Новостройка или вторичка: какую квартиру лучше выбрать

Покупка жилья считается одним из доходных капиталовложений. Каждый, кто решает приобрести квартиру, ломает голову над тем, что лучше: вторичка или новостройка. Однозначного ответа на этот вопрос нет. Перед тем как сделать окончательный выбор, нужно сравнить эти варианты между собой.

В статье мы рассмотрим понятие первичного и вторичного жилья, особенности и отличия, что лучше выбрать для покупки, ипотеки, для инвестиционных вложений.

Первичка и вторичка: что это, в чем разница

Новостройка и вторичка отличаются между собой прежде всего с юридической точки зрения. Новостройка – это жилье от застройщика, не имеющее регистрации в Росреестре. В отличие от вторички, у такой квартиры нет собственника. Покупка в этом случае осуществляется по соглашению жилищно-строительного кооператива или договору о долевом участии.

Вторичка представляет собой объект недвижимости, который приобретается по договору купли-продажи у предыдущего владельца. Это не исключает того, что жилье может быть совершенно новым. Главное, что оно поставлено на кадастровый учет и числится за определенным человеком.

Иногда бывает, что застройщик оформляет квартиры в собственность. В этом случае жилье юридически будет считаться вторичным. То, насколько квартира обжита, никакого значения не имеет.

Плюсы и минусы новостройки и вторички

Перед тем как сделать окончательный выбор, стоит изучить все плюсы и минусы вторички и первички. Различие между ними заключается не только в цене, но и в другие немаловажных деталях. Согласно статистике, с 2019 года спрос на новостройки увеличился на 35%. В первую очередь это обусловлено стоимостью. На рынке вторичного жилья квартиры стоят столько же, сколько новостройки в этом же районе.

Выгоднее всего вкладываться в новостройку на этапе строительства. В этом случае можно сэкономить около 30%. Это не единственная причина, по которой новостройки выбирают чаще вторичного жилья.

Основные плюсы нового жилья:

1. Срок эксплуатации новостроек выше, чем у вторичного жилья. Это обусловлено изменившимися технологиями строительства и использованием более современного инженерного оборудования.
2. Новостройки выигрывают у старых домов с визуальной точки зрения. При строительстве все чаще используют смелые фасадные решения и необычные архитектурные элементы. Каждый застройщик стремится добавить уникальности своему проекту.
3. Отсутствие прежних владельцев квартиры значительно упрощает сделку.
4. Квартиры в новых домах часто имеют свободную планировку. Это значит, что стены можно сформировать на свое усмотрение. Застройщики соглашаются вносить изменения в планировку еще на этапе строительства. Это создает широкий простор для воплощения любых задумок. Интерьер в этом случае можно создать полностью под себя.
5. Новостройки гораздо выгоднее вторичного жилья. Кроме того, есть возможность получить приятный бонус от застройщика. Например, в виде места на парковке или скидки на отделку.
6. Квартиры в новых домах примерно на 15–20% просторнее жилья старого фонда.

Несмотря на обилие преимуществ, новое жилье подойдет не всем. Оно не такое идеальное, как может показаться на первый взгляд. Покупка жилья в новостройке несет определенные риски.

Недостатки квартир в новостройке:

1. Если квартира имеет черновую отделку, ремонт может ударить по карману. Его придется делать с нуля.
2. Если дом возведен в новом районе, в будущем могут возникать трудности с транспортной доступностью. Дороги в тех местах, где раньше был пустырь, строят в последнюю очередь.
3. Дата сдачи дома может постоянно передвигаться на более поздний срок. Причина заключается как в недобросовестности застройщика, так и в непредвиденных обстоятельствах. Из-за невозможности сделать ремонт и заехать в квартиру, придется тратить средства на съемное жилье.
4. Инфраструктура в новых районах формируется очень долго. Существует вероятность того, что во все государственные учреждения придется ездить в соседние районы.
5. Коммунальные услуги в новых жилых комплексах могут обходиться дороже, чем во вторичном жилье. Это обусловлено наличием дополнительных услуг: видеонаблюдения, охраны, благоустройства территории и т. д.

Некоторые покупатели отдают предпочтение исключительно вторичному жилью. Главная причина такого выбора – нежелание ждать окончания стройки. Во вторичное жилье можно заселиться сразу после оформления сделки купли-продажи.

Минусы вторички:

1. Оформлять ипотеку гораздо сложнее, чем в случае с новостройкой. Большое значение будет иметь то, как осуществляется оценка недвижимости. Некоторые оценщики не берут во внимание дорогостоящий ремонт, соответственно, банк выдаст сумму меньше запрашиваемой.
2. Ремонт зачастую приходится делать с нуля. Однако сначала нужно будет провести демонтаж того, что оставили прежние владельцы. В этом случае придется затратить больше времени и денег, чем при ремонте квартиры в новостройке.
3. В старом фонде много домов, находящихся в плохом техническом состоянии. В основном это типовое жилье с неблагоустроенной территорией и отсутствующим ремонтом.
4. Сделка купли-продажи вторичного жилья гораздо сложнее оформления документов на квартиру в новостройке. Не факт, что владельцы квартиры окажутся приятными в общении людьми. Они могут выдвинуть определенные условия для въезда. Иногда покупателям приходится ждать, пока прежние владельцы квартиры подберут себе жилье для переезда.
5. Парковки на территории многих советских дворов не предусмотрены. На этапе проектирования не предполагалось, что когда-то у каждой семьи будет по одному, а то и двум автомобилям.

Не стоит делать поспешных решений, ознакомившись только с недостатками вторичного жилья. Для кого-то оно может стать оптимальным вариантом.

Плюсы вторичного жилья:

1. Главное преимущество – широкий выбор разнообразных вариантов. Вторичное жилье можно найти почти в любом районе, в соответствии с заданными критериями поиска. Выбор не ограничен ни метражом, ни типом дома или видом из окна. Помимо прочего, вторичное жилье можно купить и в совсем новом доме.
2. В случае со вторичкой у покупателя нет никакой неопределенности. Он сразу видит инфраструктуру, вид из окна и соседей. Перед покупкой квартиры можно прогуляться по району, расспросить людей на улице о том, насколько удачное расположение дома. В случае с новостройкой эту информацию узнать невозможно.
3. Районы вторичного жилья уже обжитые. Нет никакой необходимости ждать, когда откроются новые школы, детские сады или поликлиники. При этом уже налажена транспортная доступность района.
4. При заселении во вторичное жилье коммунальные платежи максимально прозрачны. Жители новостроек, в свою очередь, часто сталкиваются с тем, что их управляющие компании сильно завышают цены на услуги.
5. В домах старого фонда реже проводят ремонтные и строительные работы. Соответственно нет сильного шума от соседей.
6. В большинстве случаев можно заселиться во вторичное жилье сразу после покупки.

Риски при покупке вторички и новостройки

Раздумывая над тем, какую квартиру лучше купить – вторичку или новостройку, следует хорошо взвесить риски. При покупке квартиры в строящемся доме есть вероятность столкнуться с затягиванием срока сдачи проекта. Даже девелоперы с хорошей репутацией могут завершить проект на 6–12 месяцев позже планируемого срока.

Люди, заключившие договор о долевом участии в строительстве дома, могут столкнуться с мошенничеством. Согласно статистике, в России насчитывается около 35 000 обманутых дольщиков. Если застройщик внезапно обанкротится, вернуть деньги будет проблематично.

Риски при покупке квартиры в новостройке могут касаться и несоблюдения строительных норм. При заселении в такое жилье будут возникать проблемы с работой электричества, исправностью лифта или подачей воды. Помимо этого, в первые 3 года любой дом дает усадку. По этой причине свежий ремонт в квартире может быть испорчен.

Также существует риск столкнуться с некачественной работой застройщика. Плохую звукоизоляцию и щели в стенах зачастую замечают уже после покупки. Это приводит к увеличению затрат на ремонт.

Что касается вторички, основные риски связаны с юридической стороной вопроса. Неопытные покупатели часто сталкиваются с незаконной перепланировкой, внезапно появившимися наследниками и наличием прописанных «мертвых душ». Описанные проблемы приходится решать в судебном порядке. Это отнимает время, деньги и негативно сказывается на эмоциональном здоровье.

Вторичка или первичка: что дешевле

Квартиры в строящихся домах стоят дешевле жилья в старом фонде при прочих равных условиях. При этом по завершении строительства фактическая стоимость квартиры значительно увеличивается. В дальнейшем ее можно будет продать по цене выше изначальной. Вторичное жилье со временем только обесценивается.

Что лучше в ипотеку: вторичка или новостройка

Многих интересует, какая ипотека выгоднее: на вторичку или новостройку. Если проанализировать ипотечные ставки от ведущих банков, можно заметить, что новостройку брать гораздо выгоднее. Ставка варьируется от 1,2% до 8% в зависимости от конкретной программы. Покупая вторичное жилье, нужно рассчитывать на ставку 9–10%.

Банки и застройщики заинтересованы во взаимовыгодном сотрудничестве. Именно поэтому банк старается стимулировать продажи именно первичного жилья. Аналогичным образом поступает и государство. Это обусловлено необходимостью поддерживать экономику страны и строительную отрасль в частности.

Инвестиции в недвижимость: новостройка или вторичка

Если квартира рассматривается исключительно как инвестиция, то предпочтение стоит отдать новостройке. Наиболее выгодной покупка считается на начальных этапах строительства. К моменту сдачи дома стоимость квартиры увеличивается в среднем на 15%. После этого ее можно продать или сдавать в аренду. Вторичное жилье больше подходит для собственного проживания, так как со временем его цена может упасть.

Новостройка или вторичка: что выгоднее выбрать

Выгода от покупки квартиры напрямую зависит от совокупности разных факторов. Большое значение имеет район, транспортная доступность, юридическая чистота сделки и т. д. Людям с ограниченным бюджетом стоит ориентироваться на то, сколько они могут потратить при неблагоприятном стечении обстоятельств.

Что нужно учесть при выборе квартиры:

1. Если необходимость ждать окончания строительства никак не ударит по бюджету, стоит выбирать новостройку. Вторичное жилье актуально, когда нужно въехать быстрее.
2. Для инвестирования больше подходит первичное жилье, особенно если речь идет о начальных этапах строительства. Вторичное жилье стоит покупать, если нет планов на его перепродажу. При этом лучше отдать предпочтение квартире в хорошем районе и с развитой инфраструктурой.
3. Если есть желание создать необычный дизайнерский проект, лучше остановиться на новостройке. В этом случае не нужно делать демонтаж. Кроме того, квартиры в новостройках более просторные и нередко имеют свободную планировку.
4. Если главный критерий выбора – цена, оптимальным вариантом станет первичное жилье. У него не только ниже стоимость, но и более выгодные ипотечные ставки.

Какую квартиру лучше покупать – вторичку или новостройку, каждый должен решить лично для себя сам. Однако по многим параметрам первичное жилье выигрывает у вторички. Чтобы сделать окончательный выбор, нужно принять во внимание каждую мельчайшую деталь.

Квартира в новостройке или вторичное жилье? Всегда ли дороже то, что лучше — Инграфикон

Выбирать приходится всегда, и особенно обдуманным должно быть решение при подборе будущего жилья. Ведь плоды такого выбора нам придется пожинать всю жизнь. Кому довериться: строительной компании с современными проектами или предыдущим жильцам старой, но проверенной квартиры?

Когда выбор неочевиден, стоит в первую очередь расставить личные приоритеты: цена, качество или и то, и другое, инфраструктура, материалы, планировка и ремонт. Обо всем поговорим по порядку.

Если поискать в газете или Интернете объявления о продаже жилья, сразу становится очевидна разница в стоимости. Как правило, ценник за квадратный метр ниже в новостройках (первичное жилье), чем в старых зданиях (вторичное жилье). Казалось бы, странно, почему новое стоит дешевле, чем старое. Здесь есть свои особенности. Помещения в новостройках могут потребовать дополнительных затрат: облицовка полов, покраска стен, установка дверей и дверных рам, а также сантехника и световое оснащение. На такой ремонт из кошелька легко уйдет та разница, которую мы сэкономили, сделав выбор в пользу первичного жилья. К тому же на благоустройство всей квартиры уйдет продолжительное время.

Есть и свои плюсы. Квартира новая, а значит, никаких трещин в стенах, грязных потолков, старых шумящих труб, испорченной системы электроснабжения и прочих недостатков, свойственных старым домам. К тому же для вас открыт более широкий выбор квартир по количеству комнат, их размеру, а также по расположению дома в инфраструктуре города. Да и внутреннюю облицовку помещений можно считать приятным приоритетом. Вы сами выбираете качество материалов, марку сантехники, цвет комнат и их дизайн. Тем более, квартира – это приобретение, которое, как правило, передается по наследству, и вместе с тем должна нести колорит именно вашего семейства, а не предыдущих многочисленных жильцов.

С покупкой вторичного жилья вы также получите множество плюсов, но и минусов тут не избежать. И об этом досконально знают предыдущие жильцы. Правда, аппелировать они будут, скорее всего, преимущественно к достоинствам своей квартиры. Придется самостоятельно выискивать все подводные камни, чтобы после покупки не получить неприятный сюрприз. Тем не менее, в квартире может сохраниться вполне приличный ремонт, и сантехника будет работать исправно без перебоев. Есть еще одно преимущество — покупая квартиру в таком доме, вы будете осведомлены о привычках ваших соседей, поэтому отношения с ними наладить проще и быстрее.

Старые квартиры в плане надежности выигрывают непроверенным новостройкам, но заметно уступают с точки зрения комфорта. В современных зданиях внутренняя планировка квартир удобнее. Если вы рассчитываете на нестандартный вариант, вполне легко можно подобрать квартиру с несколькими ванными комнатами, кухней размером в гостиную, высокими окнами и потолками, либо с просторной лоджией и вторым ярусом.

Подведем итог, ну а выбор за вами. Преимущества квартиры в новостройке: сравнительно низкий ценник, новый район, современная и удобная планировка квартир. Недостатки: инфраструктура, траты на ремонт. Преимущества вторичного жилья: проверенность, сложившаяся инфраструктура, косметический ремонт. Недостатки: старые материалы, ценник выше.

Так, лучше или хуже то, что дорого? Вопрос риторический и даже философский. Учесть потребности и пожелания каждого невозможно, а значит нужно руководствоваться своим личным отношениям к финансам и комфорту. Тщательно взвесьте все «за» и «против». И сделайте выбор, о котором не придется жалеть.

новостройка или вторичное жилье. Квартиры в новом доме

• Вторичка вторичке рознь. И дом, которому 5 лет, и дом, которому 40 — это вторичное жилье.
• Ремонт. Новостройка в подавляющем большинстве случаев подразумевает ремонт и полное обустройство, в которое входят существенные статьи расходов — сантехника, кухня.
  При покупке вторички новые владельцы тоже затевают ремонт, но отделка чаще косметическая.

По данным realtymag.ru

По данным realtymag.ru

Ликвидность

Ипотечные программы

Повторимся, что общей формулы выгодного жилья не существует. Редко бывает так, что стоимость квартиры выступает единственным ориентиром. Следует подбирать варианты в соответствии со всеми вашими критериями: цена, место, ремонт, инфраструктура. Вероятнее всего, что в перечень оптимальных квартир войдёт и первичное, и вторичное жилье. Обращайтесь к нашим специалистам, чтобы узнать наиболее подходящие варианты.

Что выбрать? Вторичное жилье или новостройку?

Новостройка или «вторичка»? Хотите вы рискнуть деньгами, заплатив меньше за строящееся жилье, либо готовы въехать в старую квартиру прямо сейчас, заплатив больше и постоянно тратиться на ремонт? Чем отличаются эти варианты, какие преимущества и недостатки имеет тот и другой вид жилой недвижимости?

Плюсы и минусы новостроек: низкая цена и большая площадь

Преимущества новостроек, построенных из современных материалов по новым технологиям, очевидны. Обычные их достоинства: просторные квартиры с более удобными планировками, большие лестничные площадки, чистые подъезды, два лифта (пассажирский и грузовой), стеклопакеты, современные счетчики на газ и воду, парковки во дворе или подземный паркинг.

Безусловно, важным критерием для большинства покупателей недвижимости является более низкая цена. Вот почему квартиры в новостройках так привлекательны для покупателей с небольшим бюджетом. Аналогичная квартира с такими же параметрами на вторичном рынке недвижимости будет стоить на 20-25% дороже. Если купить новостройку на первоначальном этапе строительства, то разница в цене еще  более существенна: к моменту сдачи дома в эксплуатацию она составит 30-35%.

Практически во всех современных проектах увеличена общая площадь квартир и это стало весомым преимуществом новостроек. 

При возведении новостроек используются новые требования безопасности, современные технологии и материалы. Кстати, дом тоже имеет свой срок гарантии. На саму квартиру (стены, окна, двери, потолки) она составляет пять лет, на инженерное и технологическое оборудование — три года. Если за это время у жильца возникнут проблемы не по его вине, то он может обратиться в строительную компанию, которая обязана устранить свои недоработки или возместить расходы на их устранение.

Большим плюсом новостройки является то, что вы станете первым владельцем  квартиры и вам не стоит переживать о скрытой от вас истории прошлых ее хозяев.

Новостройка: на чем можно погореть

Приобретая квартиру в новом доме, не стоит забывать про недостатки новостроек. Самый главный риск — остаться без жилья, заплатив за свои квадратные метры на этапе начального строительства. За время возведения дома застройщик может обанкротиться, могут возникнуть проблемы с документацией, проведением инженерных сетей и т. д. Все это приведет к переносу сроков вашего новоселья или, что, увы, до сих пор случается, к полной заморозке проекта.

Еще один существенный минус новостроек — неразвитая или отсутствующая инфраструктура. В первую очередь девелопер сдает в эксплуатацию дом, а уже потом детские сады, школы, спортивные площадки, магазины и т. д. Поэтому первым жильцам придется ездить за продуктами и товарами первой необходимости в ближайшие населенные пункты. Им придется искать детские сады, школы поблизости либо возить детей в ближайший город.

Существенная часть новостроек сдается с черновой отделкой, то есть, квартиры представляют собой бетонную коробку без разводки инженерных сетей. Покупателю придется вложить немало денег, сил и времени в обустройство нового жилья. К тому же ему придется мириться с шумом от соседей – им никто не запрещает начать ремонт не сразу после приобретения квартиры, а спустя некоторое время. Отдельно отметим, что не стоит делать ремонт в новостройке сразу после сдачи дома, так как еще пару лет будет происходить усадка здания.

Вторичное жилье: юридические тонкости

Для многих покупателей важно поскорее въехать в приобретенное жилье. Преимущества вторичного жилья в том, что покупатель может въехать в приобретенную квартиру сразу после подписания договора купли-продажи. Кроме того, от предыдущих хозяев в квартире останется ремонт, сантехника и необходимая на первое время утварь. Поэтому можно спокойно жить в своей новой квартире и думать над ее переустройством.

Приобретая «вторичку», вы покупаете квартиру с параметрами, которые подбираете по своему вкусу и предпочтениям. Можно выбрать район, тип дома, вид из окна, проверить наличие поблизости необходимой для вас инфраструктуры. Но старые квартиры зачастую имеют неудобную планировку — узкие коридоры, крохотные кухни, маленькие окна.

Главный недостаток вторичной недвижимости — длинная история квартиры от первого до последнего ее владельца. Для того, чтобы проверить юридическую чистоту приобретаемого жилья, может потребоваться не только время, но и дополнительные финансы. Доверить проведение этой экспертизы лучше юристу. 

Еще один серьезный минус вторичной недвижимости — более высокая цена квадратного метра. Разница с ценой в новостройки будет минимум 20%. Среди недостатков также можно выделить — старые коммуникации, ветхие конструкции, хлипкие несущие стены, если дому более 15 лет. Необходимо проверить работу и целостность труб, батарей и электропроводки. Иногда коммуникации в старых домах требуют полной замены. Сделать перепланировку в старой квартире достаточно проблематично и дорого. В некоторых случаях затраты на ремонт обходятся в половину стоимости этого жилья.

Новостройка или «вторичка»: что лучше?

Однозначного ответа на вопрос что выбрать — «вторичку» или новостройку, не существует. Все зависит от целей и возможностей покупателя, хотя для большинства важна цена. Что дешевле – квартиры в новостройках или «вторичка»? Если сравнивать готовую новостройку, в которой был сделан ремонт, и вторичное жилье, то разницы в цене практически нет. Дешевле на 20-25% обойдется квартира в новостройке, если вы купите ее на этапе строительства и почти вполовину дешевле будет стоить квартира, приобретенная на первоначальном этапе возведения дома.

Если перед вами стоит другой приоритет, не цена, а, например, возможность быстрого переезда в квартиру и регистрация в ней, то ответ на вопрос, что выгоднее, «вторичка» или новостройка однозначен — вторичное жилье. Вам не нужно ждать и рисковать, когда будет достроен и сдан дом, когда в квартире будет сделан ремонт. Вы сможете въехать в нее сразу после заключения договора.

Новостройка или вторичка, что лучше? | AnyReal — Недвижимость без посредников

Покупка недвижимости – дело серьезное, не терпит суеты и поспешных решений. Ответить на вопрос «новостройка или вторичка, что лучше?» можно, если знать и учесть все плюсы и минусы каждой категории недвижимости.

Цена вопроса всегда на первом месте

Новая квартира, купленная при строительстве дома еще на стадии котлована, привлекает именно более доступной ценой, чем уже готовая и пахнущая свежей краской или капитально отремонтированная вторичка.

Однако в этом случае всегда есть опасность остаться без денег и квартиры. Гораздо безопасней покупать уже готовую квартиру у крупного продавца-застройщика. И нужно учитывать особенности рынка недвижимости в каждом регионе.

Оценивая и сравнивая, решая дилемму — новостройка или вторичка, что лучше – стоит учитывать, что сегодня Москва, Нижний Новгород, Ленинградская область играют против привычной логики продаж, предлагая жилье на стадии строительства дороже, чем готовые квартиры.

Плюсы покупки жилья в новостройке

Новое жилье всегда привлекательней, чем уже бывшее в употреблении. Вы – первый хозяин, все коммуникации новые, проблем с ними быть не должно. Конечно, придется вложиться в ремонт, но он ведь делается под себя, чего не скажешь о вторичке. Все равно там приходится менять обои по своему вкусу, в окна ставить пластиковые стеклопакеты, тратиться на натяжные потолки и прочие нововведения. 

Покупая новую квартиру, вы можете выбирать этаж, подъезд, расположение и планировку, вид из окна. Если, конечно, не брать оставшиеся непроданными квартиры по акции.

Новые дома имеют более удобную планировку и размеры общих мест: подъезды, грузовые и пассажирские лифты, большие двери, помещения для парковки колясок и велосипедов (в зависимости от класса новостройки), парковочные места на подъемной или наземной стоянке.   

В новую квартиру въезжают, как правило, люди заплатившие за них деньги, а не получившие недвижимость в наследство или дарение. Для кого-то это будет решающим аргументом в споре новостройка или вторичка. Как вы думаете, что лучше – иметь соседом алкоголика или наркомана, не дающего спокойно и безопасно жить или людей, большую часть времени проводящих на работе, не шумных и не конфликтных?

Каждый застройщик дает гарантию, что конструкция дома, его инженерные коммуникации сохранят свою надежность долгие годы, и вам не придется искать другое жилье. Как правило, в новостройках установлены современные системы пожарной и охранной сигнализации, ведется видеонаблюдение за общими местами.  

Покупая квартиру, выбирают не только квадратные метры и их расположение. Учитывают и полезное окружение: наличие рядом детской площадки, садика, школы, поликлиники, парковки, а еще магазина и аптеки. Обычно на вторичном рынке трудно найти квартиру с парковкой поблизости.

Еще один важный аргумент в пользу новостройки: отсутствие на приобретаемой собственности обременений. Подводные камни в виде залога по кредиту, долгам за коммуналку, возникшего из ниоткуда претендента на приватизированное жилье, не разрешенная перепланировка могут сильно усложнить жизнь тому, кто решил купить квартиру на вторичном рынке. Проверить квартиру на предмет обременений, конечно, можно, но надо знать, как это сделать. В этом смысле новостройка – более чистое приобретение.

Плюсы вторичного рынка жилья

Большинство квартир на вторичном рынке не требует серьезных вложений в ремонт и перепланировку. Значит, покупая квартиру, пусть и дороже, вы можете сразу въехать в нее, не дожидаясь окончания ремонта. Большинство квартир в новостройках имеют вариант предчистовой отделки: нет межкомнатных дверей и обоев, кафельной плитки на стенах и полу, иногда даже сантехника не установлена. Только краны с водой и простая раковина или мойка. Приведение новостройки в пригодное для жизни состояние может стоить довольно дорого.  

Наиболее привлекательное вторичное жилье находится в старых районах с развитой инфраструктурой, в том числе, транспортной. Часто застройщики норовят продавать жилье в районах, где еще нет ничего, кроме самих домов, дорог с остановками общественного транспорта и парковочных мест. Потому что затраты на строительство поликлиник, школ и прочей социалки – это дорого, и их компенсация растянута по времени.

В старом доме могут быть проблемы с лифтом или мусоропроводом. Но и в новостройках часто возникают те же трудности. Плюс отопление, которое пока еще не готово к отопительному сезону, перебои с подачей воды и прочие неприятности.

Риск при покупке жилья на вторичке всегда выше, чем на первичном рынке. Но для проверки недвижимости сегодня можно заказать через сайт выписку из единого госрееестра, чтобы узнать историю приглянувшейся квартиры. Можно поручить юридической компании проверить квартиру, подготовить все необходимые документы.

Если в споре, новостройка или вторичка, что лучше, вы отдали предпочтение новостройке, знайте, тут тоже может возникнуть непредвиденная ситуация. Допустим, застройщик разорился, не достроив дом, а вы уже заплатили свои деньги за квартиру в нем. Есть Закон 214-ФЗ, который регулирует рынок долевого строительства. С июля прошлого года сделки по покупке недвижимости на стадии строительства проходят через эскроу счета. Это снижает риск покупателя новостройки остаться у разбитого корыта.

И новую квартиру, и вторичное жилье можно купить по ипотечному кредиту. При этом ипотека на жилье в строящемся или новом доме будет дороже, чем на не новую квартиру. Помните, что банки не хотят связываться с совсем уж неликвидным жильем: в старых домах взять в ипотеку квартиру будет сложно. Поэтому прежде чем выбирать: новостройка или вторичка, подумайте, подсчитайте, что лучше. Можно купить квартиру в строящемся доме, ждать пока он будет сдан в эксплуатацию, потратиться на ремонт или взять в ипотеку/с рассрочкой уже готовую жилплощадь на вторичном рынке и сразу справлять новоселье.

Команда AnyReal всегда готова ответить на все интересующие вас вопросы. Наши контакты 

На нашем Ютуб канале есть много полезной информации, которая поможет вам разобраться во всех нюансах, связанных с продажей или покупкой недвижимости.

Новостройка и старый дом: плюсы и минусы

Когда речь заходит о покупке жилья, нужно обратить внимание на огромное количество факторов, которые повлияют на выбор квартиры или дома. Конечно, они будут разные для всех, как и приоритеты. Сегодня мы выясним, какие плюсы и минусы есть у только сданных в эксплуатацию домов и более старых, чтобы вы знали, что кроется за словами «новостройка» и «вторичка».

Новый дом
Преимущества:
• Хорошая планировка. По сравнению с многочисленными квартирами в домах со старыми планировками в новостройках предлагаются улучшенные варианты: квартиры крупнее по метражу, имеют более крупные кухни или даже имеют свободные планировки. Просторно, удобно.
• Новые коммуникации. Трубы, проводка — всё новое, а значит, будет служить долго и без нареканий. Тепло- и электросети в новых домах прокладываются с учётом современных требований и потенциальных нагрузок, количество парковочных мест увеличено, есть грузовые лифты и сразу во всех квартирах установлены счётчики.
• Юридическая чистота. Нет и не будет никаких проблем с предыдущими собственниками квартиры, поскольку до вас в ней никто не жил.

Недостатки:
• Отделка и ремонт обязательны. Они займут дополнительное время перед переездом в новый дом и, конечно, потребуют дополнительных немалых затрат.
• Усадка дома. Она происходит через 3-7 лет независимо от качества строительства. Дом при этом, к сожалению, может «поплыть».
• Проблемы с инфраструктурой. Чаще всего в новых жилых районах (а именно там больше всего новостроек) сперва возводят дома, а уже потом «подтягивают» инфраструктуру: школы и детские сады, удобные магазины и торговые центры, благоустроенные воры и остановки…
• Нельзя сразу заехать. Нужно ждать от пары месяцев до пары лет — смотря на каком этапе строительства вы приобрели квартиру.

Старый дом
Достоинства:
• Инфраструктура. В давно обустроенном районе уже есть всё необходимое: детские площадки, дворики, скверы, транспорт, магазины, школы и сады, поликлиники. Для многих семейных пар этот фактор становится решающим.
• Большой выбор. Квартиру можно выбрать практически в любом районе города и с разными вариантами планировок, расположением и другими важными особенностями.
• Можно быстро переехать: собственно, сразу после покупки квартиры.

Недостатки:
• Дороже: Квартира в старом доме, как правило, дороже, и на то несколько причин: такая квартира может быть ближе к центру.
• Не лучшая планировка: метраж кухонь и комнат в старых домах, что ни говори, оставляет желать лучшего.
• Старые коммуникации: ничто не вечно, и все домовые коммуникации со временем тоже изнашиваются. Впрочем, и в новостройках случаются внеплановые отключения, поэтому считать ли не самое свежее состояние труб и проводки весомым недостатком, зависит уже от вас.

Выбор идеального дома остаётся за вами. Желаем удачи в поисках и покупке!

Что дешевле: вторичка или новостройка? | Веб-студия «Богатый Онлайн Мир»

Вопрос актуальный, ведь никто не хочет и не должен переплачивать.

❓Достаточно ли просто сравнить цены на квартиры в новостройках?

Нет, этого мало.

Важно учитывать такие факторы, как район, инфраструктура, близость транспортной развязки, площадь, особенности планировки и возможность её изменения, наличие парковки, лифта и т.д.

Новые и старые дома строились по разным технологиям, имеют неодинаковую теплоизоляцию, инженерные коммуникации и т. д.

Как правило, даже самые бюджетные варианты в новостройках будут комфортнее жилья в старых домах.

Перед покупкой важно учесть затраты на ремонт.

Обратите внимание на стоимость обслуживания квартиры, то есть на коммунальные услуги.

В новостройках квартиры более просторные, но не всегда это значит, что придётся платить дороже. Хорошая теплоизоляция и возможность учитывать расход ресурсов позволяют экономить.

✅Есть дополнительные моменты, позволяющие уменьшить затраты.

Приобретая жильё в новостройке на этапе строительства, вы платите меньше.

Правда, в таком случае есть риск попасть на затягивание сроков завершения стройки.

Покупка квартиры в новостройке по переуступке обойдётся дороже, но вы сразу туда заселитесь.

Кстати, и первый и второй вариант хороши тем, что покупатель становится первым собственником.

❓Что это даёт?

Документы будут юридически чистыми. Для их проверки перед заключением сделки не придётся привлекать юриста. Это экономия.

❗А вот квартиры на вторичном рынке часто имеют по несколько эпизодов перехода от одного владельца к другому.

Чтобы убедиться, что такой объект недвижимости не имеет обременения или других рисков, лучше обратиться к специалисту, юристу или риэлтору.

Можно приобрести квартиру в новостройке уже после сдачи дома в эксплуатацию. Это будет дорогая покупка, но бывает, что очень выгодная.

Если район перспективный, в нём активно расстраивают инфраструктуру, то приобретение будет хорошей инвестицией.

🔥Со временем такая недвижимость только растёт в цене.

Проанализировав все моменты, сможете определить, какая недвижимость обойдётся дешевле в каждом конкретном случае.

Данный текст принадлежит:

Риелтору Анисимовой О. Е.

Инстаграм

Сайт

Создан при поддержке:

Веб-студии «Богатый онлайн мир»

Сайт

Инстаграм

Инстаграм директора

вторых домов против инвестиционной собственности: условия ипотеки и налоговые правила

Нажав «Посмотреть тарифы», вы будете перенаправлены на страницу нашей материнской компании LendingTree. В зависимости от вашей кредитоспособности вы можете найти до пяти разных кредиторов.

Второй дом — это одноквартирный дом, в котором вы собираетесь жить хотя бы часть года или посещать регулярно. Инвестиционная недвижимость обычно приобретается для получения дохода от аренды и большую часть года занята арендаторами.Существуют значительные различия в затратах и ​​квалификационных требованиях по ссуде между вторым домом и инвестиционной недвижимостью, о чем вы должны знать, прежде чем покупать другой дом.

Что такое второй дом?

Второй дом — это недвижимость, которую вы покупаете в дополнение к вашему текущему дому для проживания в течение части года. Кредиторы могут потребовать подтверждение, что недвижимость находится на расстоянии не менее 50 миль от вашего текущего места жительства, чтобы считаться вторым домом. Примеры вторых домов:

Кредиторы считают недвижимость вторым домом, если это одноквартирная недвижимость, на которую не распространяется требование таймшера. IRS определяет второй дом как собственность, в которой вы живете более 14 дней в году или 10% от общего количества дней, в течение которых вы сдаете ее в аренду другим лицам.

Что такое инвестиционная недвижимость?

Инвестиционная недвижимость — это жилье, приобретенное для получения дохода от сдачи в аренду или для продажи с целью получения прибыли. В отличие от вторых домов, инвестиционная недвижимость может состоять из более чем одной единицы: инвестиционная недвижимость, состоящая из двух или четырех единиц, позволяет вам получать доход от нескольких арендаторов. Инвестиционная недвижимость также может быть коммерческой недвижимостью.

Создание портфеля инвестиционной недвижимости позволяет вам увеличить долю в недвижимости за счет арендной платы, взимаемой с арендаторов. Это может быть отличной долгосрочной стратегией богатства.

Чем отличается ипотека на вторичный дом и инвестиционную недвижимость

Обычно дешевле и проще получить одобрение на получение ипотечного кредита на второй дом по сравнению с ссудой на инвестиционную недвижимость. Требования к кредитованию для обоих типов недвижимости более строгие, чем для основного жилья.

Ставки по ипотеке

«Вместимость» может существенно повлиять на предлагаемую вам ставку по ипотеке.С ипотечным кредитованием связано три типа занятий: первичный, второй дом и инвестиционный. Кредиторы обычно взимают более высокие процентные ставки для вторых домов и инвестиционной собственности из-за риска того, что заемщики могут отказаться от этих типов собственности.

Домовладельцы будут отдавать приоритет своим основным домам, если наступят тяжелые финансовые времена, и кредиторы могут повысить вашу процентную ставку на 0,50–0,875 процентных пункта выше, чем для основного места жительства. Если вы вносите небольшой авансовый платеж с низким кредитным рейтингом, разница в ставках может быть еще больше.

Первоначальные взносы

Кредиторы требуют более высокий первоначальный взнос за инвестиционную недвижимость, чем за второй дом, чтобы компенсировать дополнительный риск дефолта. Типичный минимальный первоначальный взнос за второй дом составляет 10%.

Кредиторы могут потребовать от 15% до 20% первоначального взноса при покупке инвестиционной недвижимости для частного дома. Если вы покупаете многоквартирный дом для инвестиций из двух-четырех квартир, вам нужно будет сэкономить до 25% на первоначальном взносе.

Покупатели жилья, которые хотят жить в одной единице многосемейного дома не менее 12 месяцев, могут претендовать на ссуду, обеспеченную Федеральной жилищной администрацией (FHA) всего за 3 месяца.На 5% меньше. Дополнительный бонус: доход от сданных в аренду единиц может быть использован для квалификации. Департамент по делам ветеранов США (VA) гарантирует отсутствие ссуд с первоначальным взносом правомочным военным заемщикам на покупку недвижимости до семи единиц, пока заемщики проживают в одной из единиц.

Квалификационные требования

Кредиторы обычно устанавливают более высокую планку для получения права на ипотеку для второго дома или инвестиционной собственности, чем для основного места жительства. Многие кредиторы требуют минимальный кредитный рейтинг 720 для покупки второго дома и 700 для инвестиционной собственности, если вы вносите минимально допустимый первоначальный взнос.Они могут даже потребовать, чтобы у вас было достаточно денег, чтобы покрыть платежи за дом, который вы покупаете, на срок до шести месяцев.

Вам нужно будет доказать, что у вас достаточно дохода, чтобы заплатить два платежа за второй дом или инвестиционную недвижимость. В большинстве случаев доход от аренды инвестиционной собственности не может быть использован для соответствия критериям, если в ваших налоговых декларациях не указано, что у вас есть опыт управления недвижимостью.

Доход от аренды

Вы можете добавить до 75% ожидаемого дохода от аренды для компенсации ипотечного платежа по приобретаемой вами инвестиционной собственности.Однако кредиторы, предлагающие этот вариант, могут потребовать специализированной оценки, в которой анализируются сопоставимые арендные цены в вашем районе.

Требование к дополнительной оценке делает оценку инвестиционной собственности более дорогостоящей, чем обычная оценка. Вам также может потребоваться доказать, что вы управляли арендуемой недвижимостью в прошлом, чтобы кредитор засчитал вам потенциальный доход от аренды.

Единственным исключением из этого правила является кредитная программа FHA. Руководящие принципы FHA позволяют одобренным FHA кредиторам применять ожидаемый или фактический доход от аренды двух-четырех квартирной собственности к вашему общему доходу, даже если у вас нет опыта арендодателя.Вы должны проживать в одной из квартир не менее 12 месяцев, чтобы иметь право на этот вариант финансирования.

Разве неправильно заявлять о своей инвестиционной собственности в качестве второго дома?

Может возникнуть соблазн заявить, что вы покупаете дом в качестве второго дома, когда вы собираетесь сдавать его в аренду, чтобы избежать повышения процентной ставки и требований к первоначальному взносу. Однако кредиторы считают это «мошенничеством с арендой», и это может привести к расследованию ФБР и крупным штрафам.

Обычно при закрытии сделки вы подписываете «аффидевит о занятости», который дает кредитору право взыскать залог по вашей ссуде, если он обнаружит, что вы умышленно искажали информацию об использовании вашей собственности.Многие ипотечные компании используют высокотехнологичные системы цифровой проверки для поиска доказательств мошенничества с ипотекой. Другие планируют случайные посещения сайтов, чтобы узнать, кто на самом деле живет в доме.

Превращение вашего второго дома в инвестиционную недвижимость после закрытия

Нередко кто-то в какой-то момент решает преобразовать второй дом в инвестиционную недвижимость. Лучше прочитать свои ипотечные документы, чтобы убедиться, что нет никаких ограничений на то, как долго дом может использоваться в качестве второго дома, чтобы избежать расследования мошенничества с арендой.

Не забывайте сообщать в IRS о доходе от аренды при подаче налоговой декларации. Если вы решите рефинансировать, на вас будут распространяться правила инвестирования в недвижимость и процентные ставки по новой ипотеке. Это означает, что вам потребуется больше капитала для рефинансирования и, вероятно, вы будете платить более высокую ставку, чем когда дом классифицировался как второй дом.

Налоговые льготы для вторых домов по сравнению с инвестиционной недвижимостью

Налоговые льготы для второго дома сильно отличаются от налоговых льгот, связанных с инвестиционной недвижимостью.В таблице ниже показаны важные различия:

Форматирование Attn: создайте таблицу HTML со следующей информацией:

Одно важное напоминание об изменениях в налоговых правилах 2018 года: вы можете вычесть проценты по ипотеке только на сумму до 750 000 долларов от общей ипотечной задолженности, включая ссуды на первичное жилье, вторые дома и инвестиционную недвижимость.Однако этот лимит увеличился до 1 миллиона долларов, если недвижимость была приобретена до 15 декабря 2017 года.

Всегда лучше проконсультироваться с налоговым специалистом, чтобы получить налоговую консультацию, чтобы получить максимальные налоговые выгоды от вашего второго дома или инвестиционной собственности.

Второй дом по сравнению с инвестиционной недвижимостью

Финансирование второго дома или инвестиционной собственности: чего ожидать

Если у вас есть ипотечный кредит на ваше основное место жительства (дом, в котором вы живете), вы можете рассчитывать на такие же процентные ставки или предложения по ссуде для вашего второго дома.

Но так бывает нечасто.

Неважно, покупаете ли вы дом для отпуска или инвестиционную недвижимость, вы, как правило, платите более высокую ставку по ипотеке и, возможно, должны соответствовать более строгим правилам, чтобы соответствовать требованиям.

Вот что вы можете ожидать при подаче заявления на ипотеку второго дома или инвестиционной собственности.

В этой статье (Перейти к …)

Ставки по ипотечным кредитам на второй дом vs.ставка по ипотеке для инвестиционной недвижимости

Ставки по ипотеке для второго дома и инвестиционной недвижимости выше, чем для дома, в котором вы живете.

Как правило, ставки инвестиционной собственности примерно на 0,5–0,75% выше рыночных ставок. Для второго дома или загородного дома они лишь ненамного выше ставки, на которую вы претендуете для основного места жительства.

• Ставки по ипотеке для второго дома: Обычно менее чем на 0,50% выше, чем ставка по вашему основному дому
• Ставки по ипотеке для инвестиционной собственности: Около 0.На 50–0,75% выше, чем ставка по ипотеке для первичного жилья

Конечно, ставки по инвестиционной собственности и ипотеке по второму дому по-прежнему зависят от тех же факторов, что и ставки по ипотеке для первичного жилья. Ваш будет зависеть от рынка, вашего дохода, кредитного рейтинга, местоположения и других факторов.

Если ваше финансовое положение изменилось с тех пор, как вы купили свой первый дом, ваша новая ставка по ипотеке может варьироваться в большей степени, чем в среднем.

Ставки и правила ипотеки второго дома

Вот что вам нужно знать о ставках и требованиях по ипотеке для второго дома, если вы хотите купить дом для отпуска : в нем вы будете проживать часть года, но не полный рабочий день.

Занятость: требуется неполный рабочий день

Кредиторы ожидают, что вы, ваша семья и друзья будете использовать отпуск или второй дом как минимум часть года. Однако вам часто разрешается получать доход от аренды дома, когда вы им не пользуетесь. Правила получения дохода от аренды различаются в зависимости от кредитора.

Процентные ставки по вторичному дому: немного выше рыночных

Второй дом не является основным местом проживания, поэтому кредиторы видят больший риск и взимают более высокие процентные ставки.Но далеко не так высоко, как ставки на инвестиционную недвижимость.

Первоначальный взнос: обычно 10% и более

Некоторые кредиторы захотят получить 10% -ную скидку на дом для отдыха. И если ваша заявка не так хороша (скажем, у вас более низкая кредитная оценка или меньшие денежные резервы), вам, возможно, придется отложить 20% или более.

Кредитный рейтинг: 640 и выше

Покупка второго дома или загородного дома требует более высокого кредитного рейтинга, обычно в диапазоне 640 или выше. Кредиторы также будут стремиться к сокращению долга и большей доступности, что означает более жесткое соотношение долга к доходу.Сильные резервы (дополнительные средства после закрытия) тоже очень помогают.

Правила ипотечного кредитования инвестиционной недвижимости

Вот что вам следует знать о правилах ипотечного кредитования, если вы покупаете инвестиционную недвижимость : такую, в которой вы вообще не будете жить, и планируете сдавать ее в аренду круглый год.

Вместимость: не требуется

Если вы финансируете дом в качестве инвестиционной собственности и планируете сдавать его в аренду на полный рабочий день, от вас лично не требуется проживать в этом здании какое-либо время.

Ставки по кредитам на инвестиционную недвижимость: от 0,50% до 0,75% выше рыночных

Ставки по ипотеке для инвестиционной недвижимости немного выше. Часто ваша процентная ставка для инвестиционной собственности будет на 0,5–0,75% выше, чем если бы вы покупали тот же дом в качестве основного места жительства.

Первоначальный взнос: от 15% до 25%

Требования к первоначальному взносу для инвестиционной собственности варьируются от 15% для одноквартирной собственности до 25% для двух- или четырехъядерной собственности.Вам также может потребоваться внести больший первоначальный взнос в зависимости от вашего заявления и типа кредита, на который вы имеете право.

Частные кредиторы, которых иногда называют кредиторами «твердых денег», также могут предоставлять ссуды, основанные на активах. Заемщик кладет 30% или 40% от покупной цены, а кредитор предоставляет остаток.

Flippers часто используют такие краткосрочные ипотечные кредиты для финансирования своих сделок. Однако это может быть рискованно. Если имущество не продается по цене, достаточной для покрытия суммы ссуды, или если имущество не продается вообще, заемщик может столкнуться с потерей права выкупа и потерей всего капитала.

Кредитный рейтинг: 640 и выше

Кредиторы обычно требуют, чтобы заемщики имели кредитный рейтинг выше 640 для ссуды на инвестиционную недвижимость. Однако ставки могут быть очень высокими при низких кредитных рейтингах. Надеюсь, ваш результат от 680 до 700 или больше, прежде чем вы подумаете об инвестировании в недвижимость.

Для сравнения: Ипотека первичного жилья

При обсуждении ипотеки второго дома и инвестиционной собственности ставки и правила сравниваются с таковыми для основного жилья.Чтобы дать вам четкое представление о том, что это за ориентиры, вот типичные правила кредитования для ипотечных кредитов на первичное жилье:

Вместимость: требуется

Заемщики могут приобретать недвижимость от одной до четырех квартир, используя жилищное финансирование, при условии, что они проживают в одной из этих единиц.

> Связано: Справочник по видам жилищных кредитов

Как правило, дом должен быть заселен в течение 60 дней после закрытия. В случае брака оба супруга должны занимать собственность.Это может быть дом на одну семью или часть многоквартирного дома, например, кондоминиума.

Процентные ставки: стандартные рыночные ставки

Поскольку финансирование жилищного строительства сопряжено с небольшим риском, ставки по ипотечным кредитам низкие по сравнению с домами для отдыха и инвестиционной недвижимостью. Рыночные ставки, которые вы видите рекламируемыми банками и кредиторами, применимы к первичному жилью.

Первоначальный взнос: от нуля процентов

Жилые заемщики могут финансировать с нулевой вычетом для квалифицированных заемщиков VA, 3.5% -ное снижение по ипотеке FHA, 5% -ное снижение с соответствующим финансированием и 3% -ное снижение по программе Freddie Mac Home Possible или Fannie Mae HomeReady.

Кредитные баллы: от 500–620

Вы можете профинансировать основное жилье с гораздо меньшим кредитом, чем для инвестиций или недвижимости для отдыха. Ссуды FHA позволяют получить кредитные баллы от 500 (снижение на 10%) или 580 (снижение на 3,5%). И большинство кредиторов допускают кредитный рейтинг, начиная с 620.

Почему ставки и варианты ссуды разные для второй ипотеки

Дом, в котором вы живете (ваше «основное место жительства»), считается наименее рискованной формой недвижимости.Скорее всего, это будет тот единственный счет, который домовладельцы заплатят, если наступят тяжелые времена. С другой стороны, дом для отдыха или инвестиционная недвижимость более рискованны. Заемщики с большей вероятностью откажутся от этих платежей, когда денег не хватает.

Поскольку вторые дома представляют собой более высокий риск, в них действуют более строгие правила финансирования.

Как показано выше, эти правила включают процентные ставки выше рыночных, более высокие первоначальные платежи, более высокие кредитные рейтинги и многое другое.

Конечно, заемщики найдут разные стандарты кредитования для разных типов собственности в зависимости от кредитора и ипотечной программы.Поэтому важно сравнить варианты ссуды, прежде чем финансировать второй дом.

Можно ли избежать более высоких ставок по ипотеке для второго дома?

Когда вы подаете заявление на получение ипотечной ссуды, вы должны указать, как вы собираетесь использовать недвижимость. И кредиторы серьезно относятся к таким заявлениям. Это потому, что они не хотят финансировать более рискованную инвестиционную недвижимость за счет жилищного финансирования.

Может возникнуть соблазн указать ваш второй дом в качестве основного места жительства и получить прибыль от более низких процентных ставок или более легкой квалификации.Но поступать так неразумно.

Лежа в заявлении на ипотечное кредитование может привести к тысячам штрафов. В очень серьезных случаях мошенничество с ипотекой может даже привести к тюремному заключению.

Так что всегда будьте честны со своим кредитором. И задавайте много вопросов, если вы не совсем уверены в правилах получения кредита. Например:

• Можно ли снимать на ночь?
• Есть ли ограничения на количество ночей, которое вы можете арендовать?
• Сколько времени вы должны там провести, чтобы он мог считаться домом для отпуска, а не инвестиционной собственностью?
• Можно ли приобрести дополнительное жилище?

Получите ответы в письменной форме, чтобы убедиться, что вы полностью понимаете требования для второй ипотеки.

И если у вас возникли проблемы с квалификацией одного кредитора или с поиском необходимой вам кредитной программы, попробуйте другого кредитора. У всех есть разные варианты ссуд и разные ставки.

Нужна ли ипотека для второго дома или инвестиционной собственности?

Рынок недвижимости меняется, а вместе с ним и правила ипотеки. Люди используют свои дома по-новому и по-разному, что может повлиять на тип необходимых им жилищных ссуд.

Если вы хотите сдать в аренду часть или весь свой дом или другое здание на территории вашей собственности, это может повлиять на финансирование. См. Несколько примеров ниже.

И если вы не уверены, как ваша жизненная ситуация повлияет на вашу ипотечную ссуду, свяжитесь с кредитором, чтобы узнать, какие правила применяются.

Дома как отели (Airbnb и VRBO)

Рост Airbnb и аналогичных услуг означает, что дома можно использовать для получения дохода по-новому. Запасная спальня, квартира в подвале или переоборудованный гараж теперь могут использоваться в качестве арендуемой собственности.В основных туристических направлениях элитные резиденции переводятся в аренду на ночь, что приводит к повышению цен на жилье.

Как правило, вы можете сдать в аренду часть своего дома и по-прежнему финансировать ее в качестве основного места жительства. Но если вы планируете использовать дом для отпуска самостоятельно, а также сдает его в аренду, вам понадобится ипотека для второго дома.

Дополнительные жилые единицы или крошечные дома

Нехватка доступного жилья во многих областях заставляет целые штаты менять законы о зонировании.Многие домовладельцы теперь могут строить или покупать дома меньшего размера на тех же земельных участках, что и отдельные дома на одну семью.

Например, Нью-Гэмпшир теперь разрешает «дополнительных жилых единиц» (ADU) площадью до 750 квадратных футов на односемейных участках. Орегон устранил односемейное зонирование во многих сообществах. Калифорния разрешает использование нескольких единиц для участков, когда-то ограниченных домами на одну семью.

Это может быть обратным путем для домовладельцев, которые хотят приобрести инвестиционную недвижимость без ипотеки инвестиционной собственности.Вы можете купить дом с уже прикрепленным ADU и жить в основном блоке. Или используйте рефинансирование с выплатой наличных средств для вашего текущего дома, чтобы построить ADU на своей собственности — до тех пор, пока вы продолжаете жить в первоначальном здании.

В любом случае, вы можете сдать побочное имущество в аренду за немного дополнительных денег, даже если технически оно было приобретено по ипотеке на первичный дом.

Вторые дома как первые дома

В наши дни некоторые покупатели жилья даже покупают загородный дом в качестве своего первого дома.Это может быть хорошим решением для молодых специалистов, которые хотят купить недвижимость, но не могут себе это позволить в своем родном городе.

Но помните: в этой ситуации, даже если вы покупаете дом для отдыха по своей первой ипотеке, она все равно квалифицируется как ипотека для второго дома. Это потому, что вы не будете использовать недвижимость в качестве основного места жительства.

Часто задаваемые вопросы по ставкам по ипотечным кредитам на второй дом и ставкам по ипотечным кредитам в инвестиционной собственности

Домовладельцы живут во втором доме не менее части календарного года.Хотя каждый ипотечный кредитор будет иметь свои собственные требования к участию в программе, IRS утверждает, что второй дом — это место, которое вы посещаете не менее 14 дней в году, или 10% от общего количества дней, которые вы его сдает в аренду.

Инвестиционная недвижимость — это обычно арендуемая недвижимость или дом, приобретенный для ремонта и переоборудования с целью получения прибыли. Они отличаются от вторых домов тем, что покупатель обычно не проживает в инвестиционной собственности. Кроме того, они могут быть больше, чем одноквартирные дома.

Хотя невозможно ответить на этот вопрос, не зная ставки по существующей ипотечной ссуде, ипотека на второй дом и инвестиционная недвижимость обычно имеют более высокую процентную ставку. Конечно, любая ставка, на которую вы претендуете, будет зависеть от вашего дохода, кредитного рейтинга, местоположения и многого другого.

Если вы не платите наличными за покупку второго дома, вам придется получить второй платеж по ипотеке.Однако заемщики, у которых достаточно капитала в своем первом доме, могут использовать эту стоимость для финансирования второго дома. Некоторые покупатели жилья используют рефинансирование с выплатой наличных, чтобы получить доступ к собственному капиталу, заменяя свою текущую ипотечную ссуду на более крупную, а затем используя единовременную сумму оставшихся денежных средств в качестве первоначального взноса для ипотеки второго дома. Но для покупателей жилья, которые недавно рефинансировали или просто не хотят оплачивать заключительные расходы, ссуда под залог собственного капитала или кредитная линия под залог собственного капитала (HELOC) может дать вторым покупателям жилья доступ к 80% капитала в их доме.

Неспособность вносить ежемесячные платежи по ипотеке на второй дом или ссуде на инвестиционную недвижимость — один из самых больших рисков для покупателей жилья. Вот почему так важно подобрать себе вторую ипотеку, чтобы найти более низкие процентные ставки и выгодные условия ссуды, чтобы получать скромные ежемесячные платежи. Кроме того, следите за более высокими процентными сборами по ипотеке — даже небольшое повышение ставки может стать бременем в течение всего срока действия ссуды.

Проверьте ставки по инвестиционной недвижимости и ипотеке во второй дом сегодня

Ставки по ипотеке для второго дома и инвестиционной собственности выше, чем для основного жилья.

Но сегодняшние процентные ставки по всем направлениям низкие — это означает, что вы, вероятно, заплатите меньше за ипотеку второго дома, чем год или два назад.

Проверьте свои индивидуальные тарифы, чтобы узнать, на что вы имеете право сегодня.

Информация, содержащаяся на веб-сайте Mortgage Reports, предназначена только для информационных целей и не является рекламой продуктов, предлагаемых Full Beaker. Взгляды и мнения, выраженные здесь, принадлежат автору и не отражают политику или позицию Full Beaker, ее должностных лиц, материнской компании или аффилированных лиц.

5 фактов о покупке второго дома — советник Forbes

От редакции: мы получаем комиссию за партнерские ссылки на советнике Forbes. Комиссии не влияют на мнения или оценки наших редакторов.

Покупка второго дома — будь то для инвестиций или в качестве отпуска — может быть разумным финансовым шагом, если вы планируете использовать его несколько раз в год и сдавать в аренду для получения дополнительного дохода в остальное время.

Но если вам нужна вторая ипотека для ее покупки, будьте готовы к более жестким требованиям андеррайтинга и предоставить больший минимальный первоначальный взнос, чем при первой ипотеке.

Вот несколько вещей, которые нужно знать о покупке второго дома, включая требования, затраты и процесс получения новой ипотеки.

1. Ваш первый дом может помочь финансировать вторую

Если у вас большой капитал в своем первом доме, вы можете получить достаточно денег, чтобы оплатить большую часть — если не всю — стоимость второго дома.

Два варианта включают:

Выплата рефинансирования

Рефинансирование с выплатой наличных — это когда вы заменяете текущую ипотеку новой, более крупной ипотечной ссудой, чтобы вы могли получить доступ к наличным деньгам, используя свой собственный капитал.Поскольку рефинансирование с выплатой наличных происходит по основной ипотеке дома, вы можете занять больше денег и по более низкой ставке, чем если бы вы взяли вторичную ипотечную ссуду, например, ссуду под залог собственного капитала или кредитную линию собственного капитала (HELOC). .

При рефинансировании наличными вы можете получить ссуду в размере от 80% до 85% от стоимости вашего первого дома. Однако вам следует следить за затратами на закрытие сделки, которые могут снизить сумму получаемых вами наличных на несколько тысяч долларов.

Заем под залог собственного капитала или HELOC

Ссуды под залог собственного капитала и HELOCs полагаются на собственный капитал в вашем основном доме в качестве обеспечения для получения денег либо в виде единовременной ссуды, либо с кредитной линией, которую можно использовать в течение долгого времени.Взяв ссуду, вы получаете все деньги сразу и платите фиксированную процентную ставку. HELOC имеют переменные ставки и чаще используются для различных расходов с течением времени.

При использовании обоих вариантов вам может быть разрешено взять более высокую стоимость кредита, чем при рефинансировании наличными — возможно, от 85% до 90%.

Если вы хотите заплатить за второй дом наличными, все, что вам нужно, может предоставить комбинация средств рефинансирования и сбережений, индивидуальный заем или заем 401 (k). Однако, если этого недостаточно, ипотека второго дома — вероятно, лучший вариант.

2. Будьте готовы определить, как вы будете использовать дом

Предполагая, что ваше нынешнее жилище по-прежнему является вашим основным местом жительства, вам нужно будет сообщить ипотечному кредитору, как вы будете использовать дополнительный дом. Андеррайтеры ссуды должны следовать рекомендациям Fannie Mae и Freddie Mac, финансируемых государством предприятий, которые обеспечивают около 70% ипотечных кредитов на дома для одной семьи. Кредиторы считают недвижимость, которая используется в качестве второго дома, а не в качестве инвестиционной, менее рискованной, что означает, что вы можете претендовать на более низкую процентную ставку.

Второй дом

Прежде чем вы сможете классифицировать загородный дом как второй дом для целей ипотеки, вы должны выполнить определенные требования кредитора:

• Вы должны проживать в доме хотя бы часть года и оставлять его для личного пользования и удовольствия не менее полугода
• Дом может функционировать как второй дом и состоит только из одной единицы
• Вы можете сдавать в краткосрочную аренду, но дом не может находиться под контролем управляющей компании
• Он не может располагаться слишком близко к вашему основному месту жительства, что может лишить его права считаться домом для отдыха на разумных основаниях.

Инвестиционная недвижимость

Если вы покупаете другой дом в качестве инвестиции — будь то аренда или обновление и перепродажа — вы можете столкнуться с более высокими первоначальным взносом и процентной ставкой, чем при ипотеке на недвижимость для отдыха.

Кредиторы считают инвестиционную недвижимость более рискованной, поскольку арендаторы могут игнорировать или усугублять проблемы с обслуживанием дома. Кроме того, кредиторы могут беспокоиться о том, что вы с большей вероятностью пропустите платежи по инвестиционной собственности, если у вас возникнут финансовые проблемы. Кредитор может запросить график аренды и / или аренды, чтобы доказать, что вы планируете сдавать недвижимость.

Кроме того, вы не сможете получить ссуду VA или FHA ни для одного из сценариев — эти кредитные продукты, поддерживаемые государством, доступны только для основного жилья.

3. Андеррайтинг ужесточен

Поскольку у вас уже есть одна ипотека, ожидайте, что процесс андеррайтинга будет еще сложнее, когда вы попытаетесь получить вторую ипотеку. Кредиторы могут потребовать более крупные первоначальные взносы и взимать более высокие процентные ставки. Вот посмотрите, чем отличается андеррайтинг для второй ипотеки:

• Кредитный рейтинг. Кредиторы изучат ваш кредитный рейтинг, чтобы убедиться, что он соответствует их стандартам, которые различаются. Fannie Mae установила минимальный кредитный рейтинг 640 для второго дома при условии внесения первоначального взноса в размере 25% или более, что выше минимума в 620 баллов для основного дома.
• Отношение долга к доходу. Типичное требование к заемщикам, ищущим ипотеку, — иметь максимальный уровень долга к доходу около 43%. Однако достичь этого стандарта гораздо сложнее, если у вас уже есть основная ипотечная ипотека и другие долги. Если вы планируете сдавать второй дом в аренду, вы можете узнать, включит ли кредитор этот доход в андеррайтинг ипотечного кредита.
• Повышенный первоначальный взнос. Первоначальные взносы по обычным займам для первичного жилья могут составлять всего 3%, но некоторые кредиторы требуют 20% или более для вторых домов.Опрос Национальной ассоциации риэлторов показал, что покупатели, которые финансируют второй дом, обычно вкладывают 20%. Заимствование капитала у вашего основного места жительства может быть идеальным способом внести достаточно большой первоначальный взнос, чтобы избежать расходов на страхование ипотеки.

4. Много дополнительных затрат

Возможно, вы представляете себе теплые закаты на пляже, когда собираетесь купить второй дом. Тем не менее, вы должны учесть эти затраты, прежде чем ваши мечты станут реальностью:

• Страхование. Помимо дополнительных затрат на страхование жилья из-за местоположения вашего дома — подумайте о зонах затопления и районах с высоким риском лесных пожаров — стоимость также может быть выше, если вы работаете там только на полставки или у вас есть арендаторы. Вы можете объединить некоторые из своих полисов с полисами по основному месту жительства, например, в отношении покрытия ответственности. Но вы можете не получить такое покрытие по полису второго дома, поскольку вы находитесь во втором доме только неполный рабочий день, и страховая компания может попросить вас указать, какие ситуации, известные как «известные опасности», будут покрыты.
• Мебель. Вам нужно будет наполнить дом необходимой мебелью и техникой, если они не были включены в покупку дома. Кроме того, вам, возможно, придется потратиться на украшения, сантехнику для спальни и ванной, а также на предметы повседневного обихода на кухне.
• Техническое обслуживание. Все дома нуждаются в каком-либо обслуживании, включая уход за газонами, уборку снега и крышу, ремонт и замену проезжей части и террасы / террасы. Учитывайте эти элементы при оценке ожидаемых начальных затрат, ежемесячного бюджета и долгосрочного планирования расходов.
• Коммунальные услуги. Электричество, вода и другие коммунальные услуги являются постоянными ежемесячными расходами.
• Налоги. Даже если ваш платеж по ипотеке относительно невелик, помните, что налоги также увеличивают расходы. И не забудьте проверить налоговую политику и ставки, если вы покупаете в другом штате.

5. Вам нужно будет провести исследование и получить совет

Есть много факторов, которые могут повлиять на то, станет ли второй дом надежной инвестицией или финансовой катастрофой.Вот несколько вопросов, которые следует задать себе, своей семье и консультантам, например финансовым и налоговым экспертам:

• Сможете ли вы использовать дом достаточно, чтобы на него окупилась покупка?
• Разве дешевле остановиться в соседнем отеле или арендовать дом, чем покупать дом на время отпуска?
• Если ваш работодатель разрешит удаленную работу, действительно ли вам нужен второй дом для деловых целей?
• Достаточен ли ваш уровень дохода для поддержки двух ипотечных кредитов еще на 5, 10, 20 лет или более?
• Можете ли вы справиться с выплатами по ипотеке второго дома вместе с другими крупными расходами или долгами, такими как образование в колледже, покупка автомобилей или капитальный ремонт дома, которые могут возникнуть?
• Каковы начальные затраты на строительство нового дома, такие как меблировка и модернизация, а также текущие затраты, включая техническое обслуживание, капитальный ремонт и проезд в дом и обратно?
• Есть ли налоговые льготы, которые вы можете получить от владения вторым домом?

Оценка ваших финансов, составление бюджета и общение с наиболее важными участниками сделки, а именно с вашей семьей, могут иметь большое значение в подготовке вас к покупке второго дома.

второй дом или инвестиционная недвижимость: в чем разница?

Краткий ответ

Если бы мне пришлось определить термин «второй дом» одним предложением, я бы сказал, что это недвижимость, в которой вы планируете проживать часть года, одновременно сохраняя основное место жительства в другом месте. Однако это очень расплывчатое определение. Рассмотрим следующие два сценария:

• Ваше основное место жительства — дом в пригороде, и вы покупаете квартиру на пляже, чтобы использовать ее в течение трех месяцев подряд каждое лето.Имущество всегда доступно для личного пользования и никогда не сдается в аренду.
• Вы решили купить дом в любимом месте отдыха. Каждую зиму вы используете дом в течение двух недель, но большую часть года сдаете его еженедельно.

Вот в чем суть. Оба из них можно считать вторыми домами, хотя они используются совершенно по-разному. Также важно понимать, что слово «второй» может ввести в заблуждение. Возможен основной дом и несколько «вторых домов».»

Существуют также более узкие определения того, что представляет собой второй дом по сравнению с инвестиционной недвижимостью, когда дело доходит до получения финансирования, и они могут варьироваться от кредитора к кредитору. Кроме того, существуют определения этих терминов IRS, которые могут определять налоговые последствия Имея это в виду, давайте рассмотрим каждый из них по отдельности.

У вашего кредитора могут быть свои собственные определения

Хотя определение второго дома, которое я только что дал, по общему признанию расплывчато и имеет некоторую серую зону, ипотечные кредиторы Ссуды «второго дома» обычно имеют гораздо более конкретные определения.И они могут сильно отличаться от кредитора к кредитору.

Некоторые кредиторы не предоставят второй жилищный заем, если вы планируете сдавать недвижимость вообще . Другие могут предоставить второй жилищный заем, если собственность сдана в аренду, если владелец использует собственность определенное количество дней в году.

У многих кредиторов также есть требования к местонахождению. Некоторые хотят, чтобы второй дом находился в определенном количестве миль от вашего основного места жительства, в то время как другие будут предоставлять ссуды на второй дом только в местах общего пользования.

Если дом не соответствует определению второго дома конкретным кредитором, он будет считаться инвестиционной собственностью.

Методы финансирования второго дома и инвестиционной недвижимости разные.

Вот почему вопрос финансирования так важен. Как правило, гораздо проще профинансировать второй дом, чем инвестиционную недвижимость. Как правило, вы можете найти ипотеку для второго дома с процентной ставкой, сопоставимой с рыночными ставками для основного жилья, кредитная квалификация в целом схожа, и пока ваш доход оправдывает обе ипотеки, получение второго жилищного кредита в большинстве случаев является довольно простым процессом.

С другой стороны, ипотечные кредиты для инвестиционной собственности, как правило, труднее получить и стоят дороже. Когда дело доходит до инвестиционной собственности, кредиторы часто предъявляют более высокие требования к кредитному рейтингу, а также, как правило, взимают более высокую комиссию за предоставление кредита.

При этом есть некоторые преимущества, когда дело доходит до получения права на финансирование инвестиционной недвижимости. В отличие от второго дома, вы можете использовать часть ожидаемого дохода от аренды, чтобы получить право на ипотеку для инвестиционной недвижимости.Фактически, вы можете найти некоторых кредиторов, которые даже не озабочены вашими другими долгами, если ожидается, что недвижимость будет генерировать достаточный денежный поток для покрытия своих расходов.

Второй дом и инвестиционная недвижимость: определения IRS

Что касается IRS, вы можете рассматривать недвижимость как второй дом, если она соответствует определенному порогу занятости владельца. В частности, если вы используете дом не менее 14 дней в году или 10% дней, в течение которых вы его сдаете в аренду, в зависимости от того, что больше, он может считаться вторым домом для целей налогообложения.Если она не соответствует установленному минимуму, она считается инвестиционной собственностью.

Технически это определение IRS для жилого дома , а не второго дома, но обычно оно не играет роли, когда речь идет о чьем-либо основном доме.

Обратите внимание, что правило гласит, что вы «пользуетесь» домом, не обязательно, что вы живете в нем какое-то определенное время. Другими словами, чтобы соответствовать 14-дневному минимуму IRS, не имеет значения, используете ли вы его для семи двухдневных или двух семидневных пребываний в течение года.

Вот пример: предположим, что вы арендуете свой дом для отпуска на неделю, а в 2018 году он снимается на 40 недель. Это означает 280 дней аренды, так что если вы лично используете дом как минимум 28 дней можно рассматривать как второй дом. Если вы используете недвижимость в течение 27 дней или меньше, она официально считается инвестиционной собственностью в глазах IRS.

Налоговые последствия для вторых домов и инвестиционной собственности

Существует некоторое совпадение между режимом налогообложения вторых домов и режимом инвестиционной собственности.В обоих случаях о доходе от аренды необходимо сообщать в IRS, а расходы, связанные с владением, ремонтом и обслуживанием собственности во время ее аренды, могут быть вычтены из дохода от аренды. Однако есть пара больших различий:

• Вторые дома имеют право на вычет по ипотечным процентам, который можно использовать для выплаты процентов по квалифицированному жилищному долгу на сумму до 750 000 долларов. Владельцы инвестиционной собственности не могут использовать вычет процентов по ипотеке таким образом, но могут вычесть проценты, уплаченные по ипотеке, в качестве расходов из своего дохода от аренды.
• Владельцы инвестиционной собственности, с другой стороны, имеют право требовать ежегодных расходов на амортизацию для дальнейшего снижения своего налогооблагаемого дохода от аренды. Однако это приводит к увеличению суммы налога при продаже недвижимости благодаря налогу на возврат амортизации.

Независимо от того, как собственность классифицируется IRS, если вы используете дом, который вы арендуете, вы должны разделить свои расходы между временем, когда имущество использовалось для сдачи в аренду, и временем, когда вы использовали его лично.Другими словами, если у вас были 5000 долларов на содержание недвижимости, которая была сдана в аренду в течение 50% дней, в течение которых она использовалась, вы можете потребовать только 2500 долларов от этой суммы для компенсации вашего дохода от аренды.

Также стоит упомянуть, что если вы арендуете второй дом менее чем на 15 дней в году, IRS не требует от вас сообщать о доходе от аренды. Даже если вы зарабатываете тысячи долларов, IRS не заботится о вашем доходе от аренды, если ваша собственность не сдается более чем на две недели.

Вывод на вынос

Суть в том, что если вы планируете использовать дом, который вы покупаете, не менее двух недель в году для собственного проживания, его можно считать вторым домом. Однако нет четкого определения, и есть довольно много серой зоны. Например, ваша основная мотивация для владения недвижимостью может заключаться в получении дохода от аренды, но вы также можете планировать использовать дом лично в течение нескольких недель каждый год, что технически позволяет классифицировать второй дом.

Это различие важно, когда речь идет о финансовых и налоговых последствиях, поэтому убедитесь, что если вы планируете использовать финансирование «второго дома», то вы соответствуете определению второго дома, данному вашим кредитором. И обязательно проконсультируйтесь с квалифицированным специалистом по налогам, который точно расскажет вам, как относиться к своему доходу от аренды и как решать другие налоговые вопросы, прежде чем вы начнете подавать налоговую декларацию.

Правила ипотеки различаются для второго дома и инвестиционной собственности