Квартира целиком · 2 гостя · 1 кровать · 1 ванная

Кондоминиум целиком · 2 гостя · 1 ванная

Аренда на время отпуска для любого стиля

Получите количество места, которое подходит именно вам

• Дома

  Комфортные места со всем необходимым

• Отели

  Стильные номера и удобства

• Уникальное проживание

  Пространства, которые больше, чем просто место для сна

Популярные удобства для аренды на время отпуска Arming

Другая отличная аренда на время отпуска в Arming

1. Вся квартира в аренду
2. · Оберпилсбах

36 долларов за ночь

1. Сдается полностью
2. · Wolfsegg am Hausruck

68 долларов за ночь

1. Отдельная комната
2. · Weiterschwang

Small Blue Room в Village Gampern

37 долларов за ночь

1. Отдельная комната
2. · Vöcklamarkt

29 долларов за ночь

1. Кондоминиум целиком
2. · Оберпилсбах

39 $ / ночь

1. Сдается полностью
2. · Attnang-Puchheim

66 долларов за ночь

1. Вся арендуемая квартира
2. · Гмунден

51 доллар за ночь

1. Вся арендуемая квартира
2. · Мюльванг

49 долларов за ночь

1. Крошечный дом
2. · Vöcklabruck

45 $ / ночь

1. Сдается полностью
2. · Oberthalheim

40 $ / ночь

1. Весь кондоминиум (кондоминиум)
2. · Ried Innkreis

91 $ / ночь

1. Отдельная комната
2. · Ried im Innkreis

31 $ / ночь

Как правильно выбрать недвижимость Фермерская площадь

Термин «земледелие с недвижимостью» описывает агентов по поисковой стратегии, которые используются для роста и развития будущего бизнеса. Когда агенты «обрабатывают» область, они сосредотачивают свои усилия по привлечению потенциальных клиентов, рекламу и маркетинг в одном месте, чтобы привлечь клиентов в этом регионе, подобно тому, как сажают семена на ферме. Успех зависит от тщательного выбора участка для выращивания. Вы делаете это, исследуя демографические данные, глядя на количество домов и квартир в районе, просматривая исторические данные о продажах и учитывая потенциал будущих продаж.

Давайте разберем шаги, которые вы должны предпринять, чтобы выбрать лучшую сельскохозяйственную территорию для разведки:

1. Учитывайте свой регион и демографические данные

Перед тем, как начать фарм, вам нужно узнать как можно больше о местности. Подумайте, где вы живете или другие места, которые вам хорошо известны. Это помогает, когда вы живете в районе, в котором ведете сельское хозяйство, или поблизости от него. Затем проанализируйте данные о ценах на жилье и продажах, чтобы понять, сможете ли вы получить доход, необходимый для достижения целей, указанных в вашем бизнес-плане в сфере недвижимости.

При выборе потенциального региона учитывайте следующие критерии:

• Типы домов
• Средний доход
• Варианты транспортировки
• Оценки школы
• Средний возраст
• Пригородный район
• Ближайшие работодатели
• Благоустройство территории

Большую часть этих данных можно найти с помощью поиска в Google, данных переписи населения и статистических инструментов, которые можно найти в большинстве местных служб размещения списков. Учитывайте национальные тенденции в области жилищного строительства из таких источников, как отчеты Zillow о рынке недвижимости и страницы исследований и статистики Национальной ассоциации риэлторов (NAR).Эти данные будут полезны для определения того, имеет ли площадь, которую вы хотите обрабатывать, преимущества для вашего бизнеса. Кроме того, чем больше вы знаете о какой-либо области, тем больше вы можете позиционировать себя как эксперт.

Экономическое исследование Zillow (Источник: Zillow)

2. Оцените личные предпочтения и интересы

Сосредоточьтесь на аспектах района, который вам интересен. Трудно полностью посвятить себя тому, что вы не любите, особенно если это место, где вы живете.Поскольку вы будете проводить много времени в определенной области, убедитесь, что это место, о котором вы можете искренне говорить, чтобы вы могли продавать другим людям, которые тоже хотят быть там.

Точно так же вы можете специализироваться на своей ферме, сосредоточив внимание на определенном типе дома. Например, если вы предпочитаете дома середины века, их продажа может быть для вас более естественной, чем сообщество, состоящее из новостроек. Покупатели откликаются на ваш энтузиазм и личные знания по теме. Учитывайте свои интересы при рассмотрении возможных участков фермы, поскольку они гарантируют, что вы не просто авторитетный агент, но и увлеченный.

3. Определите границы

При рассмотрении различных областей полезно искать четко определенные границы. Хотя вы всегда можете установить географические границы самостоятельно, установленные облегчают эффективное продвижение ваших объявлений, поскольку географическая область, в которой вы работаете, понятна вам и другим.

Пятьдесят шесть процентов покупателей имеют предпочтительный район проживания и считают важным — даже необходимым — оставаться в этом районе. Поскольку каждая окрестность содержит определенные характеристики (например,g., школьные системы, домашний стиль и общее чувство сообщества), ориентированы на специфику района и ориентированы на конкретную клиентуру. Кроме того, определяя свои собственные границы, вы не сможете выйти за пределы территории другого агента.

Чтобы определить границы, зайдите на сайт Offrs.com и воспользуйтесь картой территории, чтобы точно определить целевую область. Он также предлагает прогностическую аналитику по отличной цене для владельцев малого бизнеса.

Посетите Offrs.com

4.Исследовательская деятельность по продажам на потенциальных сельскохозяйственных угодьях

Убедитесь, что в выбранном вами районе достаточно продаж, чтобы сельское хозяйство приносило прибыль. Вы хотите найти сочетание высоких продажных цен, относительно высокого оборота и низкой конкуренции. Вот как исследовать потенциал продаж на вашей ферме:

Рассчитайте среднюю цену продажи и комиссию

Получить среднюю продажную цену на предполагаемой площади фермы проще, чем вы думаете, и для этого требуется всего несколько шагов.Сначала откройте свою программу Multiple Listing Services (MLS) или такую ​​программу, как Realtors Property Resource (RPR), и выберите почтовый индекс области, которую вы рассматриваете. RPR и многие системы MLS предлагают возможность рисовать область на карте, чтобы помочь вам определить границы.

Затем найдите все проданные объявления в этом районе за последние два или три года, чтобы найти дома по средней цене. Получив среднюю цену, вы можете оценить комиссию, которую вы могли бы заработать за транзакцию, и определить, сколько объявлений вам нужно будет закрыть на территории вашей фермы, чтобы получить прибыль и достичь поставленных вами целей.

Учитывайте текучесть кадров и коэффициент поглощения

Скорость текучести используется, чтобы определить, достаточно ли активности в области для поддержки ваших сельскохозяйственных кампаний. Убедитесь, что в месте, где вы хотите заниматься фермерством, относительно высокая текучесть кадров. Том Ферри, известный тренер по недвижимости, рекомендует рассматривать только районы с текучестью от 6% до 8%. Чтобы определить коэффициент текучести на вашей потенциальной ферме, используйте следующую формулу:

Количество домов на территории фермы ➗ Количество домов, проданных за последний год = Оборот

Вы также хотите учитывать коэффициент поглощения в районе вашей фермы, который предсказывает, сколько месяцев инвентарь доступен в определенной области.Для определения коэффициента поглощения необходимы два расчета: во-первых, объем продаж домов, чтобы понять, сколько лунок продано за определенный промежуток времени:

Сроки (обычно 12 месяцев) ➗ Количество проданных домов = Темп продаж домов

Затем используйте это число для расчета скорости поглощения:

Количество активных домов в районе X Уровень продаж домов = Коэффициент поглощения

Расчет как оборачиваемости, так и коэффициента поглощения поможет вам решить, является ли ваша целевая ферма финансово жизнеспособной для достижения ваших целей по доходу, а также предоставит вам ценные знания рынка в этой области.

Изучите конкуренцию

После того, как вы определили, что в регионе достаточно продаж для поддержания вашего бизнеса, следующим шагом будет определение того, как выглядят ваши конкуренты. Обязательно обратите особое внимание на лучших закрывающих агентов за последние несколько лет. Вы можете сделать это, изучив такие сайты, как Zillow или Realtor.com, и просмотрев профили агентов для конкретного района фермы или почтового индекса.

Чаще всего один агент уже доминирует в области.Укрепиться в таких областях может быть непросто, поскольку, скорее всего, этот агент продавал в этой области в течение многих лет и очень хорошо зарекомендовал себя. С другой стороны, если вы обнаружите, что несколько агентов закрывают продажи в одном и том же месте, то, скорее всего, для вас тоже найдется место.

Собрать данные о площади фермы недвижимости

Теперь, когда вы знаете все о демографических характеристиках региона и цифрах, касающихся продаж, оборота, поглощения и конкуренции, вам нужно собрать всю эту информацию воедино, чтобы выбрать площадь фермы.Попробуйте создать удобную для чтения таблицу, чтобы можно было сравнивать области рядом.

Пример сравнения сельскохозяйственных площадей

Скачать сравнение площадей фермы (пустая форма)

Farm Area 2 может не иметь наибольшего количества домов, самой высокой средней цены продажи или самой высокой текучести кадров, но все же обеспечивает самый высокий потенциал дохода. Успешные агенты рассматривают как можно больше точек данных, прежде чем остановиться на области для сосредоточения своих сельскохозяйственных усилий.

5. Завершите свою ферму

Такие компании, как SmartZip и GNOwise, могут помочь вам в дальнейшей оценке, предоставив прогнозную аналитику, ориентированную на недвижимость.Прогнозная аналитика помогает агентам отслеживать потенциальные тенденции продаж, рыночные сдвиги и то, какие объекты недвижимости на данном участке фермы с большей вероятностью будут продаваться.

После сбора и анализа информации вы должны быть готовы выбрать участок фермы, который соответствует вашим критериям наилучшего местоположения, самого высокого потенциального дохода и минимальной конкуренции. Когда на вашей ферме все настроено, следующим шагом будет работа над тем, чтобы стать вашим агентом.

Посетите SmartZip

Как работают маркетинговые стратегии в сфере земледелия

Идея фермерского хозяйства заключается в том, чтобы агент нацелился на определенный район и стал экспертом во всем в этом районе, обеспечивая максимальную ценность для своих клиентов.Тогда клиенты найдут ценность и уверенность в вашем понимании района и устремятся к вам, что будет способствовать созданию вашей клиентской базы и, в конечном итоге, вашего кошелька.

Обладая всесторонними знаниями о последних и прошлых рыночных тенденциях в конкретной области, вы сможете поговорить с новичками, а также с людьми, которые работают в этой области в течение многих лет. Вы можете ответить на вопросы, предоставив содержательные ответы, которые вселят уверенность в своих силах. Клиенты будут работать с агентами, которым они доверяют.

Конечно, важно не только знать тенденции в сфере недвижимости, но и знать о ресторанах, продуктовых магазинах, городских постановлениях, правилах, мероприятиях и т.д. Люди хотят представить себя живущими в этом районе, поэтому важно сделать снимок повседневной жизни в этом районе.

Фермерство может быть выполнено с использованием множества маркетинговых тактик, например:

Компании любят ProspectsPLUS! специализируются на производстве настраиваемых сельскохозяйственных материалов прямо на своем участке.Они также упрощают организацию и планирование доставки прямой почтовой рассылки, чтобы вы могли оставаться на вершине своей фермы.

Посетите ProspectsPLUS!

Итог

В целом, конечная цель — стать экспертом по недвижимости в районе, где вы выращиваете, чтобы вы могли «сажать семена», которые укрепят вашу репутацию и узнаваемость бренда. Используя сельское хозяйство в качестве стратегии привлечения потенциальных клиентов в сфере недвижимости, вы можете сосредоточиться на том, чтобы стать авторитетом в обществе. Вы хотите, чтобы люди считали вас экспертом в своей области и помнили о вашем бренде, когда пришло время покупать или продавать недвижимость.Агенты обнаруживают, что со временем усилия по ведению сельского хозяйства в определенной области опираются на них самих за счет увеличения количества рефералов и общих продаж.

Переезжаете в Нью-Йорк? Руководство по выбору лучшего времени, поиск квартиры, советы

Думаете о переезде в Нью-Йорк? В зависимости от того, куда вы переезжаете в городе, ретроспективный анализ может доказать, что вы безупречно рассчитали время. Что касается недвижимости, сейчас дешевле закрепиться в Нью-Йорке, чем до пандемии, но вам нужно проявить смекалку и действовать быстро.

Похоже, что арендная плата достигла дна, поэтому было бы разумно спланировать закрепление более длительного срока аренды, если это возможно — арендная плата будет только расти.В городе по-прежнему много свободных квартир, но также существует острая конкуренция со стороны жителей Нью-Йорка, которые хотят переселить свои семьи обратно после пандемии в другое место. Если вы гибко подходите к тому, где вы будете жить, размеру вашей квартиры и удобствам, которые вам нужны, вы сможете лучше заключить сделку и даже получить уступку, например, бесплатный месяц аренды.

Многие арендаторы в Нью-Йорке в прошлом году перешли на более просторные квартиры, чтобы воспользоваться снижением арендной платы и заключить сделку с арендодателями, так что вот вам совет: обратите внимание на квартиры-студии и апартаменты с одной спальней.По сравнению с прошлым годом арендная плата за меньшие квартиры снизилась, а за большие — выросла, но арендная плата за квартиры всех размеров постепенно увеличивалась месяц за месяцем.

Если вы хотите купить и планируете заключить сделку, вы столкнетесь с конкуренцией и головной болью. Продажи растут, и многие покупатели сообщают, что они застряли в ожидании закрытия своих сделок, потому что всплеск захлестнул управляющие компании и ипотечных кредиторов.

Вот как новички могут найти место для аренды или покупки в Нью-Йорке.

[Примечание редактора: предыдущая версия статьи была опубликована в июле 2021 года. Мы снова представляем ее здесь в рамках нашей летней недели «Лучшее из кирпича».]

1. Район — это гораздо больше, чем кажется на первый взгляд

Начните с простого вопроса: насколько хорошо вы знаете город? Если ответ: «Я был один раз» или «Бруклин — это район, верно?» вам обязательно стоит заняться исследованием на местах.

Один из вариантов — найти себе краткосрочную аренду и провести разведку нескольких районов, которые, по вашему мнению, могут вам понравиться.Это позволит вам узнать то, что вы не можете полностью понять из интернет-исследований, например, сколько на самом деле длится прогулка до метро, ​​качество продуктов в местном супермаркете и ощущения в этом районе ночью. Конечно, в Интернете можно многому научиться, но никогда не стоит недооценивать важность понимания места. Если это невозможно, хотя бы прогуляйтесь по окрестностям с помощью Google Street View.

Если вы думаете, что попали в район, переходите к более глубокому.Интернет-ресурсы включают Address Report, который генерирует карты с информацией о конкретном адресе, такой как время в пути, близлежащие парки и количество жалоб на шум. Сайт Localize.city позволяет вам узнать адрес здания, чтобы узнать о текущих и будущих постройках поблизости, видах, безопасности дорожного движения и многом другом. StreetEasy также предоставляет некоторую информацию о районе.

РайонМанхэттенБронксБруклинКвинсСтатен-Айленд ВестчестерДжерси-СитиХобокен

Цена до 500000 долларов до 750000 долларов до 1000000 долларов до 1250000 долларов до 1500000 долларов до 2000000 долларов до 3000000 долларов до 3000000 долларов до 7000 долларов не менее 9000 до 7000 долларов до 7000 долларов не менее 9000 до 6000 долларов не менее 9000 до 6000 долларов спален минимум 3 спальни минимум 4 спальни5 или больше спален

ванные комнаты минимум 1 ванная комната минимум 1.5 ванных комнат минимум 2 ванные комнаты минимум 2,5 ванные комнаты минимум 3 ванные комнаты минимум 3,5 ванные комнаты минимум 4 ванные комнаты 4,5 или более ванных комнат

Местные блоги — еще один хороший способ получить представление о том, что происходит в определенной области. Вы также можете получить инсайдерскую информацию из нашей серии «Секреты соседства». Конечно, времяпрепровождение в каком-либо районе — лучший способ почувствовать это, особенно если вы знаете, что искать.

Узнайте, как читать объявления. Вы захотите, чтобы вас не сбили с толку — среди прочего — чистая эффективная и валовая арендная плата, а также разница между безопасной, законной спальней и домашним офисом.

Вот вопросы, которые следует иметь в виду вам и вашему брокеру:

Насколько удобно в этом районе, когда речь идет о метро? Если вы находитесь более чем в 10 минутах ходьбы от поезда или предпочитаете вообще избегать поезда, есть ли у вас альтернативный способ передвижения, например автобус или Citi Bike? Имейте в виду, что во время пандемии маски (к счастью) необходимы, когда вы едете в метро, ​​и вам нужно будет спланировать альтернативы общественного транспорта на ночь, пока метро закрывают для уборки.

Вам также следует проверить MTA для получения подробной информации о запланированных работах по техобслуживанию и строительстве линий, которые вы будете использовать.

Какие у вас есть варианты питания? В то время как многие рестораны города закрылись во время пандемии — некоторые из них навсегда, — другие продолжают работать или предлагать блюда на открытом воздухе. Небольшое исследование таких блогов о еде, как Eater и Grub Street, даст вам представление о том, какие рестораны находятся поблизости.

Любите поесть? Если вы хотите доставить товар на вынос в Нью-Йорке, есть из множества приложений.Некоторые районы лучше обслуживаются вариантами доставки еды, чем другие. Учтите, что многие местные закусочные предпочитают, чтобы вы звонили им напрямую, чтобы заказать еду на дом.

Если у вас есть швейцар, не думайте, что он будет принимать доставку продуктов для вас, когда вас нет дома. Растущая популярность этих услуг привела к тому, что некоторые здания отказались от доставки, поэтому обязательно спросите, какова политика здания. Еще одно соображение заключается в повышении этикета при подборе персонала в Нью-Йорке, включая чаевые во время праздников.Чтобы помочь вам откалибровать насадки, ознакомьтесь с нашим регулярно обновляемым руководством по чаевых.

Какие школы? Если вы переезжаете сюда с детьми, которых планируете отправить в государственную школу, ваш поиск недвижимости будет более сложным. Прочтите наше Руководство для родителей по покупке и аренде жилья в Нью-Йорке, а также наше руководство по элементарной игре Нью-Йорка и разберитесь с вариантами школы, прежде чем сосредоточиться на квартире. Министерство образования располагает последней информацией о том, как и когда школы планируют возобновить работу во время пандемии.

Если вы переезжаете в пределах нескольких кварталов от школы, это не обязательно означает, что ваш ребенок будет посещать эту школу. Это сбивает с толку? Есть консультанты, которые специализируются на анализе ваших образовательных возможностей. Примечание. Когда дело доходит до школ, брокерам не разрешается сообщать вам гораздо больше, чем то, находится ли здание, на которое вы смотрите, в пределах зоны определенной школы. Им не разрешают оценивать качество школы из-за федеральных правил справедливого жилищного строительства. И имейте в виду: в объявлении может быть указано, что квартира или дом зонируются под школу, но не полагайтесь на эту информацию.Это могло быть неправильно или полагаться на устаревшие школьные зоны. Единственный надежный способ узнать, зонирован ли адрес для определенной школы, — это позвонить в школу и подтвердить — попросить поговорить с координатором по работе с родителями в школе.

Департамент образования предоставляет самую подробную и актуальную информацию о школах. Оттуда вы можете узнать статистику о вашей зонированной школе и многое другое. InsideSchools и GreatSchools — отличные ресурсы, если вас интересуют государственные школы. Вы также можете посетить незонированные чартерные школы и частные школы.Вооружение статистикой — это один из полезных элементов при оценке школы, но ничто не даст вам такого вкуса, как посещение школы во время экскурсий и информационных сессий.

Хотите облегчить детям переезд в Нью-Йорк? У нас есть несколько советов и поощрений с точки зрения ребенка.

На что похожа ночная жизнь? В Нью-Йорке есть кварталы для вечеринок, тихие семейные кварталы и районы, которые представляют собой смесь. В обычное время на Манхэттене главными центрами вечеринок являются Ист-Виллидж, Мюррей-Хилл и Нижний Ист-Сайд.В Бруклине и Квинсе это означает Вильямсбург, Бушвик, Гринпойнт и Риджвуд. Несмотря на то, что сейчас эти районы мирные, они, скорее всего, в конечном итоге вернутся к уровню децибел до пандемии и могут быть не идеальными, если вы не планируете воспользоваться более дикими предложениями города. Если в данной области слишком много полос, по вашему вкусу, вы можете уточнить свой поиск.

В какой зоне эвакуации вы находитесь? Ураган Сэнди научил нас, что суровая погода может драматически повлиять на город, и эксперты по климату говорят, что в будущем мы, вероятно, увидим более суровую погоду.В первую очередь эвакуируются районы города, подверженные наибольшему риску затопления. Это то, что нужно учитывать, так как будет временный сбой, даже если ваше здание не повреждено, и гораздо более серьезные потрясения, если он будет. Кроме того, если вы покупаете, проживание в зоне наводнения может означать необходимость заплатить за дорогостоящую страховку от наводнения и необходимость подбирать куски, когда разразится следующий сильный шторм.

Насколько безопасно соседство? На официальном веб-сайте полиции Нью-Йорка есть статистика преступности, но лучший способ понять, насколько комфортно вы себя чувствуете в этом районе, — это спросить кого-нибудь, кто там живет, и проверить это самостоятельно, особенно ночью.Атмосфера в 22:00. может сильно отличаться от того, что было в 15:00. просмотр по расписанию. Localize.city содержит информацию об уровне преступности, а также о том, как эта статистика сравнивается с остальной частью города.

Насколько легко найти место для парковки? За исключением Статен-Айленда, ответ на этот вопрос, вероятно, будет «не очень». Но если вы планируете иметь машину, вы можете спросить об этом жителей, брокеров и швейцаров и ознакомиться с альтернативными правилами парковки на боковой улице. Правила уличной парковки были сокращены на фоне пандемии, но, как правило, в Бруклине вы будете перемещать машину реже, чем на Манхэттене.(Посмотрите серию фильмов Brick Underground о районах с лучшей и худшей уличной парковкой, включая Манхэттен, Бруклин, Квинс и Бронкс). Если вы решили припарковать машину в гараже, обязательно учитывайте ежемесячные платежи в своем бюджете. На Манхэттене 400-500 долларов в месяц — обычное дело для парковки в гараже. Некоторые гаражи в лучших местах берут от 800 до 900 долларов в месяц. Аренда автомобиля — тоже вариант.

Какой домовладелец? Прежде чем вы потратите тысячи долларов на свою первую аренду в Нью-Йорке, проведите своего рода проверку анкетных данных своего арендодателя.Спросите нескольких своих будущих соседей, что они думают о домовладельце, в том числе о том, как обслуживается здание и как быстро (если вообще) обрабатываются их запросы. Погуглите своего арендодателя, найдите здание через Департамент строительства Нью-Йорка.

2. За деньги не купишь все

Арендаторы: Большинство домовладельцев Нью-Йорка требуют, чтобы арендатор получал годовую зарплату в 40–50 раз больше месячной арендной платы, что может показаться удивительно высокой суммой. Если вы не зарабатываете так много, вам понадобится личный поручитель, который зарабатывает в 80-100 раз больше ежемесячной арендной платы и обещает выплатить остаток вашей аренды в случае невыполнения обязательств.Часто домовладелец также требует, чтобы гарант проживал в зоне с тремя штатами, чтобы его было легче собрать, если вы по умолчанию. Если у вас нет никого, кто мог бы сделать это за вас, или если ваш гарант не является местным, вы можете вместо этого заплатить институциональному гаранту, например Insurent (к сведению, спонсор Brick). Их требования к доходу и трудоустройству значительно менее строгие, хотя вам все равно понадобится хороший кредит.

Нужна помощь специалиста в поиске идеальной квартиры в идеальном районе? Ищете арендодателя, который гибко относится к поручителям, домашним животным или «расширяет» ваше пространство временными стенами? Переезжаете сюда по работе или в школу? Передайте свой поиск в умелые руки Triplemint, технически подкованного брокера по недвижимости, основанного двумя выпускниками Йельского университета в ответ на разочаровывающий опыт поиска квартиры одноклассниками и коллегами.Triplemint будет взимать брокерское вознаграждение в размере 10 процентов от годовой арендной платы за открытые листинги вместо обычных 12-15 процентов, если вы зарегистрируетесь здесь. Бонус: с агентами Triplemint приятно иметь дело.

Один из способов обойти некоторые из этих дорогостоящих препятствий — это сделать выбор в пользу сосуществования. Co-living предлагает жильцам комнату в меблированной, полностью оборудованной квартире с коммунальными и другими удобствами по одной цене «все включено». Чтобы получить полную информацию, ознакомьтесь с руководством Brick Underground по вариантам совместного проживания в Нью-Йорке.

Покупатели: Даже если ваши финансы в отличной форме, покупка кооперативного режима означает, что вам сначала придется пройти через кооперативную доску, а требования к плате выходят далеко за рамки финансов. Чтобы получить обзор всего, что вам нужно знать как впервые покупатель, см. Статью Brick Underground «Как купить квартиру в Нью-Йорке». Как и большая часть процесса покупки во время пандемии, собеседования с советами по кооперации теперь проводятся удаленно, и многие советы предпочитают такой способ. Найдите тихое, хорошо освещенное место для интервью и постарайтесь не отвлекаться.Чтобы увидеть несколько реальных примеров собеседований с советами по кооперации, посмотрите серию статей Брика по этой теме.

3. Брокеры взимают комиссию в Нью-Йорке.

Покупатели: Продавцы платят брокерское вознаграждение в размере от 5 до 6 процентов, разделенное 50 на 50 между брокером покупателя (если вы его используете) и брокером продавца. Хорошая новость в том, что это означает, что покупатели не платят комиссию. Плохая новость: эти комиссии включены в запрашиваемую продавцом цену.

Совет: чтобы получить значительную экономию при сохранении наиболее важных услуг агента, обратитесь к брокерской компании, которая предлагает скидки на комиссию, если вы выполняете некоторую часть работы самостоятельно.Prevu (партнер Brick Underground из Нью-Йорка) позаботится практически обо всем, в том числе отправит вас в списки, которые соответствуют вашим потребностям, посоветует вам правильную цену для предложения, подготовит предложение, проведет переговоры с продавцом и соберет пакет платы. вам нужно будет доказать свою ценность (в прямом и переносном смысле) перед советом директоров кооператива или кондоминиума. Как участник программы Prevu «Умный покупатель» вы получите скидку в размере двух третей комиссии, уплаченной брокеру покупателя при закрытии сделки.Для кондоминиума за 1 миллион долларов с 6-процентной комиссией скидка составляет 2 процента от покупной цены… крутые 20 000 долларов.

Арендаторы: В Нью-Йорке арендаторы также платят брокерские сборы, и они высокие. Брокеры часто взимают 15 процентов от годовой арендной платы в качестве своего вознаграждения, но иногда можно договориться о снижении примерно до 12 процентов или даже до месячной арендной платы, особенно если вы готовы быстро переехать в квартиру. В прошлом году арендодатели были готовы покрывать комиссионные брокера, но по мере того, как рынок аренды нагревается, они менее склонны к этому.

Есть аренда без комиссионных, но эти сделки, как правило, представляют собой либо элитные апартаменты класса люкс, где домовладелец либо нанимает своих собственных агентов по аренде, либо оплачивает комиссионные сторонним брокерам. Если вы полны решимости избежать комиссии брокера, будьте готовы немного покопаться.

4. Покупатели: не забывайте о расходах на ношение.

Покупка кооператива не похожа на покупку дома. Технически вы покупаете не юнит, а акции кооператива, и вам все равно придется ежемесячно оплачивать содержание здания.Таким образом, в дополнение к ежемесячным выплатам по ипотеке у вас также будет плата за обслуживание. Помните об этом при составлении бюджета и знайте, что обслуживание обычно немного увеличивается каждый год.

Плата за обслуживание кондоминиумов называется общими сборами. Хотя это и менее распространено, чем в наши дни, многие новые разработки получили налоговые льготы на недвижимость, которые удерживают налоги на недвижимость на чрезвычайно низком уровне в течение ряда лет. Убедитесь, что вы знаете, что получаете, и имеете реалистичную оценку (от вашего юриста, а не от разработчика) того, какие налоги могут взиматься, когда льгота по налогу на имущество закончится.

5. Не все сдаются в аренду в арендуемых зданиях.

Снять квартиру в арендуемом доме — это не то же самое, что снимать квартиру в кооперативном доме или кондоминиуме. Последний, вероятно, будет немного лучше с точки зрения техники, отделки и удобств, но здесь гораздо больше бюрократии (особенно в кооперативах, где вам также нужно будет получить одобрение совета кооператива. как владелец квартиры), плюс более высокие сборы за подачу заявления и часто ограничения на срок аренды.Для получения дополнительной информации см. Советы Brick Underground по аренде не-аренды.

6. Подготовьте чековую книжку.

Арендаторы: Когда вы снимаете квартиру, приготовьтесь иметь под рукой много денег, обычно в виде банковского чека. Вам нужно будет заплатить брокерское вознаграждение, если таковое имеется, месячную арендную плату в качестве залога и арендную плату за первый месяц в течение нескольких дней после подписания договора аренды. Один из способов сократить авансовые расходы — найти соседа по комнате или разделить квартиру (но обязательно обратите внимание на эти признаки мошенничества с соседом по комнате).

Покупатели: Ставки по ипотеке все еще низкие, поэтому вы, вероятно, захотите воспользоваться финансированием, но если вы можете предложить все наличные, вы можете ускорить часть процесса покупки. Брокеры сообщают Brick, что в наши дни закрытие сделок занимает больше времени, чем обычно, и, поскольку время равняется деньгам, это может стоить вам немного: покупателям приходится продлевать аренду, находить временное жилье или даже платить за продление фиксации ставки по ипотеке.

7. Чистая эффективная арендная плата ниже, чем вы фактически заплатите

Вы можете найти аренду с бесплатным месяцем.Многие домовладельцы Нью-Йорка предлагают халяву в начале или в конце срока аренды, чтобы побудить вас подписать договор аренды. Некоторые домовладельцы распределяют скидку на срок аренды в виде так называемой чистой эффективной арендной платы или объявленной арендной платы, но чистая эффективная арендная плата меньше суммы, которую вам фактически придется заплатить — известной как валовая арендная плата — в период, когда вы не являетесь арендатором. бесплатные месяцы.

Калькулятор брутто-арендной платы Brick Underground позволяет легко рассчитать валовую арендную плату, быстро сравнить квартиры и избежать дорогостоящих сюрпризов.Все, что вам нужно для расчета валовой арендной платы, — это 1) чистая эффективная арендная плата, 2) продолжительность вашего договора аренды и 3) количество бесплатных месяцев, которые предлагает арендодатель.

Brick Underground

Калькулятор валовой арендной платы