 2003 года (15 сезонов). Ведущие — прораб Сан Саныч (актёр Александр Гришаев), Эля (телеведущая Элеонора Любимова), Вахтанг Беридзе (актер).

В программе рассказывается о способах достаточно быстрого ремонта в жилом помещении. Ремонт длится обычно около недели, его длительность составляет 72 рабочих часа (по 12 рабочих часов в день).

Совместно с известными дизайнерами, декораторами и архитекторами участники «Школы ремонта» производят косметический ремонт квартиры, украшая их стильными и комфортабельными элементами. Часто такой сюрприз для своей семьи устраивает один из хозяев квартиры.

«На дачу!» — в условиях карантина и самоизоляции россияне устремились на дачные участки, а те, у кого их нет, ищут варианты аренды загородных домов на лето.

Так и родился новый проект Первого канала, ведущая передачи «Идеальный ремонт» Наташа Барбье расскажет, как быстро привести в порядок дом и сад.

Кроме того в программе — ценнейшие советы садоводам от биологов, ландшафтных дизайнеров и других профессионалов, а также мастер-класс хендмейда — мы научим быстро и своими руками создавать авторские предметы для дома и сада.

«Дачный ответ» — телепередача о ремонте, выходящая на телеканале НТВ со 12 октября 2008 года. Второй проект студии «Переделка-ТВ», открытый вслед за успешной программой «Квартирный вопрос».

В ходе программы команда «Дачного ответа» вместе с известными дизайнерами, декораторами и архитекторами обустраивают загородный дом и приусадебный участок, находящиеся преимущественно в пределах Москвы.

Ведущие — Андрей Довгопол, Дарья Субботина, Оксана Козырева, Татьяна Грамон.

«Ремонт по-честному» на РЕН-ТВ

«Ремонт по-честному» — самая честная программа о ремонте на российском телевидении. Выходит в эфир на канале РЕН-ТВ с 2016 года.

Ведущие проекта — профессиональный дизайнер Илья Рыков и опытный прораб Денис Светличный. Они ремонтируют квартиры участников не по завышенной смете жадных строителей, а по реальным ценам!

Прораб Денис рассказывает, как вывести на чистую воду обманщиков, а дизайнер Илья – поможет правильно подобрать материалы.

«Фазенда» на 1-м канале

«Фазенда» — телевизионная программа о дачной жизни и о том, как сделать её лучше.

Выходила на «Первом канале» с 21 мая 2006 по 1 октября 2017 года. С 2017 года новое название передачи — «Дорогая переДача».

В программе украшают дачи и дачные участки обычных людей. В каждом выпуске приглашается новый дизайнер.

С программой сотрудничают известные архитекторы, дизайнеры и декораторы. Все проекты делаются с любовью к людям и их дачам!

«Чистая работа» на РЕН-ТВ

Программа «Чистая работа» — это ремонт любой сложности «под ключ». Путь от 3D-проекта до практической реализации телезрители проходят вместе с популярным ведущим и шоу-мэном Егором Пироговым и профессиональным архитектором Тиной Налединой.

Ведущий как придирчивый адвокат задаёт вопросы от имени зрителей: Почему именно такой цвет? Не слишком ли смело? Насколько функциональна планировка?

Дотошно расспрашивает опытных специалистов и показывает зрителям все стадии ремонта.

«Чистая работа» — это наглядная инструкция о том, как сделать ремонт и не разориться — в программе представлена подробная смета каждого проекта.

Что отличает «Чистую работу» от других «ремонтных» телепроектов:

• Предоставление полной сметы работ и рассказ, сколько будет стоить ремонт.
• А также звездные интерьеры и практические советы, как сделать ремонт — чистой работой!
• Программа учит тому, как не тратить лишние деньги, как решить бытовые проблемы с помощью подручных средств; учит зрителей, как стать специалистами и уметь выбирать лучшее из всего ассортимента строительных товаров, при этом не переплачивая, учит людей быть разборчивыми.

Герои нового реалити-шоу «Битва дизайнеров» – обычные семьи, а также опытные и только начинающие свой путь дизайнеры интерьеров.

Время и бюджет на реализацию дизайн-проекта ограничены. При этом судьи и хозяева квартиры оценивают ремонт по всей строгости, не делая поблажек на сроки и потраченные деньги.

Главный приз шоу – место ведущего проекта «Битвы дизайнеров». Но для этого участнику нужно одержать победу в пяти программах.

Квартирный вопрос — Прокурор разъясняет — Полезная информация — О районе

Высока ли вероятность быть обманутым при покупке квартиры?

Очень часто для покупателей существует единственная в жизни возможность собрать сумму для покупки жилья. На вторичном рынке купли-продажи жилья, существует множество способов махинаций: заключение предварительного договора купли-продажи квартиры с получением аванса за квартиру (после чего продавец исчезает вместе с полученными деньгами). продажа квартиры лицом, которое не является собственником, продажа одной квартиры нескольким лицам подряд, продажа квартиры, в которой зарегистрированы малолетние, продажа квартиры, в которой совершена незаконная перепланировка и так далее). И как результат тот, кто желает приобрести квартиру, может потерять свои деньги, либо может приобрести проблемную квартиру.

На что следует обратить внимание при покупке жилья?

Для того, чтобы не попасть в указанные ситуации при покупке жилья на вторичном рынке, необходимо тщательно подготовиться. Потребуйте у продавца квартиры показать его паспорт, убедитесь, что он действителен, и подтверждает личность предъявившего его человека, документы подтверждающие право собственности на квартиру, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость (из этой выписки Вы сможете проверить, нет ли в квартире обременений, не прописаны ли в ней несовершеннолетние).

Большинство мошеннических операций осуществляются при помощи поддельных доверенностей. Необходимо отнестись максимально осторожно, в случае если сделку планируется проводить по генеральной доверенности, оформленной продавцом на своего представителя.

Важно обращать особое внимание на физическое состояние продавца, не допускать совершения сделок с лицами, находящимися в опьянении либо ином неадекватном состоянии. Передачу денег необходимо оформлять документально, самым оптимальным способом передачи денег считается использование банковской системы.

В случае если же Вы оказались жертвой мошеннических действий, то Вам необходимо незамедлительно обратиться в органы полиции по месту совершения преступления с соответствующим заявлением. Санкция части 2 статьи 159 Уголовного кодекса РФ (мошенничество, совершенное с причинением значительного ущерба гражданину) предусматривает лишение свободы на срок до 5 лет.

Если в ходе сделки возникнет гражданско-правовой спор (ненадлежащее исполнение условий договора и т.д.) то в соответствии с пунктом 1 статьи 11 Жилищного кодекса РФ, пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса РФ его рассмотрение должно осуществляться в судебном порядке путем подачи соответствующего искового заявления.

Программе «Квартирный вопрос» на канале НТВ исполнилось 20 лет

00:46, 03.05.2021

В честь юбилея организаторы шоу расширили географию приема заявок на участие.

В этом году свой юбилей отмечает шоу «Квартирный вопрос» — 20 лет с момента первого выхода в эфир. Напомним, что премьера программы о ремонте и обустройстве дома состоялась в 2001 году на канале НТВ. С тех пор проект не перестает держать интерес зрителей и продолжает радовать новыми выпусками каждую субботу.

С момента появления шоу его команда успела снять более 700 выпусков. За все время существования программы было использовано около двух тысяч литров краски и отремонтировано 723 помещения. Первое место по количеству переделанных комнат занимает кухня, второе – гостиная, третье – спальня и четвертое – детская. Помимо этого специалисты программы провели работу над двумя кабинетами, один из которых принадлежал Алле Пугачевой. Кроме Примадонны в выпусках участвовали и другие звездные герои. В их число вошли Ирина Муравьева, Светлана Немоляева, Элина Быстрицкая, Светлана Светличная, Ольга Аросева, Ирина Роднина, Ксения Безуглова и Данила Плужников.

Светлана Немоляева в шоу «Квартирный вопрос»

Все эти года «Квартирный вопрос» занимался ремонтами исключительно в пределах Москвы, однако в честь юбилея организаторы шоу пересмотрели свою политику. Было принято решение впервые расширить географию приема заявок на участие и сделать несколько специальных выпусках в других городах страны. Так, съемочная команда поработает в Ярославле, Нижнем Новгороде, Кирове, Ростове-На-Дону и Екатеринбурге.

Ведущая проекта Оксана Козырева предположила, что программе удается оставаться на телевидении благодаря своей искренности. «Есть элемент, который всегда непредсказуем – это реакция героев. Она (Программа — Прим. ред.). снимается только с одного дубля, никак не корректируется и не редактируется, поэтому зритель всегда может видеть настоящие эмоции. И я думаю, что люди смотрят программу с удовольствием именно из-за живых эмоций», — пояснила Оксана. Козырева добавила, что зрителей также привлекает возможность ассоциировать себя с героями шоу.

Кадр из шоу «Квартирный вопрос»

Коллега Козыревой по проекту Илья Западенец отметил, что сложность при настолько длительной жизни шоу на телевидении в том, что создателям приходится следить не только за трендами в мире интерьеров, но также за изменениями в медиа. По словам ведущего, для программы важно оставаться актуальной и идти в ногу со временем. Илья пожелал «Квартирному вопросу», чтобы 20 лет в эфире стали только отправной точкой. «Я хочу, чтобы «Квартирный вопрос» как и прежде дарил чувство прекрасного и задавал тренды!» — отметил Западенец.

К слову, Илья пришел в проект совсем недавно. О прибавлении в составе команды шоу стало известно в марте этого года. Ранее новый ведущий программы уже работал на телевидении, однако в кадр никогда не попадал — до «Квартирного вопроса» Западенец занимал должность редактора. Став коллегой уже полюбившихся зрителям Оксаны Козыревой и Татьяны Грамон Илья отметил, что с его приходом в проект основные традиции шоу не поменяются, но вместе с этим он постарается привнести в программу что-то новое. Дебют Западенца в «Квартирном вопросе» с состоялся в выпуске, вышедшем 13 марта.

Илья Западенец в шоу «Квартирный вопрос»

Читайте также:

Новым ведущим шоу «Квартирный вопрос» стал Илья Западенец

Победившая рак экс-ведущая шоу «Квартирный вопрос» Наталья Мальцева рассказала, как болезнь изменила ее жизнь

Экс-ведущая шоу «Квартирный вопрос» Наталья Мальцева призналась, что у нее был рак

Решая квартирный вопрос, не забывайте разобраться с коммунальными платежами

Специалисты Владимирского филиала «ЭнергосбыТ Плюс» отвечают на популярные вопросы граждан о начислениях за энергоресурсы, связанные со сменой собственника жилья, куплей-продажи квартиры или переездом

Продали квартиру год назад, а мне пришло письмо, что на меня подали в суд за долги за отопление и горячую воду, хотя уже давно живем в другом городе. Законно ли это?

Документы, подтверждающие смену собственника квартиры (покупка, продажа, вступление в наследство) могут поступить в АО «ЭнергосбыТ Плюс» только от самого жителя.

Если таких документов нет, а за отопление и горячую воду копятся долги, то компания приступает к подготовке заявления в суд для принудительного взыскания на основе тех сведений, которые есть в базе данных. Человек, своевременно предоставивший документы о сделке с квартирой, смене количества зарегистрированных и т.д. и вовремя оплачивающий коммунальные услуги, не окажется в ситуации, когда у него арестованы банковские счета, заблокированы зарплатные карты или удерживаются денежные средства с пенсии.

Переехала в Ковров. Квартиру во Владимире подарила дочери, а мне шлют смс, что у меня долги за отопление и горячую воду. Я уже к этой квартире не имею отношения.

Это значит, что во Владимирском филиале «ЭнергосбыТ Плюс» отсутствует информация о смене собственника по вашему лицевому счету. В компанию не обращались ни вы, ни ваша дочь. Чтобы на вас не подали в суд, необходимо оперативно предоставить документы о переходе права собственности по вашему жилому помещению к другому человеку. Это можно сделать на сайте компании через сервис «Обратная связь». Дистанционные сервисы работают круглосуточно, поэтому информацию можно направить в любое удобное время. К обращению необходимо приложить скан-копии либо фотографии подтверждающих документов.

Заблокировали кредитную карту и списывают с нее суммы в счет погашения долга за отопление и горячую воду. Я оплачивал с этой карты ипотеку. На каком основании арестовали кредитную карту?

Если есть решение суда о принудительном взыскании задолженности, то исполнительный документ направляется во все кредитные организации, а также в службу судебных приставов.

Обращаем внимание, что именно кредитные учреждения ведут проверку возможности удержания денежных средств с расчетных счетов клиентов и несут ответственность за списание и блокировку (ареста) счета/карты.

Я унаследовал квартиру. Почему приходит квитанция на моего умершего дедушку?

В компании отсутствует информация о смене собственника квартиры. Вам необходимо оперативно предоставить документы о переходе к вам права собственности по жилому помещению. Это можно сделать на сайте компании через сервис «Обратная связь». Дистанционный сервис работает круглосуточно, поэтому информацию можно направить в любое удобное время. К обращению необходимо приложить скан-копии либо фотографии подтверждающих документов.

Для того, чтобы подать информацию о смене собственников жилья можно также обратиться в офис продаж и обслуживания клиентов Владимирского филиала АО «ЭнергосбыТ Плюс». Адреса и режимы работы офисов представлены в квитанции на оплату и в разделе «Офисы» на сайте. При себе в обязательном порядке необходимо иметь паспорт и подтверждающие документы.

Напоминаем, что обязанность информировать ресурсоснабжающую организацию об изменениях сведений о собственниках жилого и нежилого помещения, передаче права собственности на жилое помещение иному лицу, а также о характеристиках помещения (площадь, количество проживающих и т.д.) закреплена за клиентом законодательно.

Обязанность по уплате коммунальных платежей возникает после оформления права собственности (ст. 155 ЖК РФ). Чтобы не получать платежные документы на имя прежнего собственника, следует в кратчайшие сроки переоформить все документы на нового владельца.

Квартирный вопрос больше никого не испортит

Недвижимость в Москве растет в цене. Это город, куда ежедневно приезжают новые люди, мечтающие построить здесь жизнь. Те же, кто родился в столице, уже не могут, как раньше, жить тремя поколениями в одной квартире. Новое время привело к новому мышлению. Молодежь хочет жить самостоятельно, а родители начинают откладывать на квартиру ребенку сразу после его рождения. Растет спрос, растут и цены.

Да, недвижимость в Москве стоит дорого. Более того, она продолжает дорожать. А еще, кажется, что все лучшее уже разобрали или что есть какие-то таинственные агентства, где хранятся загадочные предложения, которые передаются только по знакомству.

Множество мифов таит в себе рынок недвижимости. Смотришь на эти сверкающие новые ЖК и думаешь, что обычному человеку это все недоступно. Как говорится, нельзя просто так взять и купить квартиру в Москве.

На самом деле — можно, если знать один секрет.

Есть в году волшебные три дня, когда покупка квартиры становится легкой и выгодной. Главное, оказаться в нужном месте в нужное время.

Представьте, что объект недвижимости реально приобрести на распродаже с большой скидкой. Что можно купить квартиру в Москве и не только не разориться, но еще и сэкономить, например, на отпуск в классном отеле. Думаете, это фантастика? Отнюдь нет.

Если до сих пор вы загадывали квартиру под бой курантов или присматривали вариант, подходящий под ваш бюджет, и огорчались, что не все складывается идеально, у вас есть шанс. Шанс, который случается раз в год. И это — «Черная пятница» рынка недвижимости.

В 2015 году застройщики и агентства недвижимости объединились и создали уникальную акцию — настоящую распродажу недвижимости Московского региона, где можно купить квартиру, апартаменты, машино-места или коммерческую недвижимость со скидкой 20, 30, а то и 50%. Это беспрецедентная акция, принцип которой — win-win.

По правилам акции застройщики предоставляют эксклюзивные скидки специально для «Черной пятницы», для них это способ стимулировать спрос. Организаторы пристально следят за честностью участников. За пределами акции таких цен совершенно точно нет. Для покупателей же это уникальная возможность купить недвижимость и сэкономить, а может быть, повысить класс приобретаемой квартиры и уложиться в запланированный бюджет. В выигрыше все.

Пока идет акция, представленные лоты больше нигде не продаются.

В 2021 году Black Friday Real Estate пройдет уже в седьмой раз. Опыт предыдущих акций показал, что количество предложений и число покупателей увеличивается, а скидки растут. В рамках акции ведущие игроки рынка представят все классы жилой недвижимости Московского региона: квартиры, апартаменты, машино-места, а также коммерческую недвижимость: офисные и торговые помещения — как на первых этажах жилых комплексов, так и в отдельных бизнес-центрах.

И самое важное — принять участие в этом мероприятии может любой желающий, и сделать это очень просто.

Заранее зарегистрируйтесь на сайте ReFriday.ru. Когда будет дан старт акции, именно там появятся все лоты. В этом году «Черная пятница» начнется в полночь 30 июля. В течение трех дней — 30, 31 июля и 1 августа — на сайте можно будет выбирать и бронировать объекты недвижимости со скидками.

Для тех, кто зарегистрировался заранее, есть приятный бонус: для вас доступ к распродаже начнется на час раньше, 29 июля в 23.00. Поскольку самое «вкусное» разлетается в течение нескольких часов, дополнительное время способно сыграть важную роль.

Далее все очень просто: выбираете объект, приятно удивляетесь размеру скидки и нажимаете кнопку «Забронировать». Здесь лучше не медлить. Вот почему желательно заранее определиться, какие именно объекты вы рассматриваете.

После брони вам нужно будет подтвердить свои данные и дождаться звонка от менеджера. В дни проведения акции вы только закрепите договоренности, а саму сделку будете завершать в стандартном формате, без спешки.

Как видите, купить квартиру в Москве — это не так сложно, страшно и дорого. Квартирный вопрос больше никого не испортит. Главное — знать, что нужно делать.

Вопросы к «Квартирному вопросу»

На этой неделе выпуск программы «Квартирный вопрос» посмотрели даже те, кто редко включает телевизор. Причиной стал скандал, который устроил герой передачи, потому что ему не понравился сделанный в комнате ремонт. «Квартирный вопрос» выходит с 2001 года и за это время успел серьезно изменить представления россиян об идеальной квартире. Результат этого влияния можно наблюдать в многочисленных объявлениях о продаже или аренде жилья. С другой стороны, проект научил, что обустройство дома — это важно. 

Мы попросили дизайнеров, которые никогда не принимали участия в «Квартирном вопросе», рассказать, смотрят ли они его, что о нем думают и каким видят его будущее. 

Михаил и Анна Кошелевы

основатели дизайн-проекта Happystation.ru

Есть всего три передачи, которые мы с Аней смотрим по телевизору: КВН (мы старые поклонники этой игры и терпеливо вылавливаем редкие удачные шутки), «Квартирный вопрос» и «Дачный ответ» по выходным.

На этой неделе сразу несколько друзей ради смеха прислали нам видео разочарованного проектом клиента. Странно, что так произошло впервые за 15 лет существования передачи, и вот какие моменты, на наш взгляд, привели к этому.

Брифование

Мы всегда удивлялись: судя по сюжету передачи, клиенты никогда не встречаются с дизайнерами. Как так? Это же самое ценное и самое интересное. Передача без человеческих эмоций — это как нижнее белье без женщины: формально все на месте, но удовольствие для узкого круга ценителей. Хотя, скорее всего, авторы проектов поняли, что ни дизайнеры, ни уж тем более заказчики не обязаны быть актерами и лучше вообще минимизировать человеческий фактор, чем рисковать контентом.

Сам проект

Тут мы полностью на стороне дизайнера и ведущих. Цель — не осчастливить одну конкретную семью, а показать разные стили интерьеров для аудитории канала. Одним нравится интерьер с приличной мебелью из массива, другие в восторге от фанеры. Всегда найдутся те, кому не понравится результат, просто в этом случае недовольными оказались сами герои проекта. И тут мы возвращаемся к необходимости хорошей постановки задачи, а вот если она была и участники познакомлены — вопросы, конечно, к дизайнеру.

На наш взгляд, достаточно пяти минут общения, чтобы понять, что нужно заказчику. И на этом этапе мы отсеиваем львиную долю людей, которые к нам обращаются. Не потому, что мы не сможем их удовлетворить, а потому, что у человека есть четкое представление о том, чего он хочет, и он будет принуждать к тем решениям, которые ему сейчас нравятся. Через какое-то время он в них разочаруется, но виноваты окажемся мы, и он будет прав: мы же его не убедили выбрать другое решение. А то, что мы предупреждали, — ну, было такое, но кто ж так предупреждает? В общем, все останутся друг другом недовольны, да и, помимо гонорара, есть еще удовольствие от работы и репутация: с нами клиенты соглашаются не потому, что мы всегда правы, а потому, что мы выбрали клиентов, которые будут нам доверять.

Ведение проекта

Нам повезло, и нам есть с чем сравнить. Скажем, в Америке подобные проекты делаются на деньги заказчиков — у нас хозяева квартир невероятно избалованы бюджетами, которые никто бы не потратил на ремонт одной-единственной комнаты. Легко сделать проект за 2–3 миллиона при площади 15 метров, а вы попробуйте за те же деньги отремонтировать и обставить всю квартиру.

В России талант дизайнера в первую очередь заключается в том, чтобы знать, где достать вещи с той самой картинки из проекта и не пустить клиентов по миру.

Та истерика, которую мы видели в передаче, — три одновременно взорвавшиеся мины, заложенные в анатомию программы. Клиент решил: «Я не буду нанимать дизайнеров, не буду оплачивать строителей и материалы. Я рискну и возьму кота в мешке, что может пойти не так?» Это апогей инфантильности, конечно. Продюсер решил: «Сводить всех в кадре — риск. Те будут мямлить, эти — тупить. У нас есть ведущий, он что-нибудь придумает». Дизайнер решил: «Это мой звездный час, сейчас все поймут, насколько я талантлив». Шесть светильников за 70 тысяч, светящих куда бог пошлет, и мебель из фанеры? Как говорится, удивлены твоей неудачей. Хотя мы уверены, «обилие хрома» фанату «Арии» понравилось бы, просто надо было делать иначе.

Все без исключения передачи про ремонт показывают пропасть между тем, к чему люди стремятся, и тем, что у них есть в реальности. Ни один дизайнер за все время существования «Квартирного вопроса» даже не попытался оглянуться на остальной интерьер квартиры, у всех все одинаковое: или наследие чехословацких стенок, или белые стены и IKEA-IKEA-IKEA. «Квартирный вопрос» — лучик света в розово-стразовом царстве «Школы ремонта» и многочисленных попытках Первого канала сделать что-то подобное, выстреливая космическими бюджетами в будуар очередной народной актрисы.

Ну и за 15 лет сценарий могли бы хоть немного очеловечить. Почему бы авторам «Квартирного вопроса» не уделять больше времени идеям дизайнера? Встретьтесь у него в офисе или дома, покажите, как человек живет, зажгите в нем искорку того, зачем он пришел в профессию. А дизайнеров буквально умоляем посмотреть на мировой опыт и перестать оставлять в проектах голые стены. Строители выровняли вам ее так, что уровнемеры калибровать можно; маляры укатали в самый модный цвет сезона, ваша-то работа в чем? Повесьте картину или постер, не бойтесь дырку в стене сделать, вы же умеете ее заделать так, что незаметно будет, верно?

Что-то мы сами разнервничались, извините. Мы ни разу в «Квартирном вопросе» не участвовали.

Обложка: «Квартирный вопрос»

Квартирный вопрос для духовенства

При этом обнаружить офисы компаний по их юридическим адресам не удалось. Обе компании зарегистрированы в Москве. «Бенефит Фундамент» — на Никулинской, 15, корпус 1. Это обычная жилая многоэтажка в нескольких автобусных остановках от метро «Юго-Западная». На первом этаже здания — небольшой продуктовый магазин, сервис выдачи заказов через интернет, детский центр, изготовители суши. Офис строительной компании обнаружить, увы, не вышло.

«Паркплэйс» имеет юридический адрес Малая Сухаревская площадь, 3. Это красивая сталинка на Садовом кольце. Охранник по домофону говорит, что мы не первые, кто интересуется этой компанией, но ее офиса в здании нет. Можно предположить, что компания могла воспользоваться услугами продавцов юридических адресов — в свободном доступе в интернете есть несколько сайтов, которые предлагают юрадреса на Сухаревской по 2-3 тысячи в месяц.

«Бенефит фундамент» существует с 2009 года, в числе ее дочерних компаний не только «Паркплэйс», но и «Александрия» — жилой комплекс с таким названием возведен на ул. Гагарина в Калининграде, где сейчас у «Паркплэйса» находится калининградский офис продаж. В 2008 году «Коммерсант» писал, что у истоков основания «Бенефит фундамент» стоял предприниматель Александр Имшенецкий, переехавший в Калининградскую область из Москвы реализовывать крупные строительные проекты на ул. Гагарина и имевший прямые контакты с экс-губернатором Георгием Боосом.

Как рассказал «Новому Калининграду» близкий к строительному бизнесу источник, пожелавший остаться неизвестным, несколько лет назад компании разделились, у них появились новые владельцы. При этом дочерняя компания «Бенефита» «Паркплэйс» специально создавалась под совместный проект с РПЦ.

Проблема не в отсутствии жилья

Район залива Сан-Франциско долгое время был одним из самых дорогих мест для жизни в Соединенных Штатах. В этом регионе, где процветает технологический сектор Кремниевой долины и растет число миллиардеров, также одно из самых высоких показателей по количеству людей, не имеющих жилья.

Атлас капитала области залива 2015 года показал, что половина арендаторов области залива Сан-Франциско тратила не менее трети своего дохода на аренду, а в 2021 году совместное предприятие Силиконовой долины сообщило, что средняя годовая заработная плата работника сферы услуг составила 35 241 доллар до налогообложения. , была лишь немного выше, чем 25 800 долларов, которые стоит арендовать местную однокомнатную квартиру.

Легко найти страшилки: платить 1200 долларов в месяц, чтобы жить в буквальном туалете в Сан-Франциско; 2250 долларов США за номер с раскладной кроватью; главную спальню за 1400 долларов в Сан-Хосе, жильцам которой запрещено готовить. В августе 2020 года The New York Times рассказала историю гватемальского иммигранта, который жил с 11 другими людьми в доме с тремя спальнями в районе залива Сан-Матео. Когда она заразилась COVID-19, она на несколько дней уединилась в туалете, чтобы не заразить своих детей.

И это всего лишь примеры людей, у которых есть дома. Несмотря на то, что в этом регионе экономика больше, чем в Саудовской Аравии, экономический институт Bay Area Council в 2019 году признал, что «практически по всем параметрам кризис бездомных в Bay Area входит в число самых тяжелых в Соединенных Штатах».

На одном ночном автобусном маршруте между городами Кремниевой долины Пало-Альто и Сан-Хосе так много бездомных спало, что он назывался «Отель 22», пока законодатели не прекратили ночное обслуживание.После того, как опрос показал, что каждый пятый студент колледжа Де Анза в Купертино был бездомным, студенты выступали за ночные стоянки, чтобы они могли спать в своих машинах. А дома на колесах, которые использовались в качестве постоянного места жительства, появились по всей Кремниевой долине, в том числе десятки сгруппированных вокруг парка в 2 милях от штаб-квартиры Google в Маунтин-Вью (до тех пор, пока в конце июля город не начнет вводить новый запрет на парковку для жилых автофургонов и грузовиков).

Для многих жителей Залива вопрос о жилищном строительстве связан не столько с шокирующими заголовками, сколько с неумолимым ростом арендной платы, заставляющим жителей с низким и средним уровнем доходов все дальше и дальше удаляться от городских центров.

Лиз Гонсалес родилась и выросла в Восточном Сан-Хосе в семье из Халиско, Мексика. Ее мать, брат и дядя работали на заводах по производству микрочипов, которые в то время были широко распространены в Сан-Хосе, как и она сама какое-то время. По ее словам, сборочные линии были «душераздирающим однообразием», но деньги были хорошими. Хотя арендная плата была высокой, «это было не то, что вы видите сейчас, когда люди сдают комнаты, гаражи и жилые комнаты».

Гонсалес до сих пор живет в доме своего детства, хотя все, кроме трех других семей на ее улице, переехали.«Доступность определенно повлияла на то, что люди уезжают», — говорит она. Бюро экономического анализа США сообщает, что в настоящее время Сан-Хосе является самым дорогим рынком аренды в стране: по данным арендной платформы Zumper, аренда квартир с двумя спальнями составляет в среднем 2700 долларов в месяц.

Гонсалес — один из растущего числа активистов, ищущих способы изменить жилищное хозяйство региона. Она участвовала в многолетней кампании, направленной на то, чтобы помешать Google построить огромный кампус в Сан-Хосе, который, как опасались руководители сообщества разработчиков, обойдется дорого с десятками тысяч жителей из рабочего класса.

Она также является президентом недавно созданного земельного фонда Саут-Бэй. «Все это заявление о том, что у нас недостаточно жилья, является мифом», — говорит Гонсалес. «У нас просто нет такого жилья, которое отвечало бы потребностям людей, которое было бы доступным, потому что жилье по рыночным ценам недоступно».

«Единственная причина, по которой жилье по рыночной цене строится такими темпами, — это потому, что у них есть институциональная поддержка», — объясняет она, добавляя, что в Кремниевой долине уже есть достаточно домов для всех, кто там живет сегодня.Гонсалес считает, что не хватает не пустых зданий, а организаций, поддерживающих давних жителей, как девелоперы и городские власти спешат удовлетворить интересы транснациональных технологических компаний.

Район Залива — не единичный случай, а лишь наиболее серьезный пример кризиса, затронувшего города по всей территории Соединенных Штатов. В статье 2019 года в журнале Cityscape Министерства жилищного строительства и городского развития сообщается, что по всей стране 39% арендаторов в 2016 году платили арендную плату, которая входила бы в верхние 25% в 2000 году, хотя доход арендатора за тот же период практически не увеличился. .

«Многие крупные американские города продемонстрировали признаки джентрификации и некоторого расового перемещения в период с 2000 по 2013 год», — говорится в исследовании 2019 года, проведенном Национальной коалицией реинвестирования сообществ.Эта тенденция непропорционально затрагивает чернокожих и латиноамериканских арендаторов.

Это привело к росту цен на недвижимость, за которым не успевала средняя заработная плата. По данным Центра жилищных инноваций Тернер при Калифорнийском университете, в период с 2010 по 2016 год около 1,5 миллиона человек покинули Залив, что эквивалентно одному из пяти жителей. На каждого человека с семейным доходом выше 200000 долларов, покинувшего Залив в этот период, также осталось шесть человек с семейным доходом ниже 100000 долларов.У тех, кто переехал в этот район, разброс доходов был значительно выше, чем у тех, кто уехал.

«Кризис» реален, но это кризис владения жильем и его доступности, дефицит не жилищного фонда, а дефицита народных возможностей сдерживать безудержные расходы. Кризис такого рода невозможно исправить с помощью разрешений на строительство или законов о зонировании, поэтому общественные организации находят новые решения на местах.

Обычные жители не обладают политическим влиянием технологических компаний и разработчиков, им также отказано в доступе к навыкам, необходимым для приобретения жилой недвижимости и управления ею.Но активисты начинают пользоваться той властью, которой обладают. В 2019 году город Окленд выделил 12 миллионов долларов на сохранение доступного жилья с помощью общинных земельных трестов и кооперативов. Затем в 2020 году два лагеря протеста вынудили Управление жилищного строительства Филадельфии пожертвовать 50 домов новому общинному земельному фонду в этом городе, хотя теперь активисты заявляют, что город не выполнил это обещание.

Разница во власти — вот почему общественные группы экспериментируют с альтернативными моделями владения землей, которые, по их мнению, являются ключом к прекращению перемещения и бездомности — без строительства единой новой единицы жилья.

Такие группы, как Земельный фонд Сообщества Саут-Бэй и Постоянный кооператив по недвижимости Ист-Бэй, рассматривают удаление земли со спекулятивного рынка, а не продвижение новой застройки, как ключ к долгосрочной доступности. Новые земельные тресты — лишь один из примеров организационной модели, которая распространилась по стране с момента ее зарождения как способ уберечь черных фермеров от выселения белыми землевладельцами в качестве возмездия за участие в движении за гражданские права.

«Исходя из нашей модели, полагая, что жилье является правом человека, — говорит Гонсалес из фонда South Bay Trust, — мы должны действовать соответствующим образом и делать все возможное, чтобы люди жили достойно.”

Общинные земельные фонды обычно включают в себя множество объектов собственности, при этом земля находится в доверительном управлении общинной некоммерческой организации даже после продажи единиц жилья. Многие такие трасты контролируют скорость, с которой продажные цены на дома в трасте могут расти в год, гарантируя, что владельцы могут наращивать капитал, в то время как единицы остаются доступными для новых покупателей.

Расширение траста влечет за собой разрушение земли, по одному участку за раз.

Постоянный кооператив недвижимости Ист-Бэй использует кооперативную модель вместо некоммерческого траста для удаления земли с рынка.По данным журнала East Bay Magazine , с момента своего создания в 2018 году коллектив привлек более 100 владельцев сообщества. После запуска двух совместных проектов коллектив предпринимает амбициозные усилия по возрождению исторического делового коридора Западного Окленда, когда-то известного как «Западный Гарлем». «Мы знаем, что покупки одного актива недостаточно», — говорит Нони Сешн, исполнительный директор группы компаний East Bay. «Мы пытаемся активизировать сообщество по всему коридору». Организаторы представляют себе Коридор культурного сообщества с кооперативным жильем, черным искусством и бизнес-пространствами, а также центр культурного искусства на Седьмой улице, протянувшейся на полторы мили через город.

Члены молодого траста South Bay имеют такое же широкое видение, даже когда они продолжают переговоры о приобретении своей первой собственности. Соучредитель Сэнди Перри, министр и активист по вопросам жилищного строительства, которая выступала против кампуса Google в Сан-Хосе и десятилетиями организовывала с арендаторами, домовладельцами и бездомными людьми, считает, что деконструкция земли в рамках траста не только стабилизирует стоимость жилья для жителей, но и также «дайте всему сообществу центр для организации.”

Помимо жилья, члены траста Саут-Бэй представляют себе детские сады, культурные центры и «общественные центры для организации и сопротивления джентрификации», — говорит Перри.

Изъятие земли со спекулятивного рынка в самом дорогом городе страны обеспечит организационную основу, средство для выживания сообщества и символ надежды, — говорит он. Он надеется, что если члены сообщества смогут сплотиться и организовать общественные пространства на земельном фонде, они смогут остановить развитие следующего технологического кампуса, угрожающего вытеснить жителей города.

Это стремление возникает из-за проблем, с которыми сталкиваются такие группы, как фонд South Bay и коллектив East Bay. «Оклендский общинный земельный фонд, которому уже 12 лет», владеет десятками объектов собственности, в том числе 28 домами на одну семью и пятью объектами смешанного использования, — говорит Стив Кинг, исполнительный директор группы. Redfin сообщает, что только в мае 2021 года в городе было продано 472 дома при средней цене продажи 921000 долларов. А рынок Сан-Хосе еще более жаркий: 1 128 домов проданы по средней цене почти в 1 доллар.3 миллиона за тот же период.

Пока крупные работодатели, такие как Google, предлагают щедрые зарплаты для привлечения потенциальных сотрудников в регион, стоимость жилья будет продолжать расти и делать новый и существующий жилищный фонд еще более привлекательным для инвесторов, девелоперов и спекулянтов. Как объясняет Проект городского перемещения Беркли Калифорнийского университета, эти процессы работают рука об руку: более состоятельные новички переезжают в район, в то время как капитал инвестируется в местную недвижимость.Это делает попытки купить дома за пределами рынка все более актуальными, но в то же время все более и более устрашающими.

Однако, если организации активистов не могут добиться уступок от местных властей, они остаются в зависимости от пожертвований от частных лиц или фондов для покупки недвижимости по постоянно растущим рыночным ценам. Поэтому Перри из South Bay Community Land Trust рассматривает организацию как часть экосистемы общественного сопротивления этим силам.

Деньги не должны определять, есть ли у вас достойный дом.Это не должно определять, есть ли у вас доступ к убежищу.

Траст Саут-Бэй присоединился к другим группам, чтобы лоббировать закон о возможности приобретения жилья в Сан-Хосе, который обеспечит муниципальное финансирование некоммерческих приобретений жилья. В марте, после нескольких лет действий против джентрификации, включая кампанию Google, положившую начало земельному фонду, городской совет Сан-Хосе выдвинул рабочий план по борьбе с перемещением населения, который в конечном итоге может включать именно такое постановление.

Но эти небольшие успехи не остановят стремительного роста стоимости жилья и подпитывают его силы спекуляций. Даже на перегретом рынке жилья Кремниевой долины два правительственных опроса 2019 года показали, что в 2019 году на каждого бездомного в округе Санта-Клара оставалось 4,4 свободных жилья. Филиал NPR, KQED, сообщил, что некоторые из них принадлежат фиктивным компаниям, предположительно в качестве инвестиционных инструментов. Другие остаются пустыми, поскольку их владельцы планируют перепланировку, чтобы еще больше повысить их стоимость.

В любом случае, даже свободные места в собственности в районе залива структурируются за счет увеличения стоимости собственности, привязанной к щедрым зарплатам технических работников. Сессия Noni кооператива East Bay говорит, что рост цен на жилье в Bay Area вызван не отсутствием жилья, а продолжающимся притоком хорошо оплачиваемых профессиональных рабочих.

«Большинство технологических компаний имеют текущие планы по ввозу все большего и большего количества рабочей силы в городской город», — говорит Сессия. «Это жилье, которое мы строим, действительно отмечено на уровне высокооплачиваемого технического работника.”

Новые квартиры по рыночной цене мало что делают для того, чтобы снизить давление на жилье с низкими доходами, и вместо этого делают регион более привлекательным местом для богатых рабочих, спрос которых толкает стоимость жилья еще выше. Как написал в своей книге Capital City: Gentrification and the Real Estate State в 2019 году аналитик жилищной политики и городской географ Сэмюэл Штайн: «Простое добавление предложения жилья не обязательно приводит к снижению общих цен. Во многих случаях бывает наоборот ».

«Кремниевой долине нужен еще один технологический кампус, как дыра в голове», — говорит Перри.Кампания против предложенного Google кампуса завершилась акцией протеста в мэрии, в ходе которой Гонсалес, Перри и еще шесть человек были арестованы, когда муниципальные власти проголосовали за продажу государственной земли технологическому гиганту.

Хотя кампания по остановке разработки Google не увенчалась успехом, она вдохновила на создание первого земельного фонда сообщества в Кремниевой долине. Это также вызвало обязательство правительства города, что проект не вызовет перемещения из-за джентрификации, и одобрение использования общественных групп для достижения этой цели.Гонсалес и Перри надеются, что это приведет к поддержке земельного фонда, когда он начнет приобретать свою первую недвижимость.

Когда Лиз Гонсалес думает о расширении модели общинного земельного доверия, чтобы ее друзья и члены семьи могли продолжать жить в городе, в котором они выросли, она подчеркивает «сотрудничество, сотрудничество и образование», необходимые для масштабирования нерыночных моделей землепользования.

Хотя фонд South Bay Community Land Trust все еще находится на начальной стадии, ни Гонсалес, ни Перри не будут довольны сохранением нескольких домов, если вокруг них будут выставлены цены на сотни.«Вся система собственности на землю в Соединенных Штатах неверна», — говорит Перри. «В конечном итоге его следует отменить».

Как выразился Гонсалес: «Цель состоит в том, чтобы декомпозиционировать жилье, потому что деньги не должны определять, есть ли у вас достойный дом. Это не должно определять, есть ли у вас доступ к убежищу ».

ИСПРАВЛЕНИЕ: эта история была обновлена ​​в 10:42 утра 13 августа 2021 года, чтобы заменить устаревшую ссылку на проект Коридора культурного сообщества Ист-Бэйского постоянного коллектива недвижимости на правильную ссылку.Ознакомьтесь с нашей политикой исправлений здесь.

Мнение | Жилищный кризис в Америке — выбор

Эта статья является частью информационного бюллетеня Debatable.Вы можете зарегистрироваться здесь , чтобы получать его по вторникам и четвергам.

Соединенные Штаты, как вы, возможно, уже знаете, находятся в агонии жилищного кризиса: по всей стране американцам не хватает доступных мест для жизни.

Это было правдой даже до того, как коронавирус охватил земной шар, когда сотни тысяч американцев, если не миллионы, были бездомными, почти половина арендаторов была обременена расходами и почти две трети заявили, что не могут позволить себе покупать дом.И хотя в прошлом году некоторые надеялись, что пандемия превратит города страны в маяки доступности, эта надежда в последние месяцы оказалась недолгой.

Как жилье в США стало таким дорогим и как решить эту проблему? Вот что говорят люди.

Кризис, создаваемый давно.

Как объясняет Николь Фридман в The Wall Street Journal, жилищный кризис можно рассматривать как проблему спроса и предложения, возникшую 20 лет назад:

• Между 1968 и 2000 гг. США построили в среднем около 1.5 миллионов новых единиц жилья каждый год. Но за последние два десятилетия, отчасти из-за замедления темпов роста во время Великой рецессии, страна ежегодно добавляла только 1,225 миллиона новых единиц жилья.

• Сегодня в стране на 6,8 миллиона единиц не хватает того, что было необходимо для удовлетворения потребностей в новом жилье и для замены единиц, которые старели или были разрушены в результате стихийных бедствий.

Результат: По данным Центра по бюджетным и политическим приоритетам, в период с 2001 по 2019 год медианная арендная плата росла быстрее, чем медианный доход арендатора почти в каждом штате.Только в 7% округов работник с минимальной заработной платой может позволить себе арендовать квартиру с одной спальней.

Так почему же жилья не построено? Согласно недавнему отчету Гарвардского объединенного центра жилищных исследований, одной из причин является рост стоимости рабочей силы и пиломатериалов. Но, как объясняет Иерусалим Демзас из Vox, проблемы с поставками также во многом связаны с ограничительными правилами, такими как зонирование для одной семьи, минимальные размеры участков и требования к парковкам, которые искусственно ограничивают количество жилья, которое может быть построено.Эти правила, которые исторически служили укреплению сегрегации, могут, в свою очередь, использоваться активными гражданами, чтобы блокировать новое развитие, явление, известное как нимбизм: но не у меня на заднем дворе.

Нимбизм — это двухпартийная предрасположенность, но некоторые из его наиболее серьезных повреждений ощущаются в либеральных городах и штатах. В Калифорнии, например, где любой может возражать против нового строительства под видом закона об охране окружающей среды 1970 года, около четверти стоимости строительства доступного жилья уходит на государственные сборы, разрешения и консалтинговые компании.«Это не редкость для проекта в Калифорнии, который в течение многих лет увяз в бумажной волоките по поводу зонирования или возражениях со стороны других владельцев собственности, прежде чем земля будет нарушена», — объясняет Томас Фуллер из The Times. В результате в Сан-Франциско самые высокие общие затраты на строительство в мире: одна двухкомнатная квартира «доступного жилья» стоит около 750 000 долларов.

Домовладельцы заинтересованы в этом политическом режиме. «Несмотря на всю враждебность, направленную на девелоперов, арендодателей и банкиров, самая большая группа бенефициаров законов, ограничивающих предложение жилья, — не эти коммерческие корпорации», — пишет Дженни Шуэц из Brookings.«Домовладельцы, которым посчастливилось приобрести свои дома в более ранние периоды, получили существенный прирост благосостояния, большая часть которого освобождена от налогообложения. Неудивительно, что домовладельцы прилагают все усилия для того, чтобы и дальше ограничивать предложение нового жилья ».

Федеральная политика также внесла свой вклад в жилищное неравенство, как пишут для Curbed Патрик Сиссон, Джефф Эндрюс и Алекс Базли. С 1970-х годов федеральное правительство предотвращало любое расширение государственного жилищного фонда, сокращая программы помощи для съемщиков, которые, по словам защитников доступного жилья, сделали бездомность неотъемлемой частью американской жизни.А разрешая вычет процентов по ипотеке из налогооблагаемого дохода, правительство фактически тратит больше денег на налоговые льготы для домовладельцев, чем на все субсидии на аренду и государственное жилье.

Разве ответ просто «строить, строить, строить»?

Если причиной жилищного кризиса является нехватка жилья, разве не решение — или, по крайней мере, необходимая часть решения — построить его больше? Это рабочая теория йимбизма, растущего движения политических мыслителей и активистов, которые убеждают законодателей и домовладельцев сказать «да, у меня на заднем дворе».

«Yimbys настаивает на снижении ограничений на зонирование для увеличения предложения жилья, мотивируя это тем, что всех новых домов, как рыночных, так и субсидируемых, помогают держать цены на жилье под контролем», — Родерик М. Хиллс-младший, профессор права Нью-Йоркского университета, объяснил в The Washington Post в 2018 году.

Доказательства: Недавние исследования показывают, что Yimbys прав. Например, анализ Нью-Йорка за 2019 год показал, что на каждые 10 процентов увеличения жилого фонда в радиусе 500 футов арендная плата снижается на 1 процент (продажные цены также снижаются).Другой анализ Сан-Франциско, проведенный в июне этого года, показал, что в пределах 100 метров от нового здания арендная плата снижается на 2 процента, а риск переселения арендаторов в район с более низкими доходами падает на 17 процентов.

Yimbys часто указывают на Токио как на реальный контрпример американским городам: известный своей либеральной политикой развития, Токио в последние годы увеличивал предложение домов примерно на 2 процента в год, в то время как предложение жилья в Нью-Йорке увеличилось всего на около 0,5 процента в год.За последние два десятилетия цены на жилье в Нью-Йорке резко выросли, но оставались стабильными в Токио на уровне чуть ниже 1000 долларов в месяц за квартиру с двумя спальнями.

Почему Yimbys еще не выиграли

Как бы популярна ни была цель обуздать расходы на жилье, Yimbys нажили себе врагов среди тех, кто ее разделяет. Ананья Рой, например, профессор городского планирования в Калифорнийском университете в Лос-Анджелесе, раскритиковал йимбизм как движение, которое концентрирует внимание на проблемах белых профессионалов из высшего среднего класса, игнорируя при этом заботы тех, кто действительно находится в бедственном положении. на передовой жилищного кризиса.

Одна из этих проблем заключается в том, что целеустремленная ориентация на увеличение предложения жилья просто приведет к увеличению количества элитных зданий, спекуляции недвижимостью и перемещению населения без фактического снижения средней арендной платы. В недавней статье Дженны Дэвис, аспиранта по городскому планированию в Колумбии, было обнаружено, что перестройка зон — ключевой приоритет Yimby, позволяющий строить более высокие и плотные — связано с тем, что территория становится белее, по крайней мере, в краткосрочной перспективе.

Активисты арендаторов — а также некоторые самоидентифицированные Yimbys — поэтому утверждают, что застройка должна сопровождаться штрафами за выселение, контролем за арендной платой и другими нормативными актами, защищающими арендаторов от перемещения.А для того, чтобы действительно снизить цены, как утверждает Проект по противодействию выселению, 60 процентов новых разработок необходимо будет отвести под квартиры по ценам ниже рыночных.

И, в конце концов, многие йимби и активисты арендаторов соглашаются, что жилищный кризис не может быть решен только за счет рынка. Почему? «Сам по себе частный рынок никогда не может обеспечить достаточное количество доступного жилья для арендаторов с самым низким доходом», — говорит Дэн Трит, аналитик Национальной коалиции по жилищному строительству с низким доходом.«У частного рынка просто нет стимулов для этого. Это требует государственного вмешательства и субсидий ».

Как именно должно выглядеть это вмешательство — еще один предмет обсуждения. Некоторые сторонники прогресса утверждают, что правительство должно просто построить миллионы новых единиц государственного жилья, как предложил представитель Миннесоты Ильхан Омар. «В эпоху неолиберализма слишком много времени и денег было потрачено на попытки убедить частные рынки в достижении политических целей», — пишут Райан Купер и Сирша Гован на якобинском языке.

Но, хотя государственное жилье хорошо зарекомендовало себя в других странах, как отмечает Биньямин Аппельбаум из The Times, в Соединенных Штатах у него сложная история расовой и классовой сегрегации. Он утверждает, что было бы предпочтительнее субсидировать частное развитие в районах, которые больше всего нуждаются в доступном жилье, за счет земли, налоговых льгот и прямых государственных расходов. Что касается арендаторов, федеральное правительство должно также расширить свою программу жилищных ваучеров, которая в настоящее время распространяется только на одну из четырех семей, имеющих право на получение жилья.

Президент Байден, со своей стороны, пообещал предпринять шаги в этом направлении в своем плане инфраструктуры. А в понедельник Сенат опубликовал резолюцию о бюджете, в которой содержится призыв выделить 332 миллиарда долларов на жилищные расходы. Детали этого плана — и его шансы на принятие узко разделенным сенатом — станут более ясными в ближайшие недели.

У вас есть точка зрения, которую мы упустили? Напишите нам по адресу [email protected] . Пожалуйста, укажите свое имя, возраст и местонахождение в своем ответе, который может быть включен в следующий информационный бюллетень.

ПОДРОБНЕЕ

«Как Беркли победил Нимби» [The New York Times]

«Борьба за прекращение зонирования одной семьи и войну Иимби / Нимби / Фимби» [Время прощаться]

«Калифорнийцы идут. Как и их жилищный кризис ». [The New York Times]

«Является ли йимбизм ответом на жилищный кризис в Америке?» [Новая Республика]

«Как домовладение стало двигателем американского неравенства» [The New York Times]

ЧТО ВЫ ГОВОРИТЕ

Вот что читатель должен был сказать о последних дебатах: Вариант Delta и открытие школы

Сьюзан из Нью-Джерси: «В большинстве статей о возобновлении работы школ с Covid и особенно о варианте Delta, который представляет собой постоянную угрозу, не рассматриваются трудности преподавания и обучения с использованием масок.Большинство людей хотят, чтобы дети снова пошли в школу, и сетуют на гибридное и / или дистанционное обучение. Однако для учителя неудобно и неэффективно преподавать в масках и понимать учеников в масках. Удаленное обучение устраняет необходимость в масках, и общение значительно улучшается. Кроме того, во многих школах нет кондиционеров, и носить маски, когда в классе 90 градусов и выше, ужасно. До тех пор, пока вакцина против Covid не станет обязательной, как и многие другие ученики, которые должны посещать школу, личная модель не будет собирать образовательные результаты докандемических времен.”

Проблема | Национальная жилищная коалиция с низким доходом

Рекордное количество семей не могут позволить себе приличное место, чтобы позвонить домой:

• В национальном масштабе наблюдается нехватка более 7 миллионов доступных домов для 10,8 миллионов наших стран, а также семей с чрезвычайно низким доходом . View The Gap
• Нет штата или округа, где арендатор, работающий полный рабочий день с минимальной заработной платой, может позволить себе квартиру с двумя спальнями. Просмотреть карту вне досягаемости
• Семьдесят процентов семей с крайне низким доходом несут серьезное бремя расходов, выплачивая более половины своего дохода за аренду.

Это проблема! Это затрагивает каждый штат и каждое сообщество. У семей есть несколько вариантов. С каждым годом дефицит усугубляется; Вот почему люди в нашей стране бездомны и почему семьи не могут оплачивать продукты и визиты к врачу.

Почему это важно:

Жилье является ключом к сокращению межпоколенческой бедности и повышению экономической мобильности. Исследования показывают, что расширение доступа к доступному жилью является наиболее рентабельной стратегией сокращения детской бедности и повышения экономической мобильности в Соединенных Штатах.Экономист из Стэнфорда Радж Четти обнаружил, что дети, переехавшие в районы с более низким уровнем бедности, увидели, что их заработок во взрослом возрасте увеличился примерно на 31%, повысилась вероятность жить в более благополучных районах, когда они стали взрослыми, и снизилась вероятность стать родителем-одиночкой. Более того, дети, живущие в стабильных доступных по цене домах, с большей вероятностью будут хорошо учиться в школе и имеют больше возможностей учиться в классе и за его пределами.

Расширение доступа к доступному жилью способствует экономическому росту.Исследования показывают, что нехватка доступного жилья обходится американской экономике примерно в 2 триллиона долларов в год в виде снижения заработной платы и производительности. Без доступного жилья семьи ограничивают возможности увеличения заработка, что приводит к замедлению роста ВВП. Фактически, по оценкам исследователей, рост ВВП в период с 1964 по 2009 год был бы на 13,5% выше, если бы у семей был лучший доступ к доступному жилью. Это привело бы к увеличению дохода на 1,7 триллиона долларов, или на 8 775 долларов дополнительной заработной платы на одного рабочего.Более того, каждый доллар, вложенный в доступное жилье, стимулирует местную экономику за счет использования государственных и частных ресурсов для получения дохода, включая доходы резидентов и дополнительные местные налоговые поступления, а также поддерживает создание и сохранение рабочих мест.

Кризис доступного жилья: почему города США испытывают трудности?

Соединенные Штаты переживают кризис доступного жилья.

Это затрагивает американцев с разными доходами. Национальная жилищная коалиция с низким доходом обнаружила в 2018 году , что арендатор, работающий 40 часов в неделю и получающий минимальную заработную плату, может позволить себе типичную квартиру с двумя спальнями (т.е., не обременены расходами) ровно в нулевых округах по всей стране.

Гарвардские исследователи обнаружили, что в 2016 году почти половина арендаторов несли бремя расходов (определяемых как расходы на аренду 30 или более процентов своего дохода). Даже некоторые люди с высокими доходами в дорогих прибрежных городах борются с арендной платой. Почти две трети арендаторов по всей стране говорят, что они не могут позволить себе купить дом, и сэкономить на этом первоначальном взносе в ближайшее время не станет легче: цены на жилье растут вдвое быстрее, чем рост заработной платы.

Несмотря на то, что экономика продолжает расти, а рынок жилья восстанавливается после Великой рецессии, американцы сталкиваются с растущим неравенством и, для многих, с неспособностью комфортно оплачивать жилье, поскольку рост заработной платы стагнирует, а стоимость жилья продолжает расти.

В условиях дефицита предложения по всей стране простой ответ на то, что арендная плата «чертовски высока», — это, конечно, строительство большего количества жилья. Но на самом деле все намного сложнее, чем просто стартовая конструкция.Различные рыночные силы, политические решения и демографические изменения объединились, чтобы сделать строительство доступного жилья трудным и политически опасным делом.

Как нация, гордящаяся возможностями, стала страной, в которой нехватка доступного жилья, похоже, не имеет немедленного решения и где так много арендаторов и покупателей борются?

Вот основные факторы, повышающие стоимость жилья.

В 1965 г.S. Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) стал агентством на уровне кабинета министров. Администрация Джонсона использовала департамент для реализации своего видения Америки, в котором федеральные программы социального обеспечения борются с бедностью — частично посредством программ жилищных субсидий — и с последствиями расовой несправедливости; энтузиазм среди прогрессивных активистов был в изобилии.

Но это новое видение не коснулось преемников Джонсона. Администрация Никсона ввела мораторий на строительство государственного жилья. Действия администраций Рейгана и Клинтона по существу привели к тому, что государственное жилье строилось только для замены существующих единиц жилья.Администрация Рейгана резко сократила программы помощи HUD по аренде жилья, которые выступают за требование доступного жилья, сделав бездомность постоянным элементом американской жизни.

Между тем, федеральное правительство постоянно субсидирует домовладельцев из среднего и высшего класса.

Возьмем, к примеру, вычет по ипотечным процентам (MID), который был введен в 1913 году вместе с федеральным подоходным налогом и пережил многочисленные обновления налогового законодательства благодаря мощному лобби в сфере недвижимости.MID позволяет домовладельцам вычитать процентные платежи по ипотеке из своих федеральных подоходных налогов.

В то время как налоговый закон, принятый в 2020 году, снизил верхний предел MID с 1 миллиона долларов до 750000 долларов и, таким образом, во сколько это будет стоить федеральному правительству, Объединенный комитет Конгресса по налогообложению прогнозирует, что в 2020 году MID спасет домовладельцев (и обойдется федеральному правительству). ) 30,2 миллиарда долларов упущенной выгоды. Эти ежегодные федеральные налоговые расходы превышают финансирование всех субсидий на аренду и государственное жилье, и они приносят пользу в основном среднему классу и богатым домовладельцам, потому что арендаторы вообще не получают выгоды, и чем дороже дом, тем больше выгода для владельца.

У страны также есть долгая история красной черты, сегрегации и расистской жилищной политики, которая создала невероятные пробелы в доступе цветных людей к доступным вариантам жилья и домовладению, и это задушило создание благосостояния домохозяйств в этих сообществах. Исследование Brookings Institution и Gallup, проведенное в 2018 году, также показало, что даже несмотря на то, что чернокожие американцы сталкиваются с большим количеством препятствий на пути к домовладению, они могут постоянно находить свои вложения в жилую недвижимость недооцененными:

Эти результаты подчеркивают последствия ориентации U.S. жилищная политика, направленная на поощрение домовладения и защиту дома на одну семью как инструмента создания благосостояния и стабильности семьи. В сочетании с историей расистской и исключающей политики, в том числе красной черты и жилищных соглашений, этот политический выбор создал разрыв в домовладении между белыми и черными американцами, лишив чернокожие семьи значительного источника долгосрочного накопления богатства.

Домостроители, как и любой производитель, взимают надбавку к базовой стоимости своего труда и сырья.Бюро статистики труда отслеживает цены на такое сырье с помощью своего индекса цен производителей, который после финансового кризиса 2008 года вырос на 23,9 процента; в то время как индекс несколько колебался в прошлом году, он остается на повышенном уровне.

Согласно ежемесячному индексу цен на пиломатериалы от Random Lengths, цена только на пиломатериалы в последние годы сильно колебалась, временами превышая более чем вдвое ее стоимость в 2008 году. Пиломатериалы могут составлять от 5 до 10 процентов стоимости строительства дома, а рост цен на пиломатериалы отчасти является результатом многолетнего торгового спора между Соединенными Штатами и Канадой.Треть древесины, используемой в жилищном строительстве, поступает от наших северных соседей, и эти запасы истощены из-за горных сосновых жуков, которые могут убить дерево в течение 48 часов, а также из-за лесных пожаров.

Еще одним фактором является повышение цен на незастроенные земли в городских центрах и вокруг них, где сосредоточена работа и высокий спрос. Многие строители и застройщики сосредоточили свое внимание на рынке элитного жилья (с более высокой маржой прибыли), а это означает, что строители строят меньше домов начального уровня и домов для начинающих.Когда таких домов для новичков строится , их цены в конечном итоге повышаются, потому что спрос намного превышает предложение.

В то время как восстанавливающийся рынок жилья означал, что все больше строится и строится больше многоквартирных домов, постоянная нехватка рабочей силы ведет к росту затрат и сокращению маржи для этих проектов, что усиливает экономическое давление на девелоперов, заставляя их сосредоточиться на элитных квартирах, , которые может получить более высокую прибыль.

Согласно опросу, проведенному Национальной ассоциацией строителей жилья в 2018 году, 85 процентов членов организации считают, что стоимость и доступность рабочей силы является их самой большой проблемой, даже с учетом того, что в 2019 году отрасль добавляла примерно 12000 новых рабочих мест в строительстве в месяц, по данным Бюро. статистики труда.Это приводит к конкурентным торгам для таких специалистов, как домашние строители, электрики, сантехники, каменщики, плотники и установщики систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха.

Строительство всегда было периодом подъема и спада, но сектор так и не смог полностью оправиться от Великой рецессии. Такие факторы, как устойчиво низкий уровень безработицы, попытки увеличить количество депортаций и сократить иммиграцию (иммигранты составляют 25 процентов рабочей силы сектора), а также рост строительной отрасли за последние несколько лет сошлись воедино, чтобы подрядчики и застройщики не опережали растущий спрос.

Крупные стихийные бедствия и ураганы тоже не помогают: ураганы Ирма и Харви вызвали повышенный региональный спрос на жилищных строителей. Весной 2019 года по всей стране оставалось незанятым почти 250 тысяч строительных рабочих мест. Согласно анализу BuildZoom, рынок труда наиболее ограничен на рынках с высокими ценами, которые, как правило, больше всего нуждаются в доступном жилье.

В долгосрочной перспективе представители отрасли обеспокоены проблемой трубопроводов: средний возраст работников строительной отрасли составляет около 40 лет, и многие лидеры отрасли и профсоюзы изо всех сил пытаются привлечь молодых работников и потенциальных учеников к профессиональному обучению. программы.

Кодексы ограничительного зонирования часто являются эффективным инструментом в борьбе с новым строительством и, часто, с уплотнением, помогая подавить предложение жилья даже при росте спроса. Будь то ограничение высоты новых зданий или решение о том, что для больших многоквартирных домов требуется минимальное количество парковочных мест, эти ограничения усложняют строительство и делают его более дорогостоящим. Такие города Калифорнии, как Лос-Анджелес и Сан-Франциско, известны тем, что препятствуют новому строительству с помощью этих методов, что привело к серьезной нехватке жилья в штате .

Быстрое усиление правил этого типа — и соответствующие настроения жителей и землевладельцев «не на моем заднем дворе» или «НИМБИ» — увеличили стоимость собственности, увеличили стоимость жилья и усложнили труд работникам преследовать возможности, переезжая в быстрорастущие районы с высокой концентрацией открытых рабочих мест. Хотя это хорошо для нынешних домовладельцев, которые видят, что стоимость их домов растет из-за недостатка предложения, такая ограничительная практика наносит ущерб экономике в целом.

Предложение администрации Обамы о сокращении таких правил хорошо резюмировало ситуацию:

Слишком многие сообщества с наиболее динамичным ростом поднялись по этой лестнице за собой — часто непреднамеренно — путем создания условий, которые не позволяют семьям найти доступное жилье в тех же сообществах, где они могут найти работу.

Усилия, предпринятые в поддержку развития, или YIMBY («да, на моем заднем дворе»), группы, которые должны противодействовать этим правилам, включают оптимизацию процессов выдачи разрешений, устранение требований к парковке (которые увеличивают стоимость нового строительства), поощрение ориентированных на транзит проектов , а также изменение законов зонирования, чтобы разрешить более плотные проекты.Политика инклюзивного зонирования, которая требует, чтобы застройщики включали определенное количество доступных по цене единиц в более крупную застройку, также была принята в таких городах, как Нью-Йорк.

В конечном счете, защитники политического спектра считают, что местный контроль в некоторых городах только укрепляет установленную власть, и что правительствам штатов и федеральному правительству следует проводить более активную политику, направленную на создание доступного жилья. По мере того, как движение YIMBY набирало силу, в Орегоне и Сиэтле был принят закон о повышении зональности, и ряд других городов и штатов рассматривают аналогичные меры.

«Доступность» жилья — это не только само жилье: рост арендной платы и цен на жилье отталкивает домохозяйства с низким и средним доходом от крупных городских центров, где обычно наблюдается наибольшее количество рабочих мест и наиболее надежные системы общественного транспорта. быть — более низкие цены на жилье в пригородах и пригородах компенсируются увеличением расходов на транспорт.

Большая часть этого разрастания может быть отнесена к выбору зонирования, сделанному на уровне города, что привело к созданию дорогих деловых районов в центре города.Это означает, что работники среднего класса, живущие за пределами центра города, должны полагаться на несовместимые системы общественного транспорта или длительные поездки на автомобиле. Исследование Brookings Institution, проведенное в 2016 году, показало, что в период с 2000 по 2012 год в цветных сообществах и районах с высоким уровнем бедности наблюдалось наибольшее снижение близости к работе.

Возьмем, к примеру, Феникс, штат Аризона, город, характеризующийся разрастанием и отсутствием развитой системы общественного транспорта. Жители Феникса с разными доходами тратят почти 50 процентов своих доходов на жилье и транспорт.

Другими словами, нужно учитывать не только арендную плату. В отчете Объединенного центра жилищных исследований Гарвардского университета изучались расходы домохозяйств с разным уровнем дохода, и было показано, что по мере снижения стоимости жилья доля доходов, расходуемая на транспорт, увеличивалась до пяти раз.

И это не говоря уже об увеличении времени, затрачиваемого на дорогу на работу и с работы, которое тратится на отдых и сон. Среди работающих бедняков, которые уже чувствуют себя обремененными постоянно растущим кризисом доступности и застоем в заработной плате, это может оказаться нелегким компромиссом.

Доступ к общественному транспорту подчеркивает, как кризис доступности и увеличивающееся расстояние между доступным домом и хорошей работой искажают многие аспекты того, как и где мы живем. Как и в случае с государственной политикой и нехваткой рабочей силы и материалов, транспорт является еще одним аспектом этого многогранного кризиса, и его необходимо будет учитывать в поисках долгосрочного решения.

Четыре причины, по которым увеличение объемов государственного жилья не является решением проблемы доступности

Когда избранный президент Джо Байден собирается вступить в должность, опираясь на демократический контроль как над палатой представителей, так и над сенатом, левые чудаки и активисты составляют списки желаний для нового законодательства по множеству вопросов и политических сфер.

Жилье большое. Недавняя идея, которая привлекает внимание активистов жилищного строительства — и некоторых законодателей — состоит в том, чтобы отменить поправку Faircloth, которая запрещает новое строительство государственного жилья. Для малообеспеченных семей борьба за получение достойного, стабильного жилья была актуальной проблемой задолго до пандемии COVID-19. Предоставление дополнительной жилищной поддержки должно быть приоритетом для новой администрации.

Однако ожидание от местных жилищных властей развития крупных портфелей государственного жилья не является эффективным решением.А сосредоточение дебатов на Поправке из ткани Faircloth — отвлекающий маневр — политическое отвлечение от более ощутимых препятствий на пути к дешевому жилью.

Ниже приведены четыре причины, по которым строительство большего количества государственного жилья не является панацеей от жилищных проблем страны, а также идеи более эффективных решений, которые защитники могут продвигать в ближайшие месяцы.

Строительство субсидируемого жилья — или, если на то пошло, арендного жилья по рыночной ставке — незаконно в большинстве частей США.S. Местные законы о зонировании запрещают строить постройки, отличные от частных домов на одну семью, на большей части земли в городах и пригородах.

Отмена Поправки к ткани из хлопчатобумажной ткани не решает эту проблему. И это не новая проблема: государственное жилье, построенное с 1950-х по 1970-е годы, в основном строилось в бедных, расово сегрегированных районах, потому что именно там государственные учреждения могли приобретать землю, а белые избиратели из среднего класса не протестовали слишком резко.

Место проживания людей — и особенно место, где растут дети — имеет решающее значение для долгосрочного благополучия, включая ожидаемую продолжительность жизни, здоровье и доход.При отсутствии какого-либо серьезного плана по легализации квартир в районах с высокими возможностями, предложения о строительстве большего количества государственного жилья только усугубят расовую и экономическую сегрегацию — в ущерб семьям с низкими доходами.

В предложениях «правительству» о строительстве государственного жилья часто неясно, какое агентство или ведомство они имеют в виду. Хотя финансирование государственного жилья исходит из федерального уровня, недвижимость находится в ведении более 3300 местных жилищных органов по всей стране.И у большинства из них нет недавнего опыта строительства нового здания — долгого, сложного и рискованного дела при самых благоприятных обстоятельствах. Государственные агентства также действуют в соответствии с более жесткими правилами и процедурами, чем компании частного сектора; например, требования к закупкам и рабочей силе, которые значительно усложняют и удорожают строительство.

Сегодня почти все новое субсидируемое жилье строится и управляется специализированными некоммерческими или коммерческими застройщиками. Таким образом, несмотря на эти призывы к «правительству» построить больше жилья, у большинства жилищных органов нет возможностей или желания осуществлять новые строительные проекты.

Как известно любому домовладельцу, поддержание дома в хорошем состоянии требует постоянных вложений времени и денег. В этом смысле большинство существующих государственных жилищных объектов медленно ухудшались в течение десятилетий из-за повреждений, причиненных водой, плесени, паразитов и старения механических систем. В 2017 году министр жилищного строительства и городского развития (HUD) Бен Карсон, как известно, попал в ловушку неисправного лифта во время посещения высотного проекта в Майами.Имея это в виду, зачем жилищным властям подписываться на строительство большего количества квартир, когда они уже сталкиваются с огромными просрочками по техническому обслуживанию и недостатком капитальных средств?

История финансирования инфраструктуры федеральным правительством похожа на родителей, которые покупают своему 16-летнему ребенку новую машину, а затем отказываются скинуться на страховку, бензин или ремонт. (См. Также: неудовлетворенные капитальные потребности в строительстве дорог, мостов и метро.)

Писатель Ноа Смит недавно предложил, чтобы США приняли модель государственного жилья, как в Сингапуре, где правительство строит квартиры, а затем продает их по низким ценам домашним хозяйствам.Но даже это не решает проблемы, а просто перекладывает бремя будущих эксплуатационных расходов на домохозяйства — проблема, знакомая сегодня многим домовладельцам с низкими доходами в США.

Строительство нового жилья — дорогое удовольствие, особенно в прибрежных городских районах, где проблема доступности стоит наиболее остро. Как это ни парадоксально, строительство субсидируемого жилья обходится дороже, чем строительство жилья по рыночной цене, из-за сложности получения финансирования.Новое строительство также идет медленно: на строительство субсидируемых квартир на жестко регулируемых рынках может потребоваться десятилетие или больше.

Если цель федеральных политиков — помочь как можно большему количеству домохозяйств с низкими доходами, то стратегия строительства нового государственного жилья, возможно, является наименее эффективным путем. Увеличение средств на жилищные ваучеры или на приобретение и ремонт существующих квартир через Национальный целевой фонд жилищного строительства позволит увеличить объем субсидий, чтобы быстрее покрыть гораздо большее количество домашних хозяйств, и часто в районах с более высокими возможностями.Обеспечение долгосрочной физической и финансовой жизнеспособности существующей субсидируемой собственности — например, посредством демонстрационной программы помощи при аренде (RAD) HUD — также будет более рентабельным, чем новое строительство.

В целом, помощь семьям с низкими доходами в получении доступа к качественному, стабильному и доступному жилью в районах с высокими возможностями должно стать целью новой администрации Байдена и нового Конгресса. Но строительство большего количества государственного жилья — неправильный путь к достижению этой цели.

Жилищный кризис. Может ли федеральное правительство помочь исправить это?

Министерство финансов размахивает флагом, предупреждающим Конгресс и других политиков о рынке жилья. Его сообщение? В стране быстро заканчиваются дома, и с этим нужно что-то делать.

Традиционно жилищная политика федерального правительства была направлена ​​на регулирование спроса. Такие вещи, как удержание процентов по ипотеке, которое снижает налоги домовладельцев (стимулирует спрос), или ФРС, скупающая более триллиона долларов ипотечных облигаций, чтобы помочь снизить ставки по ипотечным кредитам (что также стимулирует спрос).Эти типы политики широко популярны, поскольку помогают людям позволить себе что-то дорогое. Но они ничего не делают для удешевления жилья.

Теперь, в записке, написанной заместителем министра финансов Уолли Адейемо, он приводит доводы в пользу повышенного внимания к вмешательствам на стороне предложения. Проще говоря: нам нужно строить больше домов.

«В конечном счете, самой большой причиной отсутствия доступного жилья сегодня является ограничение предложения, которое существовало до пандемии COVID, но усугубилось пандемией», — говорит Адейемо Vox.

В записке он пишет: «Крайне важно, что администрация Байдена-Харриса предпринимает исторический сдвиг в жилищной политике США, сосредоточив внимание на ограничениях предложения и доступности доступного жилья, включая многоквартирные дома, сдаваемые в аренду.”

Адейемо прав: проблема предложения — самая большая проблема на рынке жилья. Это не только основная причина резкого роста цен за последний год, но и обременительная стоимость аренды и домов до того, как Covid-19 когда-либо поразил Соединенные Штаты, и это открывает двери для усиления дискриминации.

В служебной записке излагаются некоторые меры, которые, по мнению Минфина, помогут решить проблему, для реализации каждой из которых потребуется помощь Конгресса:

1. Налоговые льготы, которые делают «рентабельным строительство новых единиц доступного жилья и восстановление существующих домов в плохом состоянии»
2. Примерно 94 миллиарда долларов дополнительных субсидий на «строительство и сохранение арендного жилья для арендаторов с самым низким доходом»
3. 40 миллиардов долларов вложить в государственный жилищный фонд Америки
4. Программа стимулирования на 5 миллиардов долларов для «поощрения юрисдикций», отменяющих политику исключительного зонирования

Эти правила сами по себе не являются новыми предложениями для администрации Байдена.Эти четыре перечисленных выше — это некоторые из жилищной политики в американском плане занятости, который, по оценке министерства финансов, «приведет к [] производству или сохранению более 2 миллионов единиц доступного жилья». Что примечательно в памятке, так это то, что она сосредоточена на поставках. Адейемо утверждает, что федеральное правительство не может довольствоваться простой помощью людям позволить себе дорогое жилье — оно должно что-то делать, чтобы снизить стоимость самого жилья.

Министерство финансов не подтвердило Vox, сколько единиц будет произведено по сравнению ссохранились. Хотя сохранение существующего доступного жилья важно и гарантирует, что предложение не сократится, это только удерживает США в статус-кво, который представляет собой рынок с дефицитом жилья примерно на 4 миллиона и где примерно 46 процентов арендаторов обременены арендной платой.

Хотя это хороший сигнал о приоритетах министерства финансов и администрации Байдена, предлагаемая политика вряд ли поможет решить кризис предложения — и это в том случае, если Конгресс присоединится.

Что будет и что не будет делать план Байдена

Трудно представить, как нынешний план Байдена существенно решит проблему нехватки жилья в стране.Это хороший первый шаг, но на данный момент федеральные политики остаются неуверенными в том, как эффективно снизить меры местного зонирования, которые задушили жилищный фонд, в частности доступное жилье в регионах с высоким спросом. Таким образом, большинство жилищных планов сосредоточено на мерах, которые пытаются решить проблему другими способами.

Возьмем, к примеру, многомиллиардные инвестиции в государственное жилье. Согласно отчету Национальной жилищной коалиции с низким доходом за 2019 год, невыполнение обязательств по техническому обслуживанию и ремонту государственного жилья составляет 70 миллиардов долларов.Таким образом, маловероятно, что большая часть команды Байдена, предлагающей 40 миллиардов долларов на государственное жилье, пойдет на увеличение жилищного фонда страны. Это не значит, что это не стоит делать, это просто не решает проблему, о которой якобы говорится в записке.

Политика в меморандуме, которая, скорее всего, приведет к созданию доступного жилья, — это инвестиции в налоговые льготы. Одним из таких налоговых кредитов является налоговый кредит на жилье с низким доходом (LIHTC), который, согласно исследованию Urban Institute за 2018 год, отвечает за создание или сохранение примерно двух.3 миллиона единиц жилья. Байден предложил инвестировать 55 миллиардов долларов в LIHTC в течение 5 лет.

Более того, широко распространено мнение о том, что основная причина нехватки предложения в Америке — это местные правила зонирования, которые сделали незаконным строительство многих типов доступного жилья, особенно в регионах с наибольшим количеством рабочих мест.

Эти правила, такие как минимальные размеры участков, которые вынуждают застройщиков строить большие дома на больших участках земли, или минимальные парковочные места, из-за которых строительство многих доступных многосемейных домов становится чрезмерно дорогим, привели к росту стоимости в регионах с наиболее высоким спросом. .В свою очередь, это вынудило многих людей, живущих в этих регионах, искать жилье в более доступных местах, тем самым увеличивая спрос в ранее доступных общинах и создавая каскадные проблемы с предложением по всей стране.

5 миллиардов долларов, которые федеральное правительство пытается выделить, очень мало перед лицом этой проблемы. Высокопоставленный чиновник казначейства сказал, что это была умеренная сумма денег, но что текущая цель состоит в первую очередь в том, чтобы узнать, что местные жители делают в ответ на эти средства, и посмотреть, что работает, чтобы увидеть, как федеральное правительство может нацеливаться на наиболее вредную политику.

Чиновник добавил, что 5 миллиардов долларов, скорее всего, будут результатом сен.Предложение Эми Клобучар предоставить местностям грантовую помощь, чтобы выяснить, как переделать их законы о зонировании, и первоначальное предложение Белого дома, согласно которому финансирование местным поселениям будет предоставляться только после того, как они отменит вредные законы о зонировании.

Существует широко распространенное исследование вреда этой политики как для жизни американского рабочего класса, так и для экономики в целом. Проблема с отменой запретительных законов о зонировании не техническая или академическая, а политическая.

Некоторые местные домовладельцы стремятся заблокировать строительство нового жилья либо из опасений за свою собственную ценность собственности, либо из-за личной неприязни к тем людям, которые, по их мнению, смогут жить в их общинах, если будет построено более доступное жилье.

Согласно исследованию CoreLogic, за последний год домовладельцы накопили более 1,5 триллиона долларов в виде собственного капитала. Вполне вероятно, что, если эти исключающие законы о зонировании не будут отменены, стимул к дальнейшим ограничениям на строительство большего количества жилья победит.

Если будет принята мера за 5 миллиардов долларов по борьбе с законами об исключительном зонировании, администрация Байдена пойдет дальше, чем любая предыдущая администрация, в оспаривании запретительного зонирования — но этого еще недостаточно, чтобы решить проблему.

Записки все в порядке, но реальное решение принимает Конгресс

Исторически сложилось так, что Конгресс не был заинтересован во вмешательстве в сфере предложения. Почему? Политика спроса — это весело! Политики могут помочь своим избирателям позволить себе что-то без необходимости выполнять тяжелую и зачастую политически рискованную работу по удешевлению чего-либо. Но это также означает, что правительству часто не удается устранить корень проблемы.

«Одна из худших тенденций в американской политике — ограничение предложения и субсидирование спроса», — написал экономист Тайлер Коуэн в колонке Bloomberg 2019 года, сославшись на эту фразу экономисту Арнольду Клингу.«Вероятный результат такой политики — высокие и растущие цены, ограниченный доступ и зачастую низкое качество. Если, например, вы ограничиваете количество домов и квартир, но даете покупателям субсидии, это формула завышенных цен ».

Это как раз проблема на рынке жилья США сегодня. Чтобы быть справедливым по отношению к Конгрессу, это местные органы власти ограничили предложение, в то время как Конгресс поддержал их, пытаясь субсидировать рост стоимости жилья и аренды. Но их влияние на национальную экономику выходит за рамки местного уровня: по оценкам исследователей, из-за такой политики страна потеряла колоссальные 36 процентов экономического роста с 1964 по 2009 год.

Это сложная проблема, потому что многие политики со стороны спроса оправдывают себя.

Например, универсальные жилищные ваучеры предоставят еще 11 миллионам человек помощь для оплаты аренды, уменьшат насилие в семье, отсутствие продовольственной безопасности и разлучение детей со своими родителями.Но в то время, когда предложение доступного жилья невелико, есть свидетельства того, что арендодатели получат выгоду от этой политики, поскольку рост спроса приведет к увеличению арендной платы. Кроме того, любые домохозяйства с низкими доходами, которые не участвуют в программе, могут получить более высокую арендную плату. Правительство в любом случае должно полностью профинансировать ваучерную программу, но, в конечном итоге, предложения не увеличиваются, есть фиксированное количество людей, которые могут быть размещены независимо от количества предоставленных субсидий.

Конгресс также рассматривает возможность принятия «законопроекта о помощи при первоначальном взносе, [который] предоставит 25 000 долларов впервые покупателям жилья, но только тем, кто покупает жилье в первом поколении и находится в экономически невыгодном положении», — сообщает HousingWire.Если законопроект будет принят, может появиться еще несколько американцев с низким доходом и американцев в первом поколении, которые смогут купить дом. Но это будет преимущественно раздача существующим домовладельцам, которые в среднем богаче, чем население в целом, потому что это повысит стоимость их домов.

Адейемо утверждает, что нужно делать и то, и другое: «Вы должны сделать что-то, чтобы убедиться, что даже в условиях ограниченного рынка жилья цветные люди и люди с низкими доходами не останутся в стороне. Но место, где нам сейчас нужно больше всего ресурсов, пытается придерживаться ограничений со стороны предложения.Мы должны следить за тем, чтобы арендаторы не видели, как арендная плата становится заоблачной, и в конечном итоге выгоды от домовладения достаются покупателю дома, а не учреждению, которому принадлежит дом ».

«Очень важно добиться правильного баланса», — добавил он. «Конгресс в основном сосредоточился на спросе, предоставлении ваучеров и поиске помощи по первоначальному взносу. Этим изданием мы пытаемся показать, что мы также хотим работать с ними в сфере предложения, потому что часто люди не обращают на это внимания.”

Почему строительство большего количества домов не решит проблему доступного жилья

Еще до 2020 года Соединенные Штаты столкнулись с острым кризисом доступности жилья. Пандемия COVID-19 значительно усугубила ситуацию после того, как миллионы людей, потерявших работу, не смогли платить за аренду. В то время как запреты на выселение предотвратили массовую бездомность — а некоторым помогала экстренная помощь в аренде — большинство мораторий теперь снято, что подвергает многих людей риску потерять свои дома.

Одно из решений, предложенное Белым домом, законодателями штата и местными законодательными органами, а также многими другими, заключается в увеличении предложения доступного жилья, например, путем реформирования зонирования и других правил землепользования.

Как эксперты по жилищной политике мы согласны с тем, что увеличение предложения домов необходимо в районах с быстро растущими ценами на жилье. Но это само по себе не окажет серьезного воздействия на проблемы доступности страны, особенно для тех, кто испытывает самые серьезные нужды.

Отчасти потому, что на большей части территории страны действительно нет недостатка в арендном жилье. Проблема в том, что миллионы людей не имеют дохода, чтобы позволить себе то, что продается на рынке.

Арендаторы с самыми серьезными проблемами доступности имеют чрезвычайно низкие доходы.

На национальном уровне около 45% всех арендодателей тратят более 30% своего дохода до налогообложения на аренду — широко признанный порог финансовой доступности. Около половины этих арендаторов, всего 9,7 миллиона человек, тратят более 50% своего дохода на жилье, что значительно снижает их способность удовлетворять другие основные потребности и подвергает их риску остаться без крова.

Почти две трети арендаторов, платящих не менее половины своего дохода за жилье, зарабатывают менее 20 000 долларов, что ниже черты бедности для семьи из трех человек.Арендаторы с несколько более высокими доходами также борются с доступностью жилья, но эта проблема является наиболее распространенной и наиболее серьезной среди домохозяйств с очень низким доходом.

Для семьи, зарабатывающей 20 000 долларов, 500 долларов в месяц являются самой высокой доступной арендной платой при условии, что в соответствии со стандартом доступности тратить на жилье не более 30% дохода. В отличие от этого, средняя арендная плата в США в 2019 году составляла 1097 долларов, уровень, доступный для домохозяйств, зарабатывающих не менее 43 880 долларов.

А домов, которые сдаются в аренду за 500 долларов или меньше, очень мало.По этой цене сдается менее 10% всех занятых и незанятых единиц жилья, а 31% занят домохозяйствами, зарабатывающими более 20 000 долларов, что заставляет малообеспеченных арендаторов жить в жилье, которое они не могут себе позволить.

Проблема доступности жилья затрагивает не только несколько дорогих городов. Он широко распространен по всей стране, на самых дорогих рынках жилья с самым низким уровнем вакантных площадей, таких как Нью-Йорк и Сан-Франциско, и на самых дешевых рынках с высоким уровнем вакантных площадей, таких как Кливленд и Мемфис.

Например, в Кливленде при средней арендной плате в 725 долларов 27% всех арендаторов тратят на аренду более половины своего дохода. В Сан-Франциско при средней арендной плате в 1959 долларов 18% арендаторов тратят на аренду как минимум половину своего дохода. И еще хуже для беднейших жителей. В обоих городах более половины всех арендаторов с крайне низким доходом тратят не менее 50% своего дохода на аренду.

Фактически, нет ни одного штата, мегаполиса или округа, в котором работник с минимальной заработной платой, работающий полный рабочий день, может позволить себе «справедливую рыночную арендную плату» за дом с двумя спальнями, как это определено U.С. Департамент жилищного строительства и градостроительства.

Даже самые маленькие, самые простые жилые единицы часто недоступны для людей с очень низкими доходами. Например, минимальная арендная плата, необходимая для содержания новой эффективной квартиры площадью 225 квадратных футов с общей ванной комнатой в Нью-Йорке, построенной на пожертвованной земле, составляет 1170 долларов США, что доступно домохозяйствам, зарабатывающим минимум 46 800 долларов США. Это недоступно для семей с низкими доходами.

В основе национального кризиса доступности лежит тот факт, что стоимость строительства и эксплуатации жилья просто превышает то, что могут себе позволить арендаторы с низким доходом.В национальном масштабе среднемесячные операционные расходы на аренду помещения в 2018 году составили 439 долларов, без учета ипотеки и других расходов, связанных с долгом.

Другими словами, даже если арендодатели установят арендную плату на минимальном уровне, необходимом для покрытия расходов — без прибыли — жилье останется недоступным для большинства домохозяйств с очень низкими доходами — если они также не получат субсидии на аренду.

Таким образом, покрытие разницы между тем, что эти арендаторы могут себе позволить, и реальной стоимостью жилья — это единственное решение для почти 9 миллионов семей с низкими доходами, которые тратят не менее половины своего дохода на аренду.

В США уже есть программа, призванная помочь этим людям приобрести жилье. С помощью ваучеров на выбор жилья, также известных как Раздел 8, получатели платят 30% своего дохода за аренду, а программа покрывает остаток. Хотя некоторые домовладельцы отказываются принимать арендаторов по купонам, в целом программа существенно изменила жизнь тех, кто их получает.

Программа стоимостью 26 миллиардов долларов в настоящее время обслуживает около 2,5 миллионов домашних хозяйств, или только 1 из 4 всех отвечающих критериям домашних хозяйств.Версия законопроекта демократов о социальных расходах, принятого палатой представителей, предусматривала около 25 миллиардов долларов на расширение программы.

Хотя это будет самым большим увеличением за почти 50-летнюю историю программы, миллионы арендаторов с низкими доходами все равно останутся неспособными позволить себе жилье.